Haus kaufen mit EK und Kredit, Sanieren durch Verkauf von Immobilie

[leschaf]

Hallo zusammen,

nach über 2 Jahren Suche mit mehreren frustrierenden Erlebnissen haben wir endlich eine Zusage von Verkäufern und "dürfen" viel Geld für ein Haus ausgeben. Das Ganze verhält sich wie folgt:

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 38, 38, 2, -1 (K2 kommt im Winter, wenn alles gut geht)
• Sind Kinder geplant? Nach K2 nicht mehr
• Was macht Ihr beruflich? Angestellte (IT + Verwaltung)
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er 37, Sie 20

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
  • Er: 4800€ Netto (Stkl 1, wollen dieses Jahr noch heiraten)
  • Sie: 1100€ Netto (Stkl 1) -> fällt ab Winter für 1 Jahr Elternzeit auf ca 600€, danach wieder auf 1100€ hoch.
  • Mieteinnahmen: 1200€ nach Steuern (1000€ Miete + 200€ Ertrag aus Photovoltaik Anlage)
• Wie viel Kindergeld gibt es?
  • aktuell 219€, ab Winter dann 438€
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
  • Ca 520T€ Cash, davon ca 50T€ angelegt.
  • Immobilie 1: RMH von 1925, Wert aktuell ca 350T€, Miete nach Steuern: 650€, schuldenfrei und schon >10 Jahre in Besitz
  • Immobilie 2: kleines Einfamilienhaus aufm Dorf, Wert aktuell ca 350T€ (1000qm Grundstück), Miete nach Steuern: 400€ + 200€ Photovoltaik, schuldenfrei und schon >10 Jahre in Besitz
  • Meine Freundin ist Einzelkind und wird zwei Häuser (Wert aktuell konservativ je ca 500T€) erben.
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
  • Vom Cash ca 450T€
  • Immobilie 1

Einnahmen- und Ausgabensummen:

Wir haben ein detailliertes Haushaltstagebuch für die letzten 2 Jahre geführt und alle Kontoauszüge analysiert.
Daraus ergibt sich:

• Einnahmen gesamt aktuell ~7500€
• Ausgaben gesamt aktuell (inklusive Rücklagen für Immobilien, Autos, Elektrogeräte, ...) ~5000€ (inkl Miete + Nebenkosten)

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 950qm
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 350€/qm - hat hier aber keine Bedeutung - Marktpreise sind komplett entkoppelt. In der gleichen Straße ging vor 2 Jahren ein halb so großes Grundstück für 500T€ weg.
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Altbau 1936
• Garagen? 1
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) knapp 180qm auf 3 Etagen + voll unterkellert
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? ~1.05-1.2 Mio

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 55T€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 850T€
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten ~150-300T€ (ohne Berücksichtigung potentieller Zuschüsse)
  • Das Haus ist glücklicherweise recht gut in Schuss (z.B. Außendämmung vorhanden, Fenster zwischen 10 und 30 Jahre alt). 150T€ sind das von der Architektin bei Besichtigung angenommene Minimum:
    • neue Küche
    • neue Heizkörper
    • oberste Geschossdecke dämmen (Spitzboden)
    • ein neues Bad (ein Bad ist erst ~6 Jahre alt)
    • Dielenfußboden freilegen (sind ein paar Schichten Teppich/Laminat drauf) und abschleifen
    • Malerarbeiten
    • Elektrik (ist teilweise schon 3-adrig (EG und 1.OG), teilweise noch 2-adrig (DG))
  • für 220-250T€ würde dazukommen:
    • Grundrissöffnung unten für offenen Wohn/Essbereich
    • Schiebetüren aus dem offenen Wohnbereich auf die
    • Terrasse
    • Kamin
  • für 300T€ hätte ich jetzt gedacht:
    • Modernisierung Heizung (Baujahr 2002) (ggf Fußbodenheizung im EG)
    • ...
  • was übrig bleibt kommt entweder auf die hohe Kante/Depot und/oder wird bei Auszug der Ü80 Mieterin in Immobilie 2 gesteckt.
• Gesamtkosten 1.05-1.2 Mio €

Erstens ist der Preis natürlich ein Wahnsinn, das ist uns bewusst. Allerdings war es jetzt ein harter Kampf mit zwei weiteren Interessenten, die den gleichen Preis geboten haben - am Ende haben die Verkäufer uns aus persönlichen Gründen ausgewählt. Die Verkäufer hatten über 100 Anfragen, etliche von Investoren, weil die Grundstücke dort extrem begehrt sind. Das finanzielle Risiko ist also durchaus überschaubar.

Zweitens sind wir uns bewusst, dass wir das stemmen können. Wir haben uns jetzt folgendes überlegt:

Kaufpreis + Nebenkosten (~900T€) bezahlen wir von unserem Eigenkapital (Einsatz ~430T€) und Kredit (~470T€). Für die Sanierung verkaufen wir Immobilie 1 (Immobilie 2 kommt nicht in Frage, da meine Freundin da emotional dran hängt, auch wenn die Rendite dort unterirdisch ist). Je nach Ertrag wird dann saniert. Zur Not haben wir noch fast 100T€ Cash-Puffer über.

Die Online-Rechner geben je nach Tag aktuell bei 2000€ Rate und 20-25 Jahren Zinsbindung 2.35-2.55% Zinssatz aus. Damit wäre die Restschuld nach Ende der Zinsbindung sehr überschaubar und die Gesamtlaufzeit auch vor der Rente zu Ende. Vermutlich können wir auch sondertilgen, aber damit rechnen wir aktuell nicht.

Fragen dazu:

1) Macht das insgesamt Sinn?
2) Kann man das mit der Aufteilung so machen oder will die Bank einen Sanierungsplan und dieser muss dann mit in die Finanzierung? Prinzipiell kann man (Ausnahme Dämmung Dach) auch so einziehen, dann halt mit Bädern und Tapeten aus den 70ern/80ern :) Falls ein Sanierungsplan nötig ist, bräuchten wir dann ja eine Zwischenfinanzierung?
3) Ab morgen wollen wir Vermittler und Banken durchtelefonieren und uns Angebote machen lassen. Müssen wir sonst noch was beachten?

 

[SumsumBiene]

Viel Spaß bei der Elektrik. Wir haben auch teilweise schon dreiadrig gehabt und plötzlich lächelt uns so'n Baumwollkabel an. Am besten alles neu machen...

 

[Tassimat]

Auf mich wirkt die Sanierung sehr teuer geschätzt, dafür dass es eher Renovierung als eine umfassende Sanierung ist. Für 300.000€ könnte man viel umfassendere Arbeiten machen, wie Fußbobenheizung?

Ob das alles sinnvoll ist vermag ich nicht zu beurteilen. Aber ihr habt soviel Eigenkapital rumliegen, dass es darauf auch nicht mehr ankommt.
Interessanter ist die Frage, ob es nicht besser wäre Immobilie 1 langfristig zu vermieten und dafür mehr Kredit aufzunehmen.

 

[CC35BS38]

Macht Sinn. So viele von den Immobilien mit schlechter Rendite abwerfen wie es der emotionale Wert zulässt :D

 

[Myrna_Loy]

Zwei, bzw. quasi vier Immobilien für gut 1,7 Millionen und cash für fast 520.000 und Einkommen von gut 7500 Euro - was soll denn da bitte nicht gehen??? Ist das eine Scherzfrage?:D

 

[WilderSueden]

Es gilt das gleiche wie in deinem letzten Thread

Aber es ist ein ziemlicher Luxus und eine ziemliche Geldvernichtung das so zu machen. Wenn ihr wollt dann macht es.