Grundstück mit einigen Besonderheiten - diverse Fragen

[R.Hotzenplotz]

Hi!

Ich sehe mich im Westen Kölns nach einem Grundstück für ein Einfamilienhaus um. Das Angebot an Grundstücken, insbesondere an guten Grundstücken ist rar. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Das schlägt sich in sehr hohen qm-Preisen nieder, sofern man überhaupt etwas Passendes findet.

Daher habe ich mich schon mit dem Gedanken angefreundet, vielleicht ein Grundstück mit Haus aus dem Bestand zu kaufen, ein Haus abzureißen und dann neu zu bauen. Bei meinen Recherchen bin ich auf ein Grundstück mit altem Haus gestoßen.

Das Grundstück ist teilbar und der Veräußerer wäre bereit, zwei Interessenten zusammen zu führen, damit das Grundstück im Rahmen des geplanten Verkaufs geteilt und für zwei separate Einfamilienhaus genutzt werden könnte.

Ich stelle mir nun folgende Frage:

1) Die private Zufahrt incl. kleinem Wendehammer, die das Grundstück hat, ist in den Quadratmetern enthalten. Effektiv hätte man bei Grundstücksteilung daher nicht 800m² zur Verfügung sondern ca. 700m² + Zufahrt & Wendehammer. Ist es bei sowas üblich, für eine Zufahrt den gleichen hohen qm-Preis zu veranschlagen? Das Grundstück als Ganzes liegt ja bei 750 Euro den qm. Die Lage ist sicherlich gut aber es ist auch keine Top-Lage.

2) Angenommen ich verfolge die Thematik weiter, kennt ihr irgendwelche Foren / Portale, wo Menschen nach Grundstücken suchen und wo ich möglicherweise einen zweiten Interessenten auftun könnte?

3) Ich hoffe, die 800m² Grundstück passen für unser Vorhaben. Wir möchten ein modernes Bauhaus errichten. Die Planungen stehen ganz am Anfang aber wir planen so mit 200m² Wohnfläche (Paar + perspektivisch 2 Kinder). Wir mögen es gerne großzügig und vor allem privat. Einsehbarkeit und Tisch an Tisch am Gartenzaun ist nicht unsere Sache. Das Haus wird wohl in die Richtung EG, 1. OG + Staffelgeschoss / große Dachterrasse gehen. Der Garten soll gar nicht mal so groß sein aber wir mögen eine großzügige Einfahrt vor dem Haus und idealerweise soll das Grundstück mit einer 1,80m hohen Mauer umrundet werden (zumindest die Frontseite), wie wir es von unserer derzeitig gemieteten Doppelhaushälfte kennen. Das finden wir einfach genial. Wenn ich so ein Haus wie beschrieben, erstellen würde, kommt man dann ungefähr mit dem Haus auch noch mal mit 600.000 Euro hin, so dass das Gesamtprojekt für plus/minus 1.200.000 Euro zu realisieren wäre?

4) Der Abriss des vorhanden Hauses müsste durch den oder die Käufer erfolgen. Muss hier ggf. zwingend etwas im Vorfeld abgeklärt werden?

5) Wie schätzt ihr die weiteren Grundstückspreisentwicklungen ein? Sind wir hier am Peak oder geht es fleißig weiter hoch in den Ballungsgebieten? Klar haben wir alle keine Glaskugel aber eure Gedanken würden mich schon interessieren. Um ehrlich zu sein, warte ich schon eine ganze Weile darauf zu kaufen und hatte schon lange mal auf fallende Preise spekuliert. Aber das ist halt wohl wie mit Aktien - nicht prognostizierbar. Und wir sind 35 bzw. 32 und wann sollen wir bauen, wenn nicht jetzt? Irgendwann in nicht mehr allzu ferner Zukunft lohnt´s wohl nicht mehr.


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link entfernt, bitte beachte die Forenregeln.

Vielen Dank!
Bauexperte

 

[Irgendwoabaier]

Hi!
1) Die private Zufahrt incl. kleinem Wendehammer, die das Grundstück hat, ist in den Quadratmetern enthalten. Effektiv hätte man bei Grundstücksteilung daher nicht 800m² zur Verfügung sondern ca. 700m² + Zufahrt & Wendehammer. Ist es bei sowas üblich, für eine Zufahrt den gleichen hohen qm-Preis zu veranschlagen? Das Grundstück als Ganzes liegt ja bei 750 Euro den qm. Die Lage ist sicherlich gut aber es ist auch keine Top-Lage.

Erst einmal: Der Verkäufer bestimmt die Regeln.
Zweitens: Ja, ist normal. Der Grundstücksbesitzer (bzw. die Grundstücksbesitzer) sind für den Erhalt der Zufahrt selbst verantwortlich. Bei uns wäre übrigens der Übergabepunkt für den Wasser- und Kanalanschluss vorne an dem Übergang zum öffentlichen Gelände.
Drittens: das, was der eine als B-Lage bezeichnet, kann der andere schon als A+-Lage bezeichnen, und der dritte als unverkäuflich. Und morgen sieht es wieder anders aus.

