Finanzierung mit Kindern, Förderungen, Elternzeit, Probezeit

[kasdsak]

Hallo,

wir planen einen Hausbau und hätten gerne ein Einschätzung zur Finanzierung. Hier gleich mal die Hard Facts:

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Familie mit 2 Kindern
• Wie alt seid Ihr? 28J / 26J
• Gibt es Kinder? 2J / 0J
• Sind Kinder geplant? evtl. ein drittes Kind
• Was macht Ihr beruflich? Ingenieur / Krankenschwester
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 38h / Elternzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (netto)? 4100€ (Stk. 3) + 1500€ Elterngeld + Sonderzahlungen
• Wie viel Kindergeld gibt es? 500€
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 140.000€ + erschlossenes Grundstück vorhanden
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 100.000€ bis 120.000€

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete 960€
• aktuelle Warmmiete 1200€
• Strom 45€
• Telefon, Internet, Mobilfunk 50€

Mobilitätskosten:

• Sparrate f. neues Auto 350€
• Sprit / Werkstatt / Versicherung / etc. 350€

Versicherungskosten:

• Versicherungen 70€

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel + Restaurant + Drogerie 800€
• Kleidung 50€
• Möbel 100€
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio 20€
• Tickets (Fußball, Kino, Konzerte etc...) 100€
• Sonstiges 75€

Sparleistungen:

• Urlaub 150€
• Haus 750€
• Sonstiges 100€

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt 6100€
• Ausgaben gesamt 4210€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 960+750 = 1710€
• Überschuss: 3600€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 630qm
• Welche Maße hat es? ca. 25x25m
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? ca. 500€/m²
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau
• Garagen? Carport geplant
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) geplant etwa 150qm auf Bodenplatte
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? 850.000€ (?)

Bau- oder Kaufkosten:

• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 500.000€
• Photovoltaik-Anlage mit Speicher 30.000€
• Baunebenkosten (z.B. Hausanschlüsse, Bodengutachter, Baustrom etc.) 50.000€
• Außenanlagen/Terrasse, Wege, Gartengestaltung, Zäune etc... 30.000€
• Gesamtkosten 580.000€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten 15.000€
• Möbel, Lampen, Deko 10.000€

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten 605.000€
• abziehbares Eigenkapital 105.000€
• Finanzierungssumme 500.000€

Wenn man sich nur die Zahlen zusammenrechnet, dann sollte eine Finanzierung problemlos möglich sein:
3600€ Überschuss - 500€ Nebenkosten - 300€ Rücklagen = aktuell 2800€ zur Kredittilgung im Monat vorhanden.
500.000€ Finanzierung mit 4% Zinsen und 2% Tilgung = 2500€ Rate wäre gut zu stemmen. Easy, muss ich ja kein Thread erstellen.

ABER:
1) Frau ist in Elternzeit -> Elterngeld ist zeitlich begrenzt und wie viel Einkommen nach der Elternzeit verfügbar sein wird, ist mehr oder weniger ungewiss
2) Mann hat gerade erst den Job gewechselt ist noch gut ein halbes Jahr in Probezeit

Damit wird die Haushaltsrechnung für die Bank sehr wahrscheinlich etwas weniger rosig aussehen.
Wenn das Elterngeld der Frau abgezogen wird, bleiben noch 2100€ im Monat - 500€ Nebenkosten = 1600€ (Rücklagen werden dann halt erst gebildet, wenn Frau wieder arbeitet). Mit angenommen 4% Zinsen und 1% Tilgung (30 Jahre Zinsbindung) wären wir bei einer Rate von ca. 2100€ -> wird wohl keine Bank mitmachen.

Mit aktuell nur einem Einkommen und Kindern werden aber auch einige Förderprogramme interessant: KfW 300, Bayrisches Zinsverbilligungsprogramm + Wohnungsbauprogramm.

Mit diesen Förderungen sieht es dann schon besser aus. Die genaue Verteilung zwischen den Krediten lässt sich wahrscheinlich noch optimieren. Ich habe die Kreditsumme jetzt einfach mal gleichmäßig über die 4 Kredite verteilt:


125.000€ Bank (30 Jahre Zinsbindung)
4.0% Zinsen
1.5% Tilgung
----------------
573 €


125.000€ KfW 300 (ca. 30 Jahre, 10 Jahre Zinsbindung)
0.71% Zinsen
3.0% Tilgung
----------------
386 €


125.000€ Zinsverbilligung (30 Jahre Volltilgung)
1.25 % Zinsen
2.89% Tilgung
-----------------
431 €

125.000€ Wohnungsbauprogramm (15 Jahre Zinsbindung)
0.5% Zinsen
1.0% Tilgung
---------------
156 €

Gesamt: 1546 €

Also knapp unter den berechneten 1600€.
Die KfW und die Zinsverbilligung senken die Rate hier nur zur einem kleinen Teil. Die größte Ersparnis kommt vom Wohnungsbauprogramm. Den Teil der Finanzierung würden wir aber eigentlich am liebsten klein halten, da am Ende der Zinsbindung praktisch so gut wie nichts getilgt ist. Aber dann geht die Haushaltsrechnung nicht mehr auf.
Wir werden wohl das zukünftige Gehalt der Frau nutzen, um hier einen Puffer anzusparen, so dass ein möglichst großer Teil der Restschuld nach 15 Jahren direkt gezahlt werden kann.

