zum bauen sind wir nicht gekommen,
Bauen mit NCC D Erfahrungen Erfahrungsbericht zu Vertrag Kosten Planung Baubeschreibung 25 Minuten alt Erfahrungsbericht zu NCC Deutschland hinsichtlich geplanter „Townhäuser“ in Berlin Friedrichshain auf Alt-Stralau (eigentlich heisst es Stralau, lediglich eine Strasse heisst Alt-Stralau) in der Bahrfeldtstrasse zwischen Spree und Rummelsburger Bucht („City Island 2.0“)
Wir möchten hiermit unsere Erfahrungen mit NCC teilen, nachdem wir bereits Meinungen und Erfahrungen und auch andere Tests bzw Testberichte über NCC gelesen haben die unsere Skepsis bestätigten.
Unser Fazit:
Ein besteht hier ein sehr schlechtes Preis-Leistungsverhältnis
mangelhafte Vorbereitung des Projektes, alles was derzeit definitiv feststeht ist, wie viel NCC verdienen möchte
Die Baubeschreibung ist mangelhaft und ungenau Qualitätsaspekte (zB Wärmedämmung, Energiebilanz) sowie Installationen (zB Wasser und Strom) sind nur nach Minimalstandard
LAGE:
Leider kam die erste Ernüchterung nach Angabe der genauen Lage: da die Wohnbereiche vor allem auf der Gartenseite eine relativ dunkle Schlucht bilden., umgebungsbedingt besteht eine ungünstige OST-WEST Ausrichtung mit nur wenig Licht, das reißt auch die Dachterrasse nicht heraus.
PREIS:
Während vergleichbare Häuser auf der anderen Straßenseite vor 3 Jahren 280 .000 Euro gekostet haben und nicht mehr wert sind, will NCC nunmehr 430 .000 Euro haben. Die massive Diskrepanz wurde nur vage erklärt (angeblich wegen eines (zu) hohen gezahlten Grundstückspreises – weit über Bodenrichtwert, dazu eine teure Erschließung. Das sind keine Fakten, die den NCC Baukunden interessieren) Wir haben genauer nachgerechnet: Abzüglich der Grundstückskosten verlangt NCC für die kleine Variante (4 Geschosse) circa 300.000 Euro für den Bau und Erschließung, für die große Variante (5 Geschosse) 330.000 Euro (allein der Fakt, dass eine ganze Etage mit circa 57 qm kostendeckend für 30.000 Euro gebaut wird, ist sehr interessant 500 Euro pro qm (!) und sagt schon alles über die zu entstehende Qualität). Das ist weit über dem, was NCC üblicherweise für seine Bauten verlangt – bei gleichem niedrigem Standard
GEWINN für NCC
NCC erhofft sich mit dem Bau in der Bahrfeldtstr eine 7 stellige Marge, wobei an erster Stelle wahrscheinlich keine 1 stehen wird – das alles nur zu Lasten der Qualität des NCC Kunden. Nun kann jeder selbst rechnen, mit wie viel NCC an jedem einzelnen Haus kalkuliert, wenn 17 Häuser gebaut werden – würde man auch nur einen Teil diesen Geldes in den Bau stecken wären wohl alle zufrieden – aber die Gier des Bauträgers NCC kennt keine Grenzen Da wird auch schnell der Slogan „ Wir bauen auf Sicherheit“ zur Phrase.
Was bekommt man?
NCC Standard – schaut euch ein Musterhaus an preiswert gebaut. Das ist keineswegs ein Makel, für viele Familien ist das ein faires Angebot – nur der geforderte Preis von 430.000 Euro für die Ausstattung und Qualität ist, auch für die Lage auf Stralau, viel zu hoch. Für den geforderten Preis sind auch hier weitaus hochwertigere Häuser/Wohnungen sogar in besserer Lage erwerben und man wird nicht arm, da die „Sonderwünsche“ in diesem schlüsselfertigem Komplettangebot noch nicht drin sind (Sie planen ohne Sonderwünsche – lassen Sie sich überraschen, was alles ein NCC Sonderwunsch ist.)
