Erst variables Darlehen, dann Baufinanzierung?

[Blume1234]

Guten Abend zusammen,

wir, 26 und 31 Jahre, haben ein Grundstück direkt von der Gemeinde reserviert und suchen nun nach einem guten Angebot für die Baufinanzierung. Zunächst kurze Info zu dem gewünschten Kredit (erst mal überschlagen):

100 % Finanzierung (d.h. Nebenkosten bezahlen wir aus eigener Tasche, Grundstück und Haus von der Bank)
Grundstückskosten inkl. Kanalanschluss etc.: 75 T€
Hausbaukosten geschätzt (Ausbau, Rest als Eigenleistung): 180-200 T€ (ob KFW oder nicht ist abhängig von den Kosten)
Gesamtkredit: 255-275 T€
Monatliche Tilgungsrate: 1000 €

Wir leben in einer Mietwohnung und müssten demnach, während das Haus gebaut wird, parallel Miete und Kredit abbezahlen. Das ist für uns nicht möglich.

Mir sind folgende Möglichkeiten in solchen Situationen bekannt:
1. Man nimmt Gesamtkredit mit Tilgungsauszeit, zahlt, während das Haus gebaut wird, "nur" die Bereitstellungszinsen.
2. Man nimmt ein variables Darlehen für das Grundstück und zahlt es parallel mit der Miete. Wenn der Hausplan feststeht Gesamtkredit mit Tilgungsauszeit und Bereitstellungszinsen nehmen.
3. Man nimmt ein fest Darlehen mit festem Zins für X Monate für das Grundstück und zahlt den parallel mit der Miete. Wenn der Hausplan feststeht Gesamtkredit mit Tilgungsauszeit und dafür Bereitstellungszinsen nehmen.

Da die Nachfrage für die Grundstücke enorm ist und alle bereits vergeben sind, haben wir nur noch nächste Woche Zeit, um einen Kredit zu beantragen. Szenario 1 fällt also aus, weil kein genauer Plan noch bekannt ist, richtig?

Szenario 3 hat, meiner Meinung nach, den Nachteil, dass wir während der Zinsbindung das Hauskredit nicht nehmen können oder wenn, dann nur bei dieser Bank. D.h. Hausbau kann wahrscheinlich frühestens in einem Jahr beginnen, wenn man davon ausgeht, dass das Gesamtangebot nicht stimmt, richtig?

Bleibt also nur Szenario 2. Gibt es denn überhaupt Banken, die eine Tilgungsauszeit ohne Bereitsstellungsszinsen anbieten?

Oder gibt es bessere Lösungen, wie man effektiv die Sache löst?

Ich habe Null Ahnung von den Finanzierungen und habe mir das innerhalb einer Woche angeeignet, daher hoffe ich sehr, dass man mich hier etwas mehr aufklären wird.

Vielen lieben Dank

 

[HilfeHilfe]

Sowas nennt man Bauzeitzinsen und die bekannte Doppelbelastung. In eurem Fall finanziell aber auch dank Ausbau körperlich und nervlich . Wie lange habt ihr den für den Ausbau eingeplant um den Zeitraum abzuschätzen . Wenn ihr mit 2 Jahren Tilgungsaussetzung um die Ecke kommt wirds mau ... gibt es gar kein Eigenkapital um Miete plus Zinsen zu stemmen ?

 

[Immo456]

Wir werden lediglich das nötigste, d.h. Sanitär, fertig machen (+ 1 Monat) und dann in den ausbaufertigen Haus einziehen und von dort aus alles zu Ende bringen. Wir haben bereits Verwandte, die es so gemacht haben, es funktioniert, auch wenn es körperlich und mental schwer ist.

Ich verstehe nicht ganz die Frage Miete und Zinsen zu zahlen. Zinsen sind in meinem Verständnis die Bereitstellungszinsen. Die Darlehenssumme reduziert sich ja durch die Zahlung der Zinsen nicht. Und das ist das, was wir auch vorhaben, nur würde ich das Geld lieber in den Kredit stecken, deswegen die Frage, ob es Banken gibt, die keine Bereitstellungszinsen verlangen, zumindest für einen bestimmten Zeitraum. Oder verstehe ich da etwas falsch?

Wir planen auch keine 2 Jahre Aussetzungszeit, der Berater hat es einfach so angenommen. Vermutlich weil das erst nur ein Entwurf ist, solange wir nicht beim Architekten waren.

 

[Bieber0815]

Ein typischer Ablauf ist wie folgt:
- Abschluss des Darlehensvertrages. Man zahlt weder Bereitstellungszinsen, noch (Darlehens-)Zinsen noch Tilgung, dafür aber Miete.
- Baubeginn, die ersten Rechnungen werden bezahlt, dafür wird jeweils ein Teil des Darlehens ausgezahlt. Auf den jeweils ausgezahlten Darlehensteil zahlt man fortan Darlehenszinsen ("Bauzeitzinsen"). Man zahlt weiter Miete, aber keine Tilgung.
- Nach dem Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit (je nach Vereinbarung ...) zahlt man Bereitstellungszinsen auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens.
- Wenn das Darlehen voll ausgezahlt ist, beginnt (zum nächsten vollen Monat) die Tilgung. Dann zahlt man Zins+Tilgung. Miete dann i.d.R. nicht mehr.

Im Detail kommt es natürlich auf den Darlehensvertrag an. Der Tilgungsbeginn kann auch unabhängig von der Auszahlung auf ein festes Datum gelegt werden (KfW, Landesbank-Darlehen, ...), in jedem Fall aber nach Vollauszahlung.

 

[HilfeHilfe]

Welcher Berater ? Der Finanzberater ? Ansonsten hat es bieber sehr gut erklärt . Zu 0 Zinsen ( sprich aufgelaufene Zinsen werden auf das Darlehen draufgeschlagen) werdet ihr am Markt nichts finden

 

[Immo456]

Genau der Ablauf hat mir gefehlt! Vielen, vielen Dank!

Eine Frage hätte ich dazu aber noch. Wie müssen ja erst zum Architekten, bevor wir einen Kredit beantragen. Und die Bezahlung des Architekten gehört ja in die 100% Finanzierung. Wie geht man da vor? Kredit ist ja noch nicht beantragt, der Architekt möchte aber sein Honorar innerhalb kürzester Zeit haben.

Oder gehören Architektenkosten zu den Nebenkosten wie Notarkosten, sodass wir eigentlich das Eigenkapital (das aktuell nur für Grundstückskaufnebenkosten reicht) dafür aufbringen müssen?