Hallo,
wir stecken gerade mitten in den Verhandlungen für den Kauf einer schlüsselfertigen Doppelhaushälfte, die von einer Maklerin angeboten wird.
Heißt, Du hast keinen Einfluß auf die Ausstattung?
Das Problem ist, dass sie anscheinend noch keine Baugenehmigung für das Doppelhaus hat. Sie sagt, dass die erst vom Eigentümer des Grundstücks eingeholt werden kann bzw. dann die Baufirma im Auftrag der Eigentümer. Sie ist sich sicher, dass das Haus so gebaut werden darf und bezieht sich auf den Paragraphen 34.
Das ist gängige Praxis und zunächst nichts Schlimmes. Der § 34 bezieht sich auf die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Heißt, dass sich der Neubau an die vorhandene Bebauung anpassen muß, es ansonsten keinen Bebauungsplan gibt, der zur Orientierung dienen kann.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
1.
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 ist, dass
1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. § 9 Abs. 6 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 sind ergänzend § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizufügen.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeit- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 bis 3 ist § 10 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.
Wichtig zu wissen ist hierbei, dass beide Doppelhaushälften von den äußeren Abmessungen und Erscheinungsbild identisch sein und sich an die vorhandene Bestandsbebauung anpassen müssen; manchmal können auch versetzte Hälften genehmigungsfähig sein. Was mich irritiert, ist die Aussage "von einer Maklerin" angeboten. Fungiert diese Maklerin als reine Grundstücksmaklerin mit dem zufällig ergebenden Aspekt, dass auch der Neubau mitverkauft werden muß? Oder ist sie eine Hausverkäuferin und kann Dir alle Fragen rund ums Bauen beantworten? Bei Letzterem zählt die Erfahrung - im Regelfall können Dir erfahrene Verkäufer recht zuverlässig Auskunft zur möglichen Bebauung geben.
War jemand schon mal in der Situation, hat also ein geplantes Haus gekauft ohne dass eine Baugenehmigung erteilt wurde? Wir sind sehr besorgt, dass nachdem wir das Grundstück gekauft haben und das jetzige Haus abgerissen wurde, die Stadt sagt, nein, so darf das Haus nicht gebaut werden und wir dann ein kleineres Haus bekommen. Ich wäre sehr dankbar für eure Meinungen.
Dafür gibt es verschiedene Wege, das Risiko zu minimieren. Auch hier irritiert mich, dass die Maklerin/der BU nicht beim Bauamt vorstellig geworden ist und die Möglichkeiten der Bebauung in einigermaßen zuverlässigem Rahmen geklärt hat?
Du kannst auf eigene Kosten beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen, unabhängig davon, ob Du Eigentümer bist oder nicht. Würde ich aber an Deiner Stelle nicht tun. Gehe persönlich zum Planungsamt - hier im Rheinland ist meistens Donnerstags Publikumsverkehr - und frage nach, ob und welche Form der Bebauung des favorisierten Grundstückes genehmigt werden kann; dann siehst Du schon ein Stück klarer, auch im Hinblick darauf, ob überhaupt Einfamilienhaus-Bebauung zulässig ist.
Die andere Alternative ist, ein Rücktrittsrecht in den Kaufvertrag einsetzen zu lassen für den Fall, dass die mitgekaufte Planung nicht genehmigungsfähig ist. Dann trägst Du lediglich das Risiko der Gebühren für den Bauantrag - entsprechende Formulierung des Rücktrittrechtes vorausgesetzt.
Freundliche Grüße
