Was ist die richtige Strategie?

[Aloadihoa]

Hallo,

wir möchten ein Grundstück kaufen und nach der ein Jahr andauernden Erschliessung darauf ein Einfamilienhaus bauen.Das sind die Fakten:

• Grundstückspreis inkl. Nebenkosten: ca 150.000€
• Hauspreis: ca. 350.000€
• Weitere oben nicht enthaltene Nebenkosten: ca 25.000€

--> Summe: 525.000€

• Eigenkapital sofort ca. 145.000€
• Eigenkapital 2020 ca. 20.000€ (Habenzins 3% oder mehr, daher bleibt das Geld angelegt)
• Einkommen:
  • Er (33 Jahre, Ingenieur): 3380€ + Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Durch Mehrarbeit meist 3780€
    
  • Sie (33 Jahre, Angestellte): 900€ + 180€ Kindergeld
• Aktuell monatliche Ausgaben ohne Kalt-Miete: ca. 2200€. Frei verfügbares Einkommen: ca. 2200€

Ich habe aktuell folgende Vorstellung:

• Grundstückskauf Ende 2014 mit Einsatz 140.000€ Eigenkapital und 5.000€ Rücklagen.
• Aufnahme (Konsum-)Kredit 1:
  • 10.000€
  • 3,7%
  • Laufzeit 12 Monate (01/2015-01/2016)
    
  • Rate ca. 850€
• Beginn Hausbau Anfang 2016 (Kredit 1 ist getilgt)
  
• Kredit 2 (KFW153):
  
  • 50.000€
  • 1,00%
  • Zinsbindung UND Laufzeit 10 Jahre
    
  • Rate ca. 280€ (Ergibt Laufzeit 16 Jahre)
    
  • einmalige Sondertilgung durch die 20.000€ Eigenkapital im Jahr 2020 (verkürzt die Laufzeit auf 10 Jahre)
• Kredit 3 (Annuitätendarlehen):
  
  • 325.000€
    
  • vielleicht 3,0%?
    
  • Zinsbindung 30 Jahre
  • Rate 1100€
  • Jährliche Sondertilgung bis 10% der Kreditsumme ohne Zinsaufschlag möglich

Ab Einzug ins Haus zahle ich also in Summe ca 1380€ Rate wobei nach Tilgung des KFW Kredits dessen 280€ Rate als Sondertilgung in Kredit 3 einfliessen.

Weiteres nicht als Rücklage benötigtes Geld fliesst jährlich als Sondertilgung ein, um die Laufzeit von Kredit 3 auf 30 Jahre zu verkürzen.

Meine Schwiegereltern besitzen 2 Häuser. Früher oder später erben wir eins davon. Dies sollte die Sondertilgungen weiter erhöhen.

Wir möchten in den nächsten Jahren noch ein zweites Kind. Das Gehalt meiner Frau fällt also für 3 Jahre weg, wenn man mal das Elterngeld vernachlässigt. Dies würde ich mit einer Ratenanpassung von Kredit 3 auf 700€ auffangen, damit die Gesamtrate beider Kredite bei ca. 1000€ liegt. Im Gegenzug muss ich in den "fetten Jahren" entsprechend sondertilgen, um den Rückstand wieder aufzuholen

Generell möchte ich die feste Rate eher niedrig halten damit man auf unvorhergesehenes im Leben besser reagieren kann und lieber durch Sondertilgung in den planmässigen Jahren für einen hohen Tilgungssatz sorgen.

Was haltet ihr von unserer Situation und unserem Vorhaben.

 

[Aloadihoa]

Beim drüber Nachdenken komme ich selbst auf folgende Punkte:

- Das vermutlich irgendwann geerbte Haus möchte ich einfach nur als Sicherheit im Hinterkopf wissen, aber nicht als Rechtfertigung für eine riskante Finanzierung nutzen.
- Bei Kredit 2 habe ich bisher kein tilgungsfreies erstes Jahr berücksichtigt. Denke das brauche ich aber wenn ich massiv Baue, damit ich keine Doppelbelastung habe. Möchte ich trotzdem nach 10 Jahren fertig sein erhöht sich meine Rate für Kredit 2 auf 300€.
- Wenn Kredit 2 nach 10 Jahren abgezahlt ist, würde ich die 300€ pro Monat als Sondertilgung bei Kredit 3 einbringen. Also 3600€/Jahr.
- Alles in allem komme ich aber immer am Kredit 3 auf kein zufriedenstellendes Gefühl, was vermutlich daran liegt dass ich mit den Baukosten als auch mit meinen monatlichen Ausgaben unsicher bin. Die Baukosten sind wie folgt grob geplant:

