Architekt Kostenschätzung und Terminplanung - Erfahrungen

[steija1]

Guten Abend Zusammen,

ich versuche unsere aktuelle Situation kurz zusammengefasst darzustellen und würde mich über Meinungen und Tipps freuen.

Wir haben letztes Jahr mit der Planung beim Architekten begonnen und diese auch erfolgreich bis November inkl der dann für den Bau notwendigen Darlehensmittel abgeschlossen.
Die Kostenschätzung stand, das Grundstück war gekauft und am 14.01 die Baugenehmigung erteilt, dass wir guter Dinge waren am 21.05 wie geplant mit dem Bau zu beginnen.

Es folgte Statik (hier gingen 6 Wochen ins Land) und Ausfuhrungsplanung, also alle Leistungsphasen 1-8 beim Architekten beauftragt.
Das zog sich dann alles ewig hin und die Ausschreibungen gingen Anfang Mai raus. Für uns als Laien und schon sehr fraglich, in der aktuellen Marktlage hier noch angemessene Handwerker Angebote zu bekommen.

So war es dann auch. Rohbaupreise gehen schon durch die Decke, aber das hätte er doch in seiner Zeitplanung wissen können oder?
Nun werden Teile einfacher geplant der Baubeginn auf Anfang September verschoben etc...
Damit haben wir nicht das große Problem, aber die Bereitstellungszinsen kommen ab November.

Wie verhält man sich am Besten? Es ist noch eine sehr frühe Phase aber ich muss ja nun die Zügel mal ein wenig anziehen.

1. Kann man später Bereitstellungszinsen als entstandene Kosten in Rechnung stellen?
2. Die einzige Kostenschätzung war das Blatt für die Bank, muss der Architekt da nach HOAI nicht noch mal eine detaillierte Schätzung nachlegen?
3. Welche weiteren Leistungen stehen uns aus den Leistungsphasen zu?
4. bis wie viel darf er die im Architektenvertrag genannte Summe überziehen? Was passiert dann?

Wir kommen auch mit Mehrkosten klar aber ich würde mich nur ungern aufgrund der Fehlschatzung und schlechten Terminschiene von meiner Eigentumswohnung trennen müssen.

Vielleicht habt ihr ein paar Tipps die Situation ohne sie direkt zu eskalieren auf die Spur zu bringen.

VG,

Jan

 

[ruppsn]

Ich würde fast sagen, dass läuft unter allgemeines Risiko beim Bauen mit Architekten. War bei uns nicht anders.

Wann welche Kostenschätzungen / Aktualisierungen „fällig“ sind, müsste in der HOAI stehen. Ich meine mich grob zu erinnern, dass die Abweichung zwischen Kostenschätzung (LPH 1) und Kostenfeststellung (LPH 8 ?) bei 20% liegen darf. Dazwischen kommt dann noch die Kostenberechnung nach der Ausführungsplanung. Die liegt dann unter den 20%, ich glaube bei 10%, zumindest ist es aber gestaffelt. Interessant ist hier auch immer, was als „Sonderleistungen“ gerechnet wird, die NICHT relevant für die Abweichungen der 20% von der initialen Schätzung ist.

Ob und inwieweit man aus dem zeitlichen Verlauf Schadensersatzansprüche ableiten kann, weiß ich nicht. Habt ihr in eurem Architektenvertrag denn irgendwelche Deadlines für die verschiedenen Lph drin? Falls nein, könnte ich mir vorstellen, dass es eng werden könnte daraus einen „Fall“ zu stricken. Ist ja nicht selten, dass der Zeitraum von Beauftragung bis Einzug 2 Jahre beim Bauen mit Architekten umfasst.

Nicht, dass Du mich falsch verstehst. Mich ärgert das auch, aber ich habe mich damit abgefunden. Ich denke, am schlausten wäre es gewesen erst mit Start der Ausschreibungen die Finanzierung mit der Bank zu machen, um die Kreditlaufzeit bestmöglich auszureizen. Haben wir aber - aus Mangel an Erfahrung - auch nicht gemacht. Oder eben in den Architektenvertrag reinschreiben zu lassen, bis wann Eingabeplanung, Ausführungsplanung, Versand der LVs und Vergabe abgeschlossen sein sollen. Ob sich Architekten darauf einlassen, würde ich mal mit einem dicken Fragezeichen versehen. Teilweise auch verständlich, da es hier Abhängigkeiten von Genehmigungsbehörden o.ä. gibt, die die zeitlichen Abfolgen beeinflussen. Statiker und Energieberater sind auch immer für eine Verzögerung gut, daher für mich schon nachvollziehbar, dass ein Architekt sich hier scheut, zeitlich verbindliche Angaben zu machen. Was soll er machen, wenn der Statiker oder Energieberater, der vom Bauherren beauftragt wurde, nicht im Zeitplan liefert?

