Garage mit Walmdach auf Grenze und GOK FF EG Einschätzung?

[Redsonic]

Hallo zusammen,

ich plage mich gerade ein wenig mit den zwei letzten Fragen vor Einreichung des Bauantrages.

1. Neben die geplante Stadtvilla hätten wir gerne eine Garage mit Walmdach. Diese soll eine Grenzbebauung mit 0,4m Abstand zum Zaun werden.
   
   In der Brandenburgischen Bauordnung steht, dass die mittlere Wandhöhe 3m nicht Überschreiten darf. Die Grundstücksoberkante an der Grenze liegt bei 62.00 m. Die Fertighöhe des Estrichs der Garage soll bei 62.25 m sein, um die Höhe zum Haus nicht zu stark zu differenzieren. Laut Planung kommen wir beim First mit 65.55 m raus - also 3,55 m Differenz zur Grundstücksoberkante Bestand.
   
   Der Architekt warnte mich nun, dass das selbst mit dem sehr flachen 14° Dach nicht durchgehen wird.
   
   Was sagt ihr? Wie wird die mittlere Wandhöhe berechnet? Was passiert im Worst Case beim Bauamt - wird der Bauantrag abgewiesen oder kann man dann immer noch im Verfahren korrigieren...so nach dem Motto "Versuch macht kluch"?
   
   
2. Die Grundstücksoberkante FF EG beim Haus bereitet mir Kopfzerbrechen. Wie ihr seht, haben wir über 25,4 m Breite ein um 0,50 m abfallendes Gelände. Die Grundstücksoberkante geht von links 62.53 bis rechts 62.00. Vor dem Eintritt sind es 62.19. Die Grundstücksoberkante FF EG des Hauses soll nun auf unseren Wunsch bei 62.61 liegen, um sicher kein Wasser ins Haus zu bekommen. Wichtig war mir, links einen Sockel von 30 cm Höhe zu haben. Und wir wollten mit dem Aushub noch auf mind. 62.32 ringsum anschütten.
   
   Sind die Grundstücksoberkante FF EG mit 62.61 nun zu hoch? Ich sehe immer Häuser mit ebenerdigem Austritt zum Garten, die mir gefallen. Meine Familie warnt mich aber vor einem stufenlosen Austritt. Zum Garten haben wir dann nach Anschüttung ca. 25 cm zum raustreten. Allerdings kann ich den Aushub auch nicht einschätzen. Hatte jetzt überlegt mit der Grundstücksoberkante FF EG auf 62.53 zu gehen, würde aber wieder den Planer damit verrückt machen.

Anbei mal eine Skizze. Freue mich über eure Einschätzungen.
Danke und Grüße, Redsonic

 

[DG]

Hallo Redsonic,

alles ohne Gewähr, lt. BbgBO §6 (8) gilt:

In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig

1 Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Meter und einer Gebäudelänge je
Grundstücksgrenze von 9 Meter; die Dachneigung darf 45 Grad nicht überschreiten,​

Das BbgBO ist erst am 19. Mai 2016 in Kraft getreten, Dein Architekt hat evtl. noch die alte Fassung vor Augen.Dort war die Regelung anders, Dein BV hätte meiner Meinung nach aber auch nach der alten Fassung so gebaut werden können.

Deine Dachneigung ist unter 45°, ergo muss Deine Garage nur die Wandhöhe von 3,0m - örtlich gemessen dort wo die Wand steht mit der dort korrekten Höhe der Grundstücksoberkante in ~40cm Abstand zur Grenze - einhalten. Wenn Deine Zeichnung korrekt ist, werden die 3m knapp unterschritten, also eingehalten.

Allenfalls wenn Deine Garage länger als 9m wäre und/oder das Gelände nach hinten stark abfällt, würde das (ohne heilende Baulast) der BO widersprechen.

MfG
Dirk Grafe

 

[Redsonic]

Danke, das ist ja schon mal super. Beim Bauamt im Kreis sagte man mir halt, dass das Dach bei der Wandhöhe mitgerechnet wird. Wäre ja komisch, wenn die sich da vertun.

Was passiert denn, wenn es nicht so durch geht? Kann man im Prozess dann korrigieren?

 

[DG]

Das Dach wird ja auch mitgerechnet, was bei Deiner Zeichnung aber auch berücksichtigt ist - die Wandhöhe ist incl. des Dachaufbaus an der Wand unter 3m. Dass der First höher ist, spielt mE keine Rolle.

Natürlich kann man im Prozess korrigieren, das Bauamt muss den Bauantrag zunächst auch schriftlich begründet ablehnen oder aber Nachforderungen stellen. Wenn das vorliegt, kennt man auch deren Argumentation.

MfG
Dirk Grafe