NCC Energiebilanz:
Gebaut wird nach Energieeinsparverordnung (Energiesparverodnung) 2009: Das klingt erst mal gut, nur welcher Energiestandard wird im Detail genau erfüllt – Das wichtig für die Bank und die Kredite. Die Energieeinsparverordnung 2009 lässt viel Raum „nach unten“ zu.
Im Klartext heißt das: NCC erfüllt die minimal geforderten Ansprüche. 2012 kommt die neue Energieeinsparverordnung – es zählt aber das Datum des Bauantrags, so NCC. Aber die neue Energieeinsparverordnung Novelle verlangt dann noch mal weitere 30% Energiereduktion. Die Kosten für eine alsbaldige Nachrüstung darf der frische Hausbesitzer schon mal zusammensparen.. In der ursprünglichen Planung von NCC war noch eine Solaranlage enthalten – diese wurde mittlerweile abgeschafft. Es darf spekuliert werden, ob die Kosten oder das fehlende Licht auf dem Gelände der Grund hierfür sind.
NCC Rohbau/Statik
Es sollen 3 und 4 Geschosser gebaut werden. Warum NCC dann ein halbes Geschoss in die Tiefe plant bleibt deren Geheimnis, zumal Sie in die Höhe gehen müssen, verlangt durch das Stadtplanungsamt. Baurechtlich sind die Vorschläge noch nicht geprüft, sonst wäre nämlich auch NCC bekannt, dass entsprechend der neuen Berliner Verordnung beim größeren Haus aus Feuerschutzgründen ein geschlossenes Treppenhaus gebaut werden muss – wird also nichts mit dem schönen Dachstudio...
Geplant sind zwei 15er Zwischenwände zwischen den Häusern plus 5 cm Luftraum. Bei 15 cm dicken Zwischenwänden muss man beten, dass der Nachbar nicht irgendwann zu den ganz langen Dübeln greift und eine schöne Schallbrücke baut.
Die Innenwände sind als 8(!) cm „dicke“ Vollgipsplatten gemauert. Da hält ja fast kein Dübel mehr, und über Schallschutz braucht man nicht nachdenken.
Die NCC Baubeschreibung verweist stets auf „Berechnungen“ und „Statik“ – ohne aber Details zu nennen. Nur genau um diese geht es, diese sollte man sich genau benennen lassen! Jeder Baubeobachter und der Bund der Bauherren empfiehlt das dringend. Wir wurden aber von NCC abgewiegelt – „die Berechnungen liegen noch nicht vor“. ( Was aber wohl sicher klar ist sind die Gewinnmargen welche NCC sich ausrechnet)
Fundament
Im hohen Stralauer Grundwasser baut NCC nicht mit einer „weißen Wanne“ (was höhere Kosten bedeutet) sondern mit „WU-Beton“.
NCC wären nicht die Ersten auf Alt-Stralau, die buchstäblich baden gehen.
Bodengutachten
Trotz Empfehlung des Bodengutachtens soll der Aushub der Baugrube nicht ersetzt werden, sondern soll wieder eingebracht werden. Der Stralauer Boden ist aber in Folge der langen Industriegeschichte mit Chemikalien und Schwermetallen belastet, hier geht nicht nur um die Bodenklasse Z 2 sondern höher. Ein Teil sollte eigentlich nur als Sondermüll entsorgt werden – wird er aber nicht... und darauf sollen dann die Kinder spielen. Aufgrund des Bodens und der nicht auszuschliessenden Gesundheitsgefährung wurde gefordert das Gelände einzuzäunen, damit Kinder eben nicht auf diesem „Dreck“ spielen können, bevor er nicht entsorgt wurde – nun genau das hat NCC nun leider auch nicht vor...es kommt nur der Zaun weg . Wie passt das zum Slogan „Wir bauen auf Sicherheit“.
