Bauplanung noch vor dem Grundstückskauf - Erfahrungen?

[myfreakout]

Guten Abend zusammen,

zuerst ein kurzen Dank an alle "erfahrenen Häuslebauer", die ihr Wissen geteilt haben. Sie haben mir geholfen ein paar Mosaiksteinchen zusammenzusetzen - trotzdem stehen wir noch ganz am Anfang und fühlen uns gerade etwas "lost".

Vorab ein paar Infos:

- Budgetrahmen ist geklärt
- Grundstück ist noch nicht erworben (stehen auf Wartelisten; erschwert, da zwar verheiratet aber ohne Kinder und Bauplatz in einer anderen Wohnregion --> wenig Punkte für die Vergabe)
- HOAI Hausbau-Fahrplan gelesen.
- das Gesamtpaket muss stimmen. Bedeutet: Wir müssen nicht auf biegen und brechen bauen. --> weiter Mieter. Entscheidung wäre ausschließlich "emotional" um sich heimisch zu fühlen. --> Anspruch an hohe Qualität und Nachhaltigkeit, da ansonsten KO-Kriterium.

Für uns stellt sich die Frage, welche Dinge wir schon heute klären, recherchieren und überlegen können?

1. Mit oder ohne eigenen Architekt planen?
Mit einem Architekten kann ich individueller planen, klar. Ggf. kann er auch die Bauaufsicht übernehmen.
Im Forum habe ich immer wieder gelesen, dass die Architekten der Fertighaushersteller (im Forum auch gerne Zeichenknechte bezeichnet :-)) wenig auf individuelle auf die Kundenwünsche eingehen bzw. sehr auf das finanzielle Interesse des Herstellers fokussiert seien. Ist dem wirklich so oder gibt es auch gute Erfahrungen? Wenn ich mir das Beispiel bei einem Namenhaften Anbieter aus Erkheim anschaue (gehört zu den Premiumanbietern), dann finde ich hier sehr Individuelle Gestaltungen, die von dort selbst gestaltet wurden. Laut Homepage kann man dort auch mit eignen Plänen vom Architekten kommen.

Mal davon ausgegangen, dass es ein "normales" Grundstück (ohne Hanglage, extrem schmal etc.) wird, haben wir folgende Anforderungen an die Räumlichkeiten:

- rund 140 qm Wohnfläche (zwei Personen; evtl. später noch ein Kinder)
- zu 90% Bodenplatte --> Technikraum
- Offener Wohn-Essbereich + Küche
- Kleine Speise-/Abstellkammer (nähe Küche ggf. unter der Treppe zum OG)
- Gäste-WC
- Schlafzimmer
- Ankleidezimmer (ggf. Durchgang ins Bad)
- Bad mit Dusche (begehbar, gemauert, kein Glas) ohne Badewanne
- Kinderzimmer
- Arbeitszimmer
- Galerie (wäre "nett zu haben" --> dann wäre wohl auch 140 qm zu wenig)
- Technik: Photovoltaik (da auch in BaWü Pflicht), SmartHome
- Barrierearm (z. B. ein ebenerdiges Schiebefenster - soweit dies die Kosten zulassen)

Bei einigen Fertighausanbietern haben wir Schnitte gesehen, die wir Grundstücke gut finden. Ich würde mal unterstellen, dass man sich bei den Schnitten Gedanken dazu gemacht hat - also im Bezug auf kurze Wege usw. - oder lieg ich da falsch?

Mein Gefühl sagt mir, dass ich bei einem eigenen Architekten in einer besseren Vergleichs- und Verhandlungsposition bin. Mit einem konkreten Wunsch gehe ich bzw. der Architekten auf die Anbieter zu und es werden Angebote erstellt.
Was mir aber in dem Zusammenhang etwas Sorge macht: Was ist, wenn alle Anbieter aus meinem "relevanten Set rausfallen? Gerade im Bezug auf Nachhaltigkeit. Dann habe ich einen Plan aber keinen passenden Anbieter. - Oder sind diese Sorgen unbegründet?
Anderseits habe ich die Sorge, dass ich mich an einen Anbieter zu schnell binde bzw. die Angebote nicht wirklich vergleichen kann oder seht ihr hier Möglichkeiten? Falls ja, wie würdet ihr vorgehen um eine Vergleichbarkeit herzustellen?