Ich lese auf jeden Fall hier gespannt mit, vielleicht eröffnen sich hier ja noch Ansatzpunkte - auch für mich. [emoji4]

 

[ypg]

Ja, ist ärgerlich, aber meist kommt man über die Bereitstellungsphase rüber, nicht nur mit Architekt, sondern auch mit GU. Für die Zinsen sollte ein Puffer geplant sein,. Ich hoffe doch, ihr habt ihn. Die entstandenen Kosten kannst Du nicht absetzen , sein.

Terminlich solltest Ihr die Kündigung der Wohnung erst kurz vor knapp festsetzten. Es kann bei Architekt-Bau sehr viel mehr Zeit hinzukommen wie auch bei strukturiertem GU-Bau noch Eigenleistungen.

 

[ruppsn]

Terminlich solltest Ihr die Kündigung der Wohnung erst kurz vor knapp festsetzten.

Unser Architekt meinte als Richtgröße 10 Wochen nach Estrichlegen kann mit dem Einzug gerechnet werden. Realistisch aus Deiner Erfahrung heraus?

Die Gewerke sollten bis dahin ja alle vergeben und mit Beginn/Ende und Entschädigungsregelungen versehen sein. Wobei das natürlich auch nur bedingt hilft, wenn man gekündigt hat und raus muss.

Wir planen aber eh einen oder einen halben Monat Überschneidung, um das ganze Thema Umzug zu entzerren.

Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hier wie auch anderenorts sehr hoch, d.h. einen Nachmieter zu finden dürfte recht easy sein...und bei den letzten Nachbarn, die wegen Neubaus weggezogen sind, standen die Interessenten Schlange. Das spricht zusätzlich noch für kurz vor knapp [emoji4]

 

[steija1]

Hi Zusammen,

da gehen die Erfahrungen ja zumindest schon mal in die gleiche Richtung. Macht es für den Moment nicht besser aber beruhigt schon mal sich hier dennoch im üblichen Ablauf zu befinden.

Bereitstellungszinsen und Mehrkosten sind ohnehin großzügig einkalkuliert, so dass man jetzt nicht nervös werden muss. Am Ende sage ich mir aber trotzdem, dass man mit der Entscheidung mit einem Architekten zu bauen auch die Hoffnung darauf Transparenz zu bekommen gewählt hat.

Diese ist mir im Moment nicht so gegeben, im Hinblick auf die Kontrolle der Arbeit des Architekten. Ich tue mich schwer damit zu zu akzeptieren, dass eine Ausschreibungsphase seit Januar andauert und ein Bauzeitenplan aus Februar lange gerissen ist.
HOAI als Buch ist gekauft aber wie leitet man als Laie daraus ab, was man mal konkret vom Architekten fördern kann ohne die gemeinsame Arbeitsgrundlage gleich zu zerstören?!

Beruflich, als IT Projektmanager, bin ich diese Transparenz in Bezug auf Zeit und Budget meinen Kunden schuldig, vielleicht auch daher ein gewisser Anspruch an den Architekten.

Viele Grüße

 

[ruppsn]

HOAI als Buch ist gekauft aber wie leitet man als Laie daraus ab, was man mal konkret vom Architekten fördern kann ohne die gemeinsame Arbeitsgrundlage gleich zu zerstören?!

Ich glaube das Geld hättest Du Dir sparen können [emoji6] Ich würde eher bei einem Sachverständigen nachfragen, um HOAI-spezifische Fragen zu klären. Ist halt sehr gesetzartig.

Die Frage, die Du stellst, ist genau die Krux. Mein Eindruck ist, dass bei vielen Architekten Einsicht, Kritikfähigkeit und Selbstreflexion nicht gerade die ausgeprägteste Eigenschaft ist.

Beruflich, als IT Projektmanager, bin ich diese Transparenz in Bezug auf Zeit und Budget meinen Kunden schuldig, vielleicht auch daher ein gewisser Anspruch an den Architekten.

Willkommen im Club. Jeder mit einer fundierten Projektmanagementausbildung dürfte schier wahnsinnig werden, wenn man die Gepflogenheiten auf dem Bau mitbekommt. Es nützt aber nichts, Du kannst Dich verrückt machen oder es einfach akzeptieren. Ändern wirst Du relativ wenig.

Termintreue, Transparenz, (proaktive) Kommunikation oder auch nur die Akzeptanz, dass Bauherren ein gewisses (erhöhtes) Informationsbedürfnis haben, sind nicht gerade die Kernkompetenzen auf dem Bau. Es ist einfach eine andere Welt...