NCC Fenster
Isolierverglasung in Klarglas mit Schallschutzklasse 2. Keine Angabe über den U-Wert, dazu aus Kunststoff, Fensterbank der günstigeren Klasse („Jura Marmor gelb“). Rollläden als Vorsatzrollladen (schlechte Dämmung?) mit nur mit Gurtwicklern.
Sanitäreinrichtung
- billig, billig, billig – nur nicht für den Käufer.,, Die Bodenfliesen sind „NCC Standard“ mit 20 Euro/qm (nebenbei: Das Laminat mit 25 Euro/qm). Leider wird der Standard nicht definiert. Also darf sich NCC selbst aussuchen, welcher Standard bei Ihnen 20 Euro/ qm kostet, schlimmstenfalls auch die, welche 5 Euro im Baumarkt kosten Eine ordentliche Baubeschreibung nennt an solchen Stellen Details, wie NCC es ja zB bei den Fensterbänken ja auch tut.
Elektroinstallation
Es sind sage und schreibe 2 Steckdosen pro Wohnraum vorgesehen, plus eine „freie“ für den Staubsauger unter dem Lichtschalter. In die Küche kann man leider nur einen Kühlschrank setzen, für einen Tiefkühler ist leider keine weitere Steckdose vorgesehen. Oder doch. Hier kommt nämlich bereits der „Sonderwunsch“ ins Spiel, Leider liegt die Sonderwunschliste noch nicht vor, so dass man keine Kosten schätzen kann. Da kann einiges zusammenkommen, wenn man schon bei Einsatz eines Gefrierschranks einen Sonderwunsch erklären muss.
Begründungen von NCC:
NCC rechtfertigt sich mit teurer Erschließung, schließlich muss eine Straße gebaut werden, diese Kosten sind aber überschaubar (Erschliessungspauschale Bau und Zuleitungen von maximal 1250 Euro pro Meter). Wirklich teure Aspekte, wie die Sanierung des Bodens werden ausgeschlossen
Die Strasse wird eine Privatstraße bleiben (mit Folgekosten für die Anlieger wie Grunddienstbarkeiten und Haftungsrecht – ACHTUNG! Die Strasse befindet sich noch nicht einmal auf dem Gelände von NCC, sollte jemand ernsthaft über einen Kauf nachdenken unbedingt die Eintragung der Baulast und die klare Benennung der Grunddienstbarkeiten einfordern). NCC baut die Strasse für dessen Besitzer mit, aber die Kosten gibt NCC an die Hauskäufer weiter. Kein Wunder das die NCC Kalkulation aus den Fugen gerät
Im Weiteren gab es Unklarheiten ob die Townhäuser auf letztlich real geteilten Grundstücken stehen sollen oder aber nach dem sog „Wohneigentumsgesetz“ (als eine Wohnung/Maisonette, wie in der Baubeschreibung beschrieben) verkauft werden sollen. Dieses ist bzgl des Haftungsrechtes ein riesiger Unterschied! Kurz gesagt haften alle Bewohner einer Bodenplatte für einen möglichen Schaden im/am Grundstück (zB Ölleck) und die Strasse.
Zusammenfassung:
Die angebotenen Townhäuser auf Alt-Stralau erfüllen kein vernünftiges Preis-Leistungsverhältnis. Kosten von 399.000 Euro bis 429.000 Euro sind durchaus üblich, allerdings nicht für die angebotene Qualität.
Der Wiederverkaufswert auch über einen längeren Zeitraum (ganz wichtig für alle Kreditnehmer) ist in keiner Weise gegeben! Und Egal was erzählt wird:auch auf Stralau wird noch weiter gebaut es handelt sich hier nicht um das letzte oder vorletzte Grundstück – nur um Minimalstandard zu überhohem Preis. Wer trotzdem Lust auf das Projekt hat: unbedingt Anwalt zum Notartermin mitnehmen und Baubeobachter einschalten auch wenn es das Budget noch weiter schröpft – im Endeffekt rettet Euch das wenigstens den ausgewiesenen Standard. Unbedingt vorher ein NCC anschauen, ob man dafür wirklich soviel Geld ausgeben will.