Ist meine Annahme richtig, dass ich mit Leistungsphase 1-4 schon auf die Anbieter zugehen kann? Da sind die Kosten noch überschaubar (rund 2% der gesamten Kosten), richtig?

Eine Sorge die ich bei einem Zeichenknecht noch habe: Interessieren ihn wirklich Dinge, wie z. B. wie das Licht in die Wohnung fällt? Das Haus kann top geplant sein, ist aber das Arbeitszimmer den ganzen Tag in der Sonne, da hat man seine Freude. Denkt z. B. so jemand an sowas oder eher nur der eigene Architekt?

Was ist eure Meinung? Würdet ihr in meinem Fall (falls ihr noch Infos braucht, bitte gerne schreiben welche dies sind) eher einen eigenen Architekten gehen oder sagt ihr, so kann man dies auch beim Fertighaushersteller machen oder müssten man in diesem Fall unter den einzelnen Anbietern unterscheiden.

2. Welche Überlegungen können wir noch vor dem Grundstücksbau in angriff nehmen und mit welchen sollten wir besser bis danach warten?


Vielen Gedanken... freue mich auch über Teilantworten. Danke!

 

[Nida35a]

Grundstück ist noch nicht erworben (stehen auf Wartelisten;

Wenn das Grundstück konkret wird, könnt ihr mit dem Bebauungsplan schauen was ihr bauen oder nicht bauen dürft,
alles andere sind schöne Luftschlösser zum Träumen.
Setzt in den Wunschbauorten eine Suchanzeige ins Ortsblättchen, euer über 80 Verkäufer hat kein Immoscout.

 

[ypg]

- Budgetrahmen ist geklärt

Wie hoch ist er denn? Danach bemisst sich ja, ob Ihr überhaupt zu einem GU gehen müsst oder bei einem Architekt bleibt.

Dann habe ich einen Plan aber keinen passenden Anbieter. - Oder sind diese Sorgen unbegründet?

Du kannst aber doch mit dem Architekten bauen, ohne einen GU zu suchen?!

Gerade im Bezug auf Nachhaltigkeit.

Was bedeutet das für Euch?

Im Forum habe ich immer wieder gelesen, dass die Architekten der Fertighaushersteller (im Forum auch gerne Zeichenknechte bezeichnet. Wenig auf individuelle auf die Kundenwünsche eingehen bzw. sehr auf das finanzielle Interesse des Herstellers fokussiert seien.

Also, es ist (fast) nur einer, der so hart mit den angestellten Architekten ins Gericht geht.
Ich empfinde das als ungerecht, da er eine ganz andere Rolle als ein freischaffender Architekt, den Du beauftragst, einnimmt.

Dazu muss man erklären, was ein durchschnittlicher Standard-GU (dazu gehören auch regionale BUs) überhaupt baut und anbietet: er betreibt eine Firma, die an den Durchschnittsverbraucher gerichtet ist - vom Budget, Bedarf und Grundstück. Da hat er 10 Typenhäuser konstruiert, die mit wenig Aufwand modifizierbar sind, und zwar in Länge eines gängigen Steines, eines 62,5 Rasters, einer Steinhöhe oder Standardmaße von Fenstern, wobei gesagt werden muss, dass jedes Fenster nach der Order hergestellt wird, es gibt also hier gar kein Standard. Dennoch ist es für einen GU oder dem Fensterbauer möglich, bei 10 Häusern mit 50 gleichen Fenstern diese günstiger anzubieten, als wenn es für 10 Häuser 50 verschiedene Fensterformate bestellt. So wie es bei den Fenstern ist, so ist es in fast jedem Gewerk. Mal pauschal ausgedrückt.
Die Konstruktion der Häuser ist nahezu identisch: wenig Dachneigungen, wenige Hauskonzepte. Ggf gibt es noch alle Typen in Basis, Komfort und High-End, weil der Markt es erwartet. Vieles liegt also schon in dem Aktenordner und Schublade, einige Subs können vieles blind durchführen.

Unterm Strich ist man also mit einem Typenhaus a la "schlüsselfertig" als Bauherr vom Preis her gut bedient. So wird sich ja um vieles auch gekümmert, was einen Laien überfordern würde. Günstiger ist er, muss selbst aber natürlich auch etwas verdienen. Das geht über dann über Masse und Standarisierung.

Der GU hat dann ein paar Angestellte für die Vermarktung, Verkauf und natürlich für die Architektenleistungen. Die haben nicht mehr den Schwerpunkt Kreativität und Individualität auf schwerem Grundstück, sondern machen alles fertige noch fein für kleine individuelle Wünsche des Bauherren, passen alles nach Wusch etwas an und fertigen den Bauantrag. Kunden gibt es nicht 6 im Jahr, sondern 60 im Monat. Es sind andere Schwerpunkte gesetzt, die ein Kreativling ggf so gar nicht kann, nämlich sich mit Behördenkram rumärgern.

Es hat also alles seine Daseinsberechtigung und ist über die Jahrzehnte von uns Verbrauchern so gewünscht entstanden. Ist halt so wie eine Pauschalreise.
Insofern finde ich das Wort Zeichenknecht hinsichtlich des Arbeitgebers GU sehr schlecht und abwertend gewählt.
Anders herum machen viele Bauherren den Architekten zur Marionette: dieses "ich will das aber so" oder "Mien Fru träumt von..." oder "ich bezahle sie ja schließlich, also gehen sie meinen Wünschen nach..." macht aus Architekten (ob frei oder beim GU) einen Zeichenkrecht. Mag ja sein, dass man von einem Architekten höchste Kreativität erwartet und deshalb auf beim GU angestellte Ingenieure heurunterschaut, aber sie haben immer noch mehr im Kopf als der Bauherr zum Thema Hausbau.

Vielleicht ist hiermit schon das Thema Individuelle Wünsche eines Bauherren und die Interessen eines GUs schon beantwortet? Individualität ist für eine Abarbeitung von Masse nicht gewünscht. Manches geht, vieles nicht. Kommst Du als Bauherr mit einer exotischen stolperfreien Terrassentür, bist du bei einem Durchschnitts-GU wahrscheinlich völlig falsch, weil sie speziell abgedichtet werden muss, und das kein Provinz-Fensterbauer macht. Der kann eventuell, bzw kann der Fensterbauer, aber eventuell eben nicht.

Interessieren ihn wirklich Dinge, wie z. B. wie das Licht in die Wohnung fällt? Das Haus kann top geplant sein, ist aber das Arbeitszimmer den ganzen Tag in der Sonne, da hat man seine Freude. Denkt z. B. so jemand an sowas

Damit wäre diese Frage eigentlich auch geklärt. Natürlich hat er das mal gelernt, wie das Licht gerichtet werden muss. Aber mal ehrlich: wenn Dir vom Bauherrn gesagt wird, dass dies und das "Geschmackssache" ist, wenn man als Fachmann von Mängeln redet, dann ist man es irgendwann leid, sich mit dem Pöbel anzulegen.
Also plant man wie gewünscht das Büro in den Süden und die Küche darf in den Norden... der Architekt kann nachdenken, muss es aber nicht bei einer nicht vorhandenen Respektsgrenze.

ohne Hanglage, extrem schmal etc.

Bedeutet?

evtl. später noch ein Kinder)

ein oder zwei?

 

[haydee]

Planung ohne Grundstück macht wenig Sinn. Ihr könnt die Zeit jedoch nutzen. Geht durch Musterhäuser, Fliesen- und Badausstellungen etc und klärt so nebenbei ab was euch gefällt.
Schaut euch um. Was gefällt bei Bekannten, Freunden etc und was gefällt nicht. Der großzügige Flur, das kleine WC, der Bodenbelag etc

Wir hatten mit einem kleinen GU gebaut. Chef ist Architekt. Klar arbeitet er für sich, dafür gibt es dann den Sachverständigen. Die Planung ist allerdings individuell. Gearbeitet hat er mit Handwerksbetrieben aus der Region.

Zur Nachhaltigkeit schau mal nach Wir leben Haus. Vielleicht ist es das was euch vorschwebt.

 

[londoner2004]

Hallo!
Also wir bauen mit der Firma aus Erkheim. Weniger wegen der Nachhaltigkeit (für uns ein netter Bonus), sondern weil wir uns dort super aufgehoben fühlen und sicher sind dass qualitativ alles passen wird, und unser eigener Zeitaufwand optimiert ist.
Architekt ist Partner von denen, aber wir haben den beauftragt und er ist entsprechend unabhängig. Auch hier alles super, alle unsere Wünsche sind angemessen berücksichtigt.
Aber Grundstück braucht man halt, wir sind als wir eines hatten allerdings nur zu dieser Firma und gut war es, haben nicht andere Firmen angefragt oder so. Zeit war aber ein Thema bei uns.

 

[myfreakout]

Wie hoch ist er denn? Danach bemisst sich ja, ob Ihr überhaupt zu einem GU gehen müsst oder bei einem Architekt bleibt.

800.000 EUR; inkl. Grundstück (160.000 - 200.000 EUR)

Du kannst aber doch mit dem Architekten bauen, ohne einen GU zu suchen?!

Wenn aber kein Anbieter aus meinem relevant set übrig bleibt, dann wäre es schwierig. Die Sorge ist einfach, dass ich nachher einen Entwurf des Architekten habe aber sich so nicht umsetzen lässt.

Was bedeutet das für Euch?

Minimierung des Verbrauchs von Energie und Ressourcen. Die verarbeiteten Rohstoffe sollen nicht gesundheitsschädlich (mir ist klar, dass es Zertifizierungen usw. gibt, jedoch wird immer noch fragwürdigen Bauschäumen und Silikonen gearbeitet) sein. Da uns Holz auch optisch anspricht, wäre dies ein Rohstoff, mit dem wir gerne arbeiten würden.

Also, es ist (fast) nur einer, der so hart mit den angestellten Architekten ins Gericht geht.
Ich empfinde das als ungerecht, da er eine ganz andere Rolle als ein freischaffender Architekt, den Du beauftragst, einnimmt.

Bin ich voll bei dir. Ich habe es nur zitiert, da ich es gelesen hatte. Deine Erklärung hat mir geholfen. Danke!

Bedeutet?

Bei einem sehr schmalen Grundstück oder Hanglage gibt es ja ein paar Besonderheit. Hätte ich es nicht geschrieben, wäre ggf. die Anmerkungen gekommen, dass es auf das Grundstück ankommt (an der Stelle hätte ich einen Smilie gesetzt).

ein oder zwei?

Max. ein (außer es kommen Zwillinge - man weiß ja nie. Zur Not müsste das AZ weichen).

Der GU hat dann ein paar Angestellte für die Vermarktung, Verkauf und natürlich für die Architektenleistungen. Die haben nicht mehr den Schwerpunkt Kreativität und Individualität auf schwerem Grundstück, sondern machen alles fertige noch fein für kleine individuelle Wünsche des Bauherren, passen alles nach Wusch etwas an und fertigen den Bauantrag. Kunden gibt es nicht 6 im Jahr, sondern 60 im Monat. Es sind andere Schwerpunkte gesetzt, die ein Kreativling ggf so gar nicht kann, nämlich sich mit Behördenkram rumärgern.

Die Firma aus Erkheim fertigt pro Jahr ca. 180 - 200 Häuser und hat 14 Architekten.