Zusatz-/ Nebenkosten bei Fertighäusern

[eltih]

Hallo Forumsgemeinde,

wir (Paar mit zwei Kindern 3J. u. 6J.) planen ein Haus zu kaufen. In letzter Zeit sind wir häufiger auf Fertighausangebote gestoßen, die auf den ersten Blick interessant aussehen.
Im Augenblick sind wir gerade dabei Vor-/Nachteile des Bauens eines Fertighauses und Kaufs eines "gebrauchten" Hauses gegeneinander abzuwägen. Ein wesentlicher Punkt sind hierbei natürlich auch die Kosten, die unterm Strich zusammen kommen. Bei einigen Angeboten wurde auf Baunebenkosten in Höhe von etwa 24.000 - 25.000 € für Fertighäuser hingewiesen.

Insgesamt (einschl. aller Kosten) stehen Max. 250.000,--€ zur Verfügung.

Nun zu meinen eigentlichen Fragen
+ Welche Qualität bietet in der Regel die Standardausführung von Fertighäusern? (Ich möchte fast den Vergleich zu einer Einbauküche nehmen, die sich im Endpreis deutlich vom Angebotspreis unterscheidet, wenn nur schon andere Griffe haben möchte) Uns ist klar, dass es preislich nach oben immer weiter geht, aber eine Luxusvariante ist nicht erforderlich...

+ Was muss ungefähr/erfahrungsgemäß an weiteren Kosten (außer den Baunebenkosten) eingerechnet werden? (Bspw. Bodenbeläge, Außenbereich etc.)

+ Ist bei dem angegebenen Budget ein Neubau sowie Grundstückskauf realistisch?

Vielleicht findet sich hier im Forum jemand, der uns weiter helfen kann (auch wenn die Fragen jetzt nicht so konkret sind...)

Danke im voraus!

Gruß, Eltih

 

[Bauexperte]

Hallo,

Bei einigen Angeboten wurde auf Baunebenkosten in Höhe von etwa 24.000 - 25.000 € für Fertighäuser hingewiesen.

Du mußt bei jedem BV mit Baunebenkosten in Höhe TEUR 35-40 rechnen:

1. Grundstück

5% Grunderwerbsteuer - kommunal unterschiedlich
evtl. Maklergebühren, ca. 3,5% vom Grundstückspreis, kommunal unterschiedlich
ca. 1,5% Notarkosten, gerechnet vom Grundstückspreis
3 x Eintragung ins Grundbuch (1. Auflassungsvormerkung, 2. Eigentumsübergang, 3. Eintragung der Grundschuld)

2. Finanzierung

Evtl. Beratungs-/Abschlusskosten Finanzierung, ca. 1,5 % der kompletten Darlehenssumme
Ca. 0,25% Bereitstellungszinsen, gemessen an der Darlehenssumme

3. Bauvorbereitung

Ca. € 2.800-€ 3.200,00 Vermessungsleistung (qualifizierte Lagepläne /Höhenvermessung / Absteckung / Vermessung des Gebäudes)
Erstellung Bodengutachten, ca. € 1.200,00
Bereitstellung der Anschlüsse für Bauwasser / Baustrom, ca. € 6,00 - € 8,00 Miete für Standrohr/Tag, ca. € 300,00 Miete für Baustromzähler
Gebühren (für Hausnummer, Genehmigung Entwässerung, Baugenehmigung), ca. € 1.000,00 – € 1.500,00, kommunal unterschiedlich
Feuer-/Bauherrenhaftpflichtversicherung ca. € 80 - € 150,00/Jahr, je nach Versicherungsgesellschaft

3. Erdbau

Abtransport des überschüssigen Erdreichs (normale Bodenverhältnisse) bei Keller, ca. € 1500,00
Innere Erschließung (Schmutz-/Regenwasserleitungen), ca. € 2,500 – je nach Leitungsweg
Revisionsschächte, Rigole bzw. Versickerungsschacht, ca. € 1.900,00 - € 2.200,00
Reserve für Gründungsmehrkosten ca. € 8.000,00

4. Hausanschlusskosten

Strom/Gas/Wasser/Telekom, Anschluss an die Kanalisation, ca. € 8000,00 - € 8.500,00 - kommunal unterschiedlich

5. Gebühren

Abnahme der Entwässerungsleitung, ca. € 150,00 - kommunal unterschiedlich
Schornsteinfeger (Abnahme des Schornsteins / Gasanlage - Achtung Gebühr fällt 2 x an), ca. € 200,00 - kommunal unterschiedlich
Katasteramt (Übernahme der Daten des Vermessers in die Liegenschaftskarte), ca. € 150,00 – kommunal unterschiedlich

Insgesamt ca.: Euro 35. – 40.000,00​

Wichtig: In vorstehender Liste sind die Kosten für Malerarbeiten, Bodenbeläge und Außenanlagen nicht berücksichtigt!​

Insgesamt (einschl. aller Kosten) stehen Max. 250.000,--€ zur Verfügung.

TEUR 250 minus TEUR 40 => TEUR 210 für Haus und Grundstück

Ist bei dem angegebenen Budget ein Neubau sowie Grundstückskauf realistisch?

Du hast NRW als Standort angegeben - dort gibt es nahezu in allen Randgebieten Grundstücke zum qm-Preis ab ca. € 150. Gehe ich davon aus, dass Du eine Doppelhaushälfte (Doppelhaushälfte) bauen möchtest, brauchst Du min. 300 qm Grundstück => ergeben TEUR 45 für das Grundstück. Abzgl. des Betrages oben verbleiben also TEUR 165 für den Hausbau incl. Gelder für Bodenbeläge, Tapete und Außenanlagen. Halte ich nach aller Erfahrung für unrealistisch; heutzutage brauchst Du für einen Doppelhaushälfte incl. Grundstück ein Volumen von TEUR 300. Viel Geld und doch können damit nicht alle Wünsche bedient werden

Freundliche Grüße

 

[DHoenig]

Hallo Elith,

ich kann mich meinem Vorredner nur anschließen.

Wir werden in ca. 2Wochen mit dem Hausbau beginnen und am Anfang unserer Überlegungen (vor 4-5 Jahren) hatten wir auch als Budget 250.000 Euro. Uns wurde aber schnell klar, dass wir für dieses Geld in unserem Kreis zwischen Köln und Bonn kein Neubau realisieren können.

Also bliebt uns damals