Grundstückspreis: 136000€
grunderwerbsteuer: 6800€
Notarkosten: 2700€
Haus 150m², 2geschossig, Solaranlage, WU-Keller, Kamin, Elektr. Rollläden OG, Elektr. Jalousien EG: 300.000€
Fertiggarage 4x6m: 10.000€
Lüftungsanlage: 10.000€
Aufpreis Hausautomation (Rollläden, Licht): 10.000€
Aufbemusterung: 10.000€
Außenanlagen: 10.000€

Aushub/Wiederverfüllung: im Hauspreis enthalten
Vermessung, Lageplan: 2600€
Abtransport Erdaushub: unklar
Hausanschlüsse: 7500€
Baustrom, Bauwasser: im Hauspreis enthalten
Küche: 15.000€

Unvorhergesehenes: 10.000€ sollen als Rücklage bis Baubeginn angespart sein bzw. vom Eigenkapital zurückgehalten werden.

Ausgaben:
Nebenkosten 150€
Strom 90€
Autos (Versicherung, Benzin, Steuer) 430€
Essen, Kosmetik 650€
Kleidung 350€
Telefon, GEZ 90€
Haftpflicht, Zahnzusatz 55€
Sparraten 80€
Kindergarten, Ballet 135€
Arztbesuche, Medikamente, Kontaktlinsen, Frisör 65€
Sonstiges 150€
Summe: 2245€
-> Frei verfügbares Einkommen ca 2200€. Davon würde ich gerne 500€ bis 700€ zum Sparen und Konsumieren nutzen. Ergibt also eine maximale Rate von monatlich 1500-1700€

Nach Überlegung korrigiere ich Kredit 2 und 3 also wie folgt:

• Kredit 2 (KFW153):
  • 50.000€
  • 1,00%
  • Zinsbindung UND Laufzeit 10 Jahre, Beginn Tilgung nach 1 Jahr
  • Rate ca. 300€ (Ergibt Laufzeit 16 Jahre)
  • einmalige Sondertilgung durch die 20.000€ Eigenkapital im Jahr 2020 (verkürzt die Laufzeit auf 10 Jahre)
• Kredit 3 (Annuitätendarlehen):
  • 340.000€
  • vielleicht 3,0%?
  • Zinsbindung UND Laufzeit 30 Jahre
  • Rate 1250€
    
  • Jährliche Sondertilgung bis 10% der Kreditsumme ohne Zinsaufschlag möglich (ab Ablauf Kredit 2 mindestens 3600€/Jahr)

So würde es glaube ich funktionieren. Die monatliche Rate müsste sich immer um die 1550€ bewegen.
Ist meine Frau in Elternzeit wird die Rate von Kredit 3 für 2 Jahre auf 850€ reduziert. Als Ausgleich wird durch den Mehrverdienst bei Überstunden entsprechend mehr sondergetilgt.

Seufz, schaut mal bitte drüber ob das so halbwegs Hand und Fuß hat.

 

[Bauherren2014]

Hallo,

Von mir erstmal nur ein kurzes Statement zum Thema KFW, da ich gerade wenig Zeit habe:
Lies Dich noch einmal ein wenig auf der KFW-Seite ein. Bei 10 Jahren Laufzeit und einem tilgungsfreien Anlaufjahr wärst Du bei einer Rate von ca. 500€ und nicht 300€. Wenn die zunächst errechnete Laufzeit bei 16 Jahren sein soll, hättest Du einen höheren Zinssatz. Die geplante Sondertilgung interessiert da zunächst einmal nicht.

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

die 10' würde ich in das große Darlehen packen. bei 5 % Sondertilgung von 350k kannst du jährlich bis zu 17 k sondertilgen. Ansonsten eine schöne Ausgangslage.

 

[Koempy]

Den großen Kredit würde ich bei den daten nicht auf 30 Jahre festschreiben. Eher auf 15 oder 20 Jahre. Und dann lieber höhere Tilgung. Ihr bringt ja schon mit dem Grundstück ein großes Stück Eigenkapital mit. Wenn 30 Jahre, dann eher ein Volltilgerdarlehen.
Mehrarbeit darf man nicht einrechnen bei dem Geld was man verdient.

 

[Aloadihoa]

Danke für die Antworten!
@HilfeHilfe,
kannst du bitte kurz erklären was du mit "10'" meinst und warum du was anders machen würdest.

@Koempy,
könntest du mir bitte ebenfalls erklären warum du nur 20 Jahre Zinsbindung wählen würdest? Ich dachte gerade wenn die Zinsen so niedrig sind, sollte man sie sich so lange sichern wie möglich.