Bauträger oder doch Architekt?

[Orschel]

Hallo allerseits,



ich habe mich hier schon eine kleine Weile eingelesen und möchte nun auch meinen 1. Beitrag verfassen. Wie sollte es auch anders sein direkt mit einem Hilfeersuchen, bzw. würde gerne Rat einholen.



Meine Frau und ich möchten auf einem eigenen Grundstück ein Einfamilienhaus bauen lassen. Nach intensiver Recherche und Suche im Internet haben wir die Auswahl des Bauausführenden auf 2 eingeschränkt. Einerseits haben wir ein Festpreisangebot eines Bauträgers, welcher uns das gewünschte Haus für 295.000€ bauen würde, Des Weiteren haben wir einen Architekten beauftragt, welcher für uns die einzelnen Gewerke ausschreibt und auch die Bauaufsicht übernimmt.

Nach einholen der Angebote für jedes Gewerk würden für dasselbe Haus mit dergleichen Ausstattung wie beim Bauträger 312.000€ auf uns zukommen. Nun ist es so das die 312.000€ kein Festpreis sind wie beim Bauträger (wobei da auch sicherlich nochwas an Kosten dazukommt), aber der Architekt ist der Meinung das er diese Summe durch feilschen eher noch um einiges reduzieren kann und somit in etwa auf dieselbe Summe kommen kann wie der Bauträger.



Wir persönlich haben bei beiden ein gutes Gefühl bezüglich der Ausführung, vielleicht ein etwas besseres beim Architekten. Beim Bauträger würden wir Des Weiteren noch einen Baugutachter holen wollen, welcher natürlich auch noch zu bezahlen wäre, dieser Posten würde beim Architekten wegfallen, da dieser für uns die Aufsicht der eingestellten Handwerker übernimmt.



Soweit so gut, unser finanzieller Rahmen würde leider nicht reichen um die 312.000€ zu bezahlen und wir müßten somit hoffen das der Preis wirklich noch etwas gesenkt werden kann. Wir haben uns als max. Limit 300.000€ gesetzt, wobei wir noch weitere 25.000€ als letzte Reserve eingeplant haben die sicherlich für dies und jenes draufgehen können und werden :(

Nun zur eigentlichen Frage. Seht Ihr es als realistisch an, das der veranschlagte Preis des Architekten noch zu senken ist oder ist es "Augenwischerei" damit dieser den Auftrag statt des Bauträgers bekommt? Wie sind Eure Einschätzungen bzgl. eines Vergleichs zw. Bauträgern und Architekten? Die Gewährleistung ist beim Architekten angeblich länger als beim Bauträger. Nach seiner Information haftet dieser 30 Jahre, ein Bauträger als ganzes wohl nur 5 Jahre? Davon mal abgesehen

das ich nicht weiß ob der Architekt in 30 Jahren noch liquide ist, seine Firma noch besteht oder er noch lebt…



Da wir absolute Laien sind, obwohl wir non schon eine ganze Weile planen und versuchen uns zu informieren, würde ich mich über eine rege Diskussion und Ratschläge sehr freuen!

 

[E.Curb]

Hallo,


es besteht durchaus die Chance, dass der Architekt das Haus noch günstiger bauen kann.


Sind denn die Angebote absolut vergleichbar ? In beiden Angeboten exakt die gleiche Leistung ? Die gleiche Qualität der Baumaterialien ?
Und wenn Du bei Beauftragung des Bauträgers sowieso einen unabhängigen Baugutachter holen möchtest, dann zeigt es ja nur, dass Du nicht wirklich Vertrauen zu diesem Bauträger hast. Und Vertrauen ist beim Bauen sehr wichtig.


Gruß

 

[Orschel]

Ja, die Daten sind bei beiden die gleichen, sprich der Architekt hat auf denselben Angaben aus der Bauleistungsbeschreibung des Bauträgers die Handwerker für die einzelnen Gewerke angefragt.

Naja, Vertrauen haben wir schon zu dem Bauträger, aber einen Gutachter wollen wir trotzdem einschalten um sicherzugehen das alles so gemacht wird wie es sein soll, da wir als Laie dieses nicht unbedingt immer beurteilen können.

 

[€uro]

....Da wir absolute Laien sind, obwohl wir non schon eine ganze Weile planen und versuchen uns zu informieren, würde ich mich über eine rege Diskussion und Ratschläge sehr freuen!

Das Vorhaben ist kein BT, sondern ein GU/GÜ Vorhaben- rechtlich durchaus ein Unterschied!
Das Bauen mit einem GU/GÜ ist meist preislich die bessere Variante. Allerdings nur mit externer Überwachung! Das beginnt bereits mit der Prüfung der Planungsunterlagen, insbesondere des Energieeinsparverordnung(KfW) Nachweises!
Die größten Defizite treten allerdings bei der Haustechnik auf. Hier sollte man auf eine verkaufsunabhängige, externe Planung/Dimensionierung der Anlage setzen, andernfalls besteht die Gefahr, ein Groschengrab zu erwerben!
Übliche Baubegleitung ist meist ausschließlich auf das Baugewerk ausgerichtet, bei der TGA fehlt meist die fachliche Kompetenz.
Die Mehrkosten für eine externe Haustechnikplanung und Bauüberwachung steht in keinem Verhältnis zu einer freien Planung mit einem Architekten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Kostenschätzung des Architekt am Ende leicht 30% höher ausfallen kann!

v.g.