4) Der Abriss des vorhanden Hauses müsste durch den oder die Käufer erfolgen. Muss hier ggf. zwingend etwas im Vorfeld abgeklärt werden?

Natürlich. Darf überhaupt abgerissen werden, und was darf überhaupt neu gebaut werden? Das weiß aber nicht der Makler (bzw. da gibt es genug Makler, deren Worte auf der Goldwaage einen negativen Wert haben), sondern das Bauamt. Und da sollte man so etwas auch frühzeitig abklären.

5) Wie schätzt ihr die weiteren Grundstückspreisentwicklungen ein? Sind wir hier am Peak oder geht es fleißig weiter hoch in den Ballungsgebieten? Klar haben wir alle keine Glaskugel aber eure Gedanken würden mich schon interessieren.

Also: Glaskugel habe ich schon - sie prognostizierte blaue Zeiten. Ich bin mir nur noch nicht sicher, ob sie damit dann blaues Wasser in einer tropischen Lagune oder zu wenig Blut im Alkohol meint.
Die Preise sind zumindest da, was der Markt derzeit her gibt. Und am Peak sind wir vermutlich noch nicht, es ist noch zu viel Geld im Umlauf. Aber 10%-Preiszuwächse/Jahr - wird man zumindest in der Fläche nicht sehen...

 

[ypg]

@Bauexperte, da warst du wieder schneller

Zu 2) das Portal, welches du hier verlinkt hast . Also der, welcher gelöscht wurde.


P.s. Ich halte nichts davon, intakte Häuser abzureißen. Das steht ja gar nicht im Verhältnis. Das ist ja irgendwie so, einen humpelnden Hund einzuschläfern, um einen gesunden Welpen zu holen, der beim Joggen wieder mithalten kann.
Ich kann mich allerdings auch irren, so dass es in großen Ballungsgebieten Usus ist, Häuser aus den 60 ern abzureißen.
Dann aber wird ja auch im Exposé geraten, ein Haus bis zu 10 Wohneinheiten zu bauen.

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

Das schlägt sich in sehr hohen qm-Preisen nieder, sofern man überhaupt etwas Passendes findet.

Das ist wohl wahr; die Aussage relativiert sich aber wieder, wenn der Suchende bereit ist, seinen Suchradius zu erweitern.

Bei meinen Recherchen bin ich auf ein Grundstück mit altem Haus gestoßen.

Ein recht teures Haus mit Grundstück, wohl gemerkt!

Das Grundstück ist teilbar und der Veräußerer wäre bereit, zwei Interessenten zusammen zu führen, damit das Grundstück im Rahmen des geplanten Verkaufs geteilt und für zwei separate Einfamilienhaus genutzt werden könnte.

Bei der Preisvorstellung - 1.2 Mio - wird ihm auch kaum etwas anderes übrig bleiben; so schön kuschelig, wie das Grundstück zudem gelegen ist.

1) Die private Zufahrt incl. kleinem Wendehammer, die das Grundstück hat, ist in den Quadratmetern enthalten. Effektiv hätte man bei Grundstücksteilung daher nicht 800m² zur Verfügung sondern ca. 700m² + Zufahrt & Wendehammer. Ist es bei sowas üblich, für eine Zufahrt den gleichen hohen qm-Preis zu veranschlagen? Das Grundstück als Ganzes liegt ja bei 750 Euro den qm. Die Lage ist sicherlich gut aber es ist auch keine Top-Lage.

Der Verkäufer sitzt am längeren Hebel .... vlt. ja "nur" noch.

2) Angenommen ich verfolge die Thematik weiter, kennt ihr irgendwelche Foren / Portale, wo Menschen nach Grundstücken suchen und wo ich möglicherweise einen zweiten Interessenten auftun könnte?

In jedem Portal findest Du Menschen, welche ein Grundstück suchen. Nur der Kreis derer, welche bereit sind, eine ½ Mio auf den Tisch zu legen und zudem noch einen Abriss sowie Neubau zu finanzieren, sind auf diesen Portalen imho seltener anzutreffen.

3) Ich hoffe, die 800m² Grundstück passen für unser Vorhaben ... Wir möchten ein modernes Bauhaus errichten. Das Haus wird wohl in die Richtung EG, 1. OG + Staffelgeschoss / große Dachterrasse gehen.

So etwas ähnliches planen wir aktuell für Refrath, insoweit weiß ich um die Kosten. Ist Dir bewußt, von welcher Gesamtsumme wir am Ende des Tages reden, falls Du das Grundstück hälftig kaufen wirst?

Ob diese Bebauung erlaubt ist, sagt ein Blick in den Bebauungsplan oder, falls kein Bebauungsplan-Gebiet, der Blick auf die umliegende Bebauung.

Wenn ich so ein Haus wie beschrieben, erstellen würde, kommt man dann ungefähr mit dem Haus auch noch mal mit 600.000 Euro hin, so dass das Gesamtprojekt für plus/minus 1.200.000 Euro zu realisieren wäre?

Du weißt es; gut! Ja, in etwa kommt das hin.

