Grundschuld-Problem bei Teilflächen für Finanzierung

[daytona]

Hallo,
habe mal eine Frage in die Runde, ob jemand Erfahrungen mit diesem Thema hat und wie er es ggf. gelöst hat ohne das eine Grundschuld für das Gesamtgrundstück im Notar/Kaufvertrag vorhanden war?
Wie lange hat die endgültige Eintragung im Grundbuch bei euch gedauert?
Was sind eigentlich die Risiken einer Grundschuld für die Gesamtfläche für den Verkäufer?
Eigentlich ist doch nach Zahlung des Kaufpreises und Einmessung des Teilgrundstücks, der Rest bürokratischer Natur, warum tun sich dann die Banken trotzdem so schwer mit einer Finanzierung vor Eintragung Grundbuch?

Probleme bei Teilflächen:
Probleme ergeben sich, wenn das zu belastende Flurstück im Grundbuch noch nicht existiert. Das ist zum
Beispiel der Fall, wenn eine Teilfläche aus einem größeren Grundstück gekauft wird und die amtliche
Vermessung (= katasteramtliche Fortschreibung) noch nicht erfolgt ist. Da das gekaufte Teilgrundstück
rechtlich erst existiert, wenn die Teilfläche im Grundbuch als selbständiges Grundstück gebildet wurde,
ist die Eintragung einer Grundschuld an dieser Teilfläche noch nicht möglich.
Manche Kreditinstitute begnügen sich in diesem Fall damit, dass der Käufer ihnen als „Ersatzsicherheit“
zunächst das verpfändet, worüber er derzeit bereits verfügen kann. Das ist der aufgrund des notariellen
Kaufvertrages erworbene Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Teilfläche. Viele Kreditinstitute
halten eine solche Anspruchsverpfändung (z.B. wegen der Gefahr einer Aufhebung des noch nicht
erfüllten Kaufvertrages) allerdings nicht für eine ausreichende Sicherheit und zahlen die Darlehensbeträge
nicht aus.
Wenn eine zeitnahe Auszahlung zur Finanzierung des Kaufes oder anschließender Baumaßnahmen bei
Teilflächenbeleihungen erforderlich ist, sollte daher unbedingt vorher durch den Darlehensnehmer geklärt
werden, ob und unter welchen Bedingungen das Kreditinstitut eine Auszahlung vornehmen wird.

 

[nordanney]

Eine Eintragung einer AV als auch einer Grundschuld auf "einer noch zu vermessenden Grundstücksteilfläche von ..." ist die normale Vorgehensweise und täglich gelebte Praxis. Damit geht keine Partei ein Risiko ein, die Bank ist abgesichert, der Käufer hat eine AV und der Verkäufer hat erst recht keine Probleme.
Es gibt keinen objektiven Grund, anders vorzugehen.

 

[daytona]

@nordanney:
Hallo,
das dachte ich eigentlich auch bis... Nach Anfrage bei 2 Banken haben die mir mitgeteilt, das eine AV nicht ausreicht sondern die Bank erstrangig in das Grundbuch des Gesamtgrundstücks bei einer Finanzierung eintragen will... Andere Banken anfragen oder härter verhandeln?

 

[nordanney]

Das ist klar, dass der Bank die AV nicht ausreicht. Diese sichert Deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung ab. Die Grundschuld muss auch sein - für die Bank. Wenn die AV auf die zu vermessende Teilfläche eingetragen wird, warum dann nicht auch die Grundschuld?

 

[daytona]

@nordanney:
Sorry das ich da nocheinmal so laienhaft nachfrage. Muss das gesondert im Notarvertrag vereinbart werden, dass eine Grundschuld auf die noch zu vermessene Teilfläche eingetragen werden kann oder ergibt sich das automatisch in dem Prozess ab einem gewissen Bearbeitungsstand: Notarvertrag, AV, Zahlung, Vermessung, kastasteramtl Fortschreibung (Flurnr.), Identitätsnachweis etc..???

 

[nordanney]

Das ergibt sich aus dem Kaufvertrag, dort muss eine Belastungsvollmacht vorhanden sein. Die Belastungsvollmacht muss aber auch für "normale" Fälle, wenn das Grundstück bereits existiert, vorhanden sein. Ansonsten kann gar keine Grundschuld eingetragen werden (es sei denn, der Verkäufer kommt zu Grundschuldbestellung dazu). Für weitere Käufer (der anderen Flächen) steht dann eine Formulierung wie "... unter der Voraussetzung, dass die finanzierende Bank eine Pfandfreigabe für die nicht veräußerten Flächen erteilt..." oder so ähnlich im Kaufvertrag.
Damit ist sichergestellt, dass nur Euer Grundstück letztendlich belastet wird (bzw. bei weiteren Käufern, nur das jeweilige Grundstück und nicht die gesamte Fläche).