 

[Bauexperte]

Hallo,

…Einerseis haben wir ein Festpreisangebot eines Bauträgers, welcher uns das gewünschte Haus für 295.000€ bauen würde, Des Weiteren haben wir einen Architekten beauftragt …Nach einholen der Angebote für jedes Gewerk würden für dasselbe Haus mit dergleichen Ausstattung wie beim Bauträger 312.000€ auf uns zukommen …Seht Ihr es als realistisch an, das der veranschlagte Preis des Architekten noch zu senken ist oder ist es "Augenwischerei" damit dieser den Auftrag statt des Bauträgers bekommt? Wie sind Eure Einschätzungen bzgl. eines Vergleichs zw. Bauträgern und Architekten? Die Gewährleistung ist beim Architekten angeblich länger als beim Bauträger…

Zunächst einmal etwas über die Gewährleistungsfristen:

Gewährleistung jedes Architekten: § 634a Baugesetzbuch: bei Planung für Bauwerke 5 Jahre, bei Planung für anderes 2 Jahre. Wann beginnt die Gewährleistungsfrist? Mit Abnahme der Leistung des Architekten, u.U. also erst 5 Jahre nach Ablauf der Gewährleistungsfrist des Bauunternehmers (BU), (Leistungsphase 9, § 3 Abs. 4 HOAI), insgesamt mindestens 10 höchstens 30 Jahre. Allerdings gibt es in den letzten Jahren Bestrebungen der Architektenkammern/Gerichte diese lange Frist erheblich zu senken, dies ist heute schon möglich bei Teilabnahme vor der Stufe 9 HOAI, der sich der Auftraggeber nicht entziehen kann.

Gewährleistung BU nach Baugesetzbuch: Frist § 634a Baugesetzbuch: Bauwerk 5 Jahre, Anderes 2 Jahre, Hemmung der Verjährung nur durch gerichtliche Verfahren, Verhandlungen, Anerkenntnis.

Gewährleistung BU nach VOB: § 13 Nr. 4 VOB/B: 4Jahre für Bauwerke, 2 Jahre für Anderes (vertragl. Verlängerung möglich).Mängelanzeige: neue Frist von 2 Jahren; nach Abnahme der Mängelbeseitigung neue Frist von 2 Jahren. Endgültig: 30 Jahre

Grundsätzlich ist es möglich, dass der Architekt die Preise durch geschickte Verhandlung noch reduzieren kann, es kann auch beim genannten Preis bleiben; ebenso ist ein Überschreiten der TEUR 312 möglich; dies hängt vom Umfeld des Architekten - sein Verhältnis zu den angefragten Handwerkern - und Deinen Wünschen ab. Letztlich sollte Deine Entscheidung jedoch nicht einzig am Preis hängen, sondern die beste Symbiose zwischen „MEHR“-wert, „GESAMT“-Kosten und erforderlichem „VERTRAUEN“ wiederspiegeln.

Mich würde interessieren, ob Du – sofern Du Dich für den Architekten entscheidest – ebenso eine unabhängige Bauüberwachung hinzuziehen möchtest, oder nur bei Vergabe an einen BU?

Freundliche Grüße

 

[Orschel]

Danke schonmal für die Antworten. Also es geht uns nicht NUR um den Preis, sondern wie Bauexperte schreibt um das Gesamtpaket. Ich möchte im Vorfeld halt soweit es geht klären, ob ich für dieselbe Leistung bei dem einen mehr bezahle als bei dem anderen... Natürlich spiegelt sich auch das Vertrauen darin. Ich muß zugeben, ich habe beim Architekten ein etwas besseres Gefühl, ist eine Mischung aus Bauchgefühl und wie die Gespräche abgelaufen sind. Als Laie ist es aber leider nicht immer erkennbar ob mir einer Mist erzählt oder nicht... Deswegen ging es mir darum zu erfragen ob der Architekt eine gewisse Summe noch aus den Verhandlungen herausholen kann. Ein Bekannter von mir hatte das zumindest bestätigt das es bei ihm auch so war. Natürlich kann und wird der Bau am Ende sowieso etwas teurer, weswegen wir ja noch einen finanziellen Puffer eingeplant hatten... Dies wird aber sicherlich beim Architekten wie beim Bauträger passieren.

Wegen eines Gutachters beim Architektenbau. Bisher waren wir auf dem Standpunkt das der Bauleiter des Bauträger zum Wohl seiner Firma arbeitet und deswegen kleinere Mängel nicht unbedingt aufdecken möchte (kann, muß nicht sein). Wenn wir mit dem Architekten bauen, ist es doch eher so das dieser uns verpflichtet ist und kein Interesse hat festgestellte Baumängel von Handwerkern nicht zu beanstanden, weswegen wir auf eine externe Überwachung verzichten wollten. Hoffe wir liegen damit nicht ganz falsch?

@ €uro: Sorry, was ist ein GU / GÜ ? gibts hier irgendwo eine Abkürzungsliste? ;)