4) Der Abriss des vorhanden Hauses müsste durch den oder die Käufer erfolgen. Muss hier ggf. zwingend etwas im Vorfeld abgeklärt werden?

Das kommt auf das Alter der Bestandsimmobilie an => wurde noch Asbest verbaut? Ansonsten Angebote von Abrißunternehmern einholen.

Um ehrlich zu sein, warte ich schon eine ganze Weile darauf zu kaufen und hatte schon lange mal auf fallende Preise spekuliert. Aber das ist halt wohl wie mit Aktien - nicht prognostizierbar. Und wir sind 35 bzw. 32 und wann sollen wir bauen, wenn nicht jetzt? Irgendwann in nicht mehr allzu ferner Zukunft lohnt´s wohl nicht mehr.

Im Unterschied zu Aktien, können Grundstücke aber nur dann an Wert verlieren, wenn nebendran ein Atomkraftwerk o.ä. gebaut wird. Ansonsten stagnieren die Preise eher, als das sie jemals fallen werden.

Die Grundidee ist schon richtig, eine Bestandsimmobilie zu suchen. Die spannende Frage lautet jedoch, welcher potenzielle Bauinteressent ist ebenfalls bereit, mindestens 1.2 Mio. zu investieren? Da ich das kaum als einfach einschätze - bei dieser Summe wollen Käufer viel Platz ums Haus, würde ich mir eine andere Bestandsimmobilie suchen, aber mit kleinerem Grundstücksanteil

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[R.Hotzenplotz]

Natürlich reiße ich mich nicht darum, ein Haus abzureißen. Da ist von ca. 20.000 bis 25.000 Euro Kosten die Rede. Wenn man das durch zwei teilt, geht es ja. Wer soll heute noch in so einem Haus wohnen wollen? Viel zu viel Fläche und dann ein so großes Grundstück. 1.200.000 Euro für das Grundstück mit altem Haus ausgeben und dann noch mehrere Hunderttausend in Renovierungen, um die Ansprüche solcher Menschen zu erfüllen, die bereit sind, siebenstellig in ein Eigenheim zu investieren? Ich denke, die bauen lieber neu.

Es ist einfach der Mangel an Grundstücken. Die wenigen Neubaugebiete die kommen haben oft mehr als suboptimale Lagen. Wenn dann mal was kommt, sind es oft 400m² Grundstücke, wo man dem Nachbarn direkt auf die Terrasse guckt, alles dicht an dicht gebaut ist und der Hauseingang / die Garage wenige Meter von Straße und Bürgersteig entfernt sind. Wenn man ein großzügiges Grundstück haben möchte, was man einmauern kann etc., da wird es halt sehr sehr rar und man kann eigentlich nur auf gebrauchte Grundstücke / Baulücken gehen, wenn man nicht ins Umland ziehen will. Selbst dieses Grundstück hier ist bei uns in Köln im westlichsten Stadtteil sozusagen am Ende der Stadt. In den zentraleren Stadtteilen ist an Hausbau gar nicht zu denken....

Zur Anmerkung mit dem Bauamt. Die Unterlagen habe ich vom Verkäufer. Daraus geht hervor, dass kein Bebauungsplan existiert und dass man sich bei der Planung von Gebäuden an der ortsüblichen Umgebung orientieren muss. Das passt ungefähr mit dem überein, was wir uns vorstellen. Natürlich muss es dann im Detail genehmigt werden aber prinzipiell sind da die Ausgangsbedingungen ganz gut.

 

[R.Hotzenplotz]

@Bauexperte:

Suchradius erweitern kommt für uns nicht in Frage. Im allerschlimmsten Falle sind wir sogar bereit, stattdessen weiter zu mieten und hier wohnen zu bleiben, wo wir jetzt sind (ist in etwa die gleiche Lage wie die des Grundstücks). Die Lage ist eigentlich Tipp top für uns. S-Bahn und alternativ Straßenbahnanbindungs ins Zentrum. Ein Riesen Einkaufscenter keine 5 min Fußweg entfernt, trotzdem im Grünen. Ein wichtiger NRW Verkehrsknotenpunkt (nicht unwichtig für meine Außendiensttätigkeit mit ständig wechselnden Zielen) ist mit dem Autobahnkreuz Köln West direkt vor der Haustür. Da haben wir z. B. im Kölner Süden Lagen, die auf dem gleichen Preisniveau gehandelt werden, wo man aber eine Viertelstunde Anfahrt zur Autobahn hat und wo die Anbindung des ÖPNV signifikant schlechter ist (für die Kenner von Köln: ich meine die Ecke um Köln-Weiß / -Sürth....).


Für mich war vor allem mal interessant zu erfahren, ob jemand eine Idee hat, was ich tun könnte, um noch einen Interessenten aufzutun. Dann kann man ja immer noch mit dem Verkäufer verhandeln, was Kaufpreis, Abrisskosten etc. angeht.

Er ist zwar offen für die Idee mit den 2 Einfamilienhaus aber meinem Vorschlag, diese Idee auch offen im Exposé auszuleben, ist er bisher noch nicht gefolgt. Angeblich laufen schon Verhandlungen mit einem Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus dort errichten möchte.... mal abwarten.