Ist das alles in allem eine realistische Planung?

 

[nordanney]

Mit aktuell nur einem Einkommen und Kindern werden aber auch einige Förderprogramme interessant: KfW 300

Das kannst Du recht einfach nachschauen in Deinen Steuerbescheiden. Denn es wird in die Vergangenheit geschaut:

Wobei 20 Jahre Zinsbindung mit gut 3% Zinsen zwar günstiger als ein normales Bankdarlehen ist, aber trotzdem noch immer eine ordentliche Bonität voraussetzt, um das tragen zu können.
Die günstigeren Zinsen erkaufst Du Dir mit dem Zinsänderungsrisiko (und Du kannst annähernd sicher sein, dass der Zins nach 10 Jahren deutlich über den 0,71% liegt).

Die KfW und die Zinsverbilligung senken die Rate hier nur zur einem kleinen Teil. Die größte Ersparnis kommt vom Wohnungsbauprogramm. Den Teil der Finanzierung würden wir aber eigentlich am liebsten klein halten, da am Ende der Zinsbindung praktisch so gut wie nichts getilgt ist. Aber dann geht die Haushaltsrechnung nicht mehr auf.
Wir werden wohl das zukünftige Gehalt der Frau nutzen, um hier einen Puffer anzusparen, so dass ein möglichst großer Teil der Restschuld nach 15 Jahren direkt gezahlt werden kann.

Ist das alles in allem eine realistische Planung?

Wenn Ihr die Förderprogramme abgreifen könnt, dann auf jeden Fall. Mit Bayern habe ich aber keine Erfahrung.

 

[Schnubbihh]

Schaut soweit erstmal recht solide aus, insb. mit vorhandenem Grundstück; Küche kann man ggf. noch 5-10k€ draufpacken (wenn man nicht mit Ikea plant).

Das große ABER ist tatsächlich die Probezeit und Elternzeit. Bei unserer Finanzierung wurde das Elterngeld angerechnet, wenn es einen Nachweis vom Arbeitgeber gibt, dass direkt im Anschluss ans Elterngeld wieder ein Einkommen in mind. gleicher Höhe vorhanden ist (ohne Lücke).
Deine Probezeit ist natürlich auch super kritisch aus Sicht einer Bank.
Versuch macht klug; einfach mal mit den Banken sprechen. Im Zweifel könnte es darauf hinauslaufen, dass Ihr noch 6 Monate warten müsst wegen Deiner Probezeit.

 

[nordanney]

Deine Probezeit ist natürlich auch super kritisch aus Sicht einer Bank.

Aktuell (und auch schon länger) tatsächlich so gut wie nicht (!)
Selbst befristete Arbeitsverträge werden (je nach Art des Jobs/der Qualifikation) als nachhaltig betrachtet.
Elterngeld wird angerechnet, sofern absehbar ist, dass nach der Elternzeit mindestens dasselbe an Gehalt verdient wird. Gibt es z.B. eine Bestätigung des Arbeitgebers, dass man nach der Elternzeit sogar mehr verdient, dann setzen wir sogar das zukünftige Gehalt als nachhaltig an.

 

[Schnubbihh]

Aktuell (und auch schon länger) tatsächlich so gut wie nicht (!)
Selbst befristete Arbeitsverträge werden (je nach Art des Jobs/der Qualifikation) als nachhaltig betrachtet.
Elterngeld wird angerechnet, sofern absehbar ist, dass nach der Elternzeit mindestens dasselbe an Gehalt verdient wird. Gibt es z.B. eine Bestätigung des Arbeitgebers, dass man nach der Elternzeit sogar mehr verdient, dann setzen wir sogar das zukünftige Gehalt als nachhaltig an.

Weiß tatsächlich nicht wie die Bank eine Probezeit bewertet, aber sehe dies auch aus persönlicher Sicht als kritisch. Theoretisch kann Dich der Arbeitgeber direkt wieder vor die Tür setzen und dann ist man erstmal arbeitslos. Dabei muss man nicht mal selbst etwas verbockt haben. Bei einer Rezession oder finanziellen Schieflage werden erstmal dort Kosten gespart wo es relativ einfach und unbürokratisch möglich ist (Studenten, Probezeit, Freelancer etc.).

 

[nordanney]

Weiß tatsächlich nicht wie die Bank eine Probezeit bewertet

Deshalb habe ich ja auch geschrieben, wie eine Bank (am Beispiel meines Arbeitgebers) damit umgeht.

Theoretisch kann Dich der Arbeitgeber direkt wieder vor die Tür setzen und dann ist man erstmal arbeitslos.

Was aber inzwischen fast überall durch Stellenabbau/-kürzungen, Insolvenzen usw. auch passieren kann. Als Fachkraft findet man aber auch schnell wieder neue Möglichkeiten. Deshalb ist das heutzutage nicht mehr so dramatisch, weil (leider) normal geworden.