Vorvertrag mit GU zum Bau eines Hauses nach Grundstückskauf

[kortninus]

Liebe Forenmitglieder,
ich habe hier schon eine Weile mitgelesen aber noch keine Antwort zu meinem Problem gefunden, daher meine Frage:

Wir möchten ein Haus bauen. Inzwischen haben wir auch ein passendes Grundstück gefunden. Das Grundstück wurde von einem Fertighausanbieter "organisiert", der vertraglich sicherstellen will, dass man auf dem Grundstück nur mit seiner Firma als GU bauen kann.

Meine Frage ist nun, wie die übliche oder empfehlenswerte Verfahrensweise dabei ist. Vom Fertighausanbieter wurde vorgeschlagen, dass man mit diesen einen Vorvertrag zum Bau einen Einfamilienhaus abschließt. Dann darf man dann das Grundstück von einer dritten Partei kaufen. Danach könne man ja die Details zum Haus abstimmen und den eigentlichen Bauvertrag abschließen.

Ich sehe in dieser Verfahrensweise das Problem, das wir nach Abschluss des Vorvertrages keinen Verhandlungsspielraum beim Bauvertrag mehr haben werden. Die Baufirma hat uns dann ja bereits "in der Tasche".

Am sichersten wäre sicherlich, wenn beim Grundstückskauf auch bereits der Bauvertrag fertig ist. Gibt es eine empfehlenswerte Vorgehensweise für den Fall, dass dies nicht so ist, oder ist alles andere "Murks"?

 

[Irgendwoabaier]

Genau richtig erkannt - dann hat das Unternehmen euch in der Tasche. Zudem auch das Finanzamt die Finger in eurer Tasche - es ist da ja im Grunde genommen ein zusammenhängendes Geschäft, also sollte Grunderwerbsteuer für Grundstück + Hausbau gezahlt werden.
Ob es sinnvoll ist, es trotzdem so zu machen? Kann man pauschal nicht wirklich sagen - wenn der Baupartner genau passt, das Grundstück genau passt, und sonst nichts vergleichbares existiert, kann es durchaus sinnvoll sein, doch zu unterschreiben. Ohne aber Grundstück, Hausdetails und endgültigen Hauspreis zu kennen, kam für uns damals so was nicht in Frage.

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

Wir möchten ein Haus bauen. Inzwischen haben wir auch ein passendes Grundstück gefunden. Das Grundstück wurde von einem Fertighausanbieter "organisiert", der vertraglich sicherstellen will, dass man auf dem Grundstück nur mit seiner Firma als GU bauen kann.

Nachvollziehbar.

Meine Frage ist nun, wie die übliche oder empfehlenswerte Verfahrensweise dabei ist. Vom Fertighausanbieter wurde vorgeschlagen, dass man mit diesen einen Vorvertrag zum Bau einen Einfamilienhaus abschließt. Dann darf man dann das Grundstück von einer dritten Partei kaufen. Danach könne man ja die Details zum Haus abstimmen und den eigentlichen Bauvertrag abschließen.

Diese Vorgehensweise ist "nur dann" angeraten, wenn Eile geboten ist; bspw. wenn das Grundstück in sehr begehrter Lage liegt, es viele potenzielle Käufer gibt.

Ich sehe in dieser Verfahrensweise das Problem, das wir nach Abschluss des Vorvertrages keinen Verhandlungsspielraum beim Bauvertrag mehr haben werden. Die Baufirma hat uns dann ja bereits "in der Tasche".

Wenn es sich um einen seriösen Anbieter handelt, ist Dein "Verhandlungsspielraum" eh eingeschränkt; wir reden hier vlt. um Max. € 3-4.000,00. Alles Andere ist aus meiner Sicht unseriös

Am sichersten wäre sicherlich, wenn beim Grundstückskauf auch bereits der Bauvertrag fertig ist. Gibt es eine empfehlenswerte Vorgehensweise für den Fall, dass dies nicht so ist, oder ist alles andere "Murks"?

Ich sehe kein Problem, den Werkvertrag nicht so weit als möglich "vor" dem Grundstückserwerb auszuarbeiten; so viel Zeit ist eigentlich immer ... es sei denn, Du brauchst Wochen und Monate die Angst vor Deiner Unterschrift zu verlieren

Nicht vergessen: bestehe auf einem kostenlosen Rücktrittsrecht vorbehaltlich des Grundstückskauf zum Grundstück xyz !

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[kortninus]

Der Nachteil mit dem Finanzamt ist uns bekannt, trotzdem danke für den Hinweis.
Mit Verhandlungsspielraum meine ich nicht so sehr den finanziellen, sondern den zur Vertragsgestaltung. Ob der Anbieter "seriös" ist kann ich derzeit noch nicht sagen, ich habe noch keine Referenzen gesprochen.

 

[ypg]

... - es ist da ja im Grunde genommen ein zusammenhängendes Geschäft, also sollte Grunderwerbsteuer für Grundstück + Hausbau gezahlt werden.

So, wie @konus es schreibt, liegen hier andere Voraussetzungen vor, also kein Bauträger. Bei uns ist es gängig, dass BUs nach Grundstücken bei Privatanbietern oder Gemeinden stöbern. Wenn eins gefunden, dann wird es dem potenziellen Bauherr angeboten. Es gibt dann zwei unabhängige Käufe (Grundstück von extern und folglich später Haus vom BU). Deshalb soll ja auch der Vorvertrag erstellt werden, damit die Bauherren nicht mit jemanden anderes bauen. Das BU tritt vielmehr eher als Vermittler auf.

 

[klblb]

@ypg
Vorsichtig, laienhaft gesprochen hast Du Recht (unabhängige Käufe), aber es gibt da einen Vorvertrag, aus dem sich eine Verbindung zwischen Grundstück und Haus herleiten lässt. Die Vermittlung durch den BU, von der Du schreibst, ist auch schriftlich fixiert.
Ich möchte davor warnen, dass das Finanzamt solch eine Sichtweise übernimmt. Bei uns (in Berlin) war der Fragebogen bzgl. der Grunderwerbsteuerermittlung sehr ausführlich und würde man gemäß Deiner Beschreibung den Fragebogen ausfüllen, würde das FA bestimmt von einem gekoppeltem Geschäft ausgehen.

Ich möchte nur warnen und anregen, sich das ganze mit Sachverstand anzuschauen (lassen). Es kommt bestimmt auf den Einzelfall und das Bundesland an.