Baufinanzierung - Zinsbindungszeit

[Schimi1791]

…
Es war eher eine objektive Aufklärungskampagne meinerseits :)
[/QUOTE]
Genau so ist mein Aufklärungsversuch zu verstehen.

 

[Hyponex]

nicht streiten... berechnen ;)

also hier einfach mal das Beispiel:

500k Finanzierung, 1600€ Rate.

wie schaut es nach 10 Jahren aus?

Zinsbindung/Zinssatz/Gezahlte Zinsen/Restschuld nach 10 Jahren
10 / 0,96% / 40.924€ / 348.924€
15 / 1,43% / 62.541€ / 370.541€

also 1. Punkt: für 5 Jahre mehr Zinsbindung zahlt man hier 21.617€ mehr an Zinsen.

wie schaut es mit der Restschuld nach 15 Jahren aus?
298.534€
also man hat in 15 Jahren 50.000€ mehr abbezahlt, als nach 10 Jahren, dafür hat man aber 5 Jahre (mit. mtl. 1600€ Rate) gezahtl. D.h. um 50.000€ kleinere Restschuld zu haben, musste man 96.000€ mehr zahlen!!!

wie kann der Zins nach 10 Jahren sein, damit man die Zinsbindung von 10 Jahren sich lohnt?
einfache Rechnung:
Anschlussfinanzierung mit 348.924€, mtl. 1600€ an Rate (damit der Vergleich gleich ist!) und nach 15 Jahren muss man bei 298.543€ Restschuld landen.

ich komme dann auf 2,809%

somit kostet die Zeit von 11-15 Jahre 2,809% an Zinssatz.
wenn man es also nach 10 Jahren günstiger finanzieren kann? dann warum nicht.
Wenn der Zins nach 10 Jahren über 2,80% liegt, dann hätten sich die 15 Jahre gelohnt.

ABER jetzt warum ich trotzdem die 10 Jahre nehmen würde:
aktuell möchte man hier fast 100% vom Kaufpreis finanzieren = teuere Zinsen
1. Punkt:
in 10 Jahren man hat ein Teil abbezahlt (150 TEUR!)
2. Punkt
der Wert dürfte in einigen Jahren noch höher liegen, wir können auch konservativ rechnen, und sagen: 550-600k an Wert (wenn nicht mehr!)

die Anschlussfinanzierung wurde also einen Auslauf von 64% (Wert 550 TEUR), vielleicht sogar unter 60% haben (Wert über 585 TEUR)
somit beste Konditionen bei den Banken.

PS. aktuell wären die besten Konditionen bei ca. 0,50%; wenn man also annehmen würde, dass die Zinsen in 10 Jahren um etwa 2% steigen sollten, dann wären die dann bei 2,50% also immer noch günstiger als jetzt die 15 Jahre zu nehmen (Break Even bei 2,80%)

Weiteres Vorteil:
man kann auch gerne schon 5 Jahre vorher die Anschlussfinanzierung anstoßen, also in 5 Jahren.
wenn man also merkt, dass die Zinsen langsam nach oben gehen, dann macht man Anschlussfinanzierung.
aktuelle Zinsen: 0,50% + Forwardaufschlag 0,81% (0,015% pro Monat, 6 Monate frei, üblich bei vielen Banken aktuell) = 1,31%
wenn also die Zinsen in den nächsten 5 Jahren um 1% steigen, wäre es immer noch günstiger!

außerdem kann man dann direkt wieder für 10 Jahre machen. Somit 10 Jahre + 10 Jahre.


so rechne ich es immer aus. Wenn natürlich die 10 Jahre bei 0,96% liegen, die 15 Jahre bei 1,15%, dass wären die 15 Jahre überlegenswert.
Ich persönlich mag die 10 Jahre (wirtschaftlich am Sinnvollsten, da hier alle Banken diese Zinsbindung anbieten, somit besserer Vergleich)
oder direkt auf 20 Jahre Zinsbindung gehen (wo man mit Sondertilgung in 20 Jahren viel abzahlen kann, somit auch es schaffen kann den kompletten Kredit in 20 Jahren abzubezahlen)

die 15 Jahre sind so irgendwie nichts ganzes... und wenn man noch dazu KFW macht (wo man nur 10 Jahre Zinsbindung hat) sind die 15 Jahre für mich noch unatraktiver (wenn man nach 10 Jahren die Bank wechseln will).

 

[Schimi1791]

Wir streiten doch nicht … ;)

Korrektur:

…
Es war eher eine objektive Aufklärungskampagne meinerseits :)

Genauso ist mein Aufklärungsversuch zu verstehen.

 

[Acof1978]

nicht streiten... berechnen ;)

also hier einfach mal das Beispiel:

500k Finanzierung, 1600€ Rate.

wie schaut es nach 10 Jahren aus?

Zinsbindung/Zinssatz/Gezahlte Zinsen/Restschuld nach 10 Jahren
10 / 0,96% / 40.924€ / 348.924€
15 / 1,43% / 62.541€ / 370.541€

also 1. Punkt: für 5 Jahre mehr Zinsbindung zahlt man hier 21.617€ mehr an Zinsen.

wie schaut es mit der Restschuld nach 15 Jahren aus?
298.534€
also man hat in 15 Jahren 50.000€ mehr abbezahlt, als nach 10 Jahren, dafür hat man aber 5 Jahre (mit. mtl. 1600€ Rate) gezahtl. D.h. um 50.000€ kleinere Restschuld zu haben, musste man 96.000€ mehr zahlen!!!

wie kann der Zins nach 10 Jahren sein, damit man die Zinsbindung von 10 Jahren sich lohnt?
einfache Rechnung:
Anschlussfinanzierung mit 348.924€, mtl. 1600€ an Rate (damit der Vergleich gleich ist!) und nach 15 Jahren muss man bei 298.543€ Restschuld landen.

ich komme dann auf 2,809%

somit kostet die Zeit von 11-15 Jahre 2,809% an Zinssatz.
wenn man es also nach 10 Jahren günstiger finanzieren kann? dann warum nicht.
Wenn der Zins nach 10 Jahren über 2,80% liegt, dann hätten sich die 15 Jahre gelohnt.

ABER jetzt warum ich trotzdem die 10 Jahre nehmen würde:
aktuell möchte man hier fast 100% vom Kaufpreis finanzieren = teuere Zinsen
1. Punkt:
in 10 Jahren man hat ein Teil abbezahlt (150 TEUR!)
2. Punkt
der Wert dürfte in einigen Jahren noch höher liegen, wir können auch konservativ rechnen, und sagen: 550-600k an Wert (wenn nicht mehr!)

die Anschlussfinanzierung wurde also einen Auslauf von 64% (Wert 550 TEUR), vielleicht sogar unter 60% haben (Wert über 585 TEUR)
somit beste Konditionen bei den Banken.

PS. aktuell wären die besten Konditionen bei ca. 0,50%; wenn man also annehmen würde, dass die Zinsen in 10 Jahren um etwa 2% steigen sollten, dann wären die dann bei 2,50% also immer noch günstiger als jetzt die 15 Jahre zu nehmen (Break Even bei 2,80%)

Weiteres Vorteil:
man kann auch gerne schon 5 Jahre vorher die Anschlussfinanzierung anstoßen, also in 5 Jahren.
wenn man also merkt, dass die Zinsen langsam nach oben gehen, dann macht man Anschlussfinanzierung.
aktuelle Zinsen: 0,50% + Forwardaufschlag 0,81% (0,015% pro Monat, 6 Monate frei, üblich bei vielen Banken aktuell) = 1,31%
wenn also die Zinsen in den nächsten 5 Jahren um 1% steigen, wäre es immer noch günstiger!

außerdem kann man dann direkt wieder für 10 Jahre machen. Somit 10 Jahre + 10 Jahre.


so rechne ich es immer aus. Wenn natürlich die 10 Jahre bei 0,96% liegen, die 15 Jahre bei 1,15%, dass wären die 15 Jahre überlegenswert.
Ich persönlich mag die 10 Jahre (wirtschaftlich am Sinnvollsten, da hier alle Banken diese Zinsbindung anbieten, somit besserer Vergleich)
oder direkt auf 20 Jahre Zinsbindung gehen (wo man mit Sondertilgung in 20 Jahren viel abzahlen kann, somit auch es schaffen kann den kompletten Kredit in 20 Jahren abzubezahlen)

die 15 Jahre sind so irgendwie nichts ganzes... und wenn man noch dazu KfW macht (wo man nur 10 Jahre Zinsbindung hat) sind die 15 Jahre für mich noch unatraktiver (wenn man nach 10 Jahren die Bank wechseln will).

Danke für die Ausführliche Erklärung. Ich habe lediglich bis zu der Hälfte Deiner Darstellung gerechnet. Heisst Zinsersparnis und Vergleich Restschuld 10 und 15 Jahre. Wir wollen nach 10 Jahren auf ca. 300 t€ Restschuld kommen. Das Grundstück und das Haus werden garantiert 500 t€+ Wert sein, wahrscheinlich viel höher. Somit sollte die neue Finanzierung nicht viel teurer sein. Klar ein Risiko, aber ein vertretbares.

 

[guckuck2]

@Hyponex
Du vergisst, dass auch der Kunde mit 15jähriger Zinsbindung nach 10,5 Jahren auf ein neues Darlehen wechseln kann, falls das Zinsniveau niedrig bleibt.
Aber Danke für die Berechnungen.

Der Aufschlag von 10J auf 15J ist aktuell relativ hoch. Würde da auch direkt auf 20 gehen oder bei 10 bleiben.

 

[Hyponex]

@guckuck2
nicht vergessen, beim Kauf sind es 10 Jahre + 6 Monate nach Vollauszuahlung, von daher da geht es, aber dann wären wir wahrscheinlich bei einem Zinssatz von 2,9% was nach 10 Jahren liegen kann (weil einige Monate mehr zu 1,43%)

und wenn man mit dem Gedanken eh spiele, auf günstigeren Zins zu wechseln, mache ich nicht deshalb die 15 Jahre Zinsbindung...

viel schlimmer ist es, wenn man beim Neubau ist, da machen die Leute:
- ein Teil 10 Jahre, weil KfW
- Rest auf 15 Jahre...

das ist echt das schlechteste was es gibt, da man nach 10 Jahren in der Regel für den KfW Anschlussfinanzierung braucht, durch aber die "Vollauszahlung" was beim Neubau auch mal 1 Jahr oder länger dauern könnte, erst in 11,5 Jahren oder später aus dem anderen Vertrag rauskommen kann.

da gibt es viele Banken, die Forward machen mit 2 Bausteinen, wenn die Bausteine maximal 12 Monate auseinander liegen, dadurch schränkt man die Bankenauswahl wieder massiv ein, im schlimsten Fall hat man dann nicht die günstigste Bank zur Auswahl


Aber zurück zum Thema, wenn die die 10 Jahre machen, mit etwas Sondertilgung liegt die Restschlud nach 10 Jahren bei 300k, da kann man entspannt in paar Jahren die Anschlussfinanzierung machen, dürfte mit 90% Wahrscheinlichkeit die günstige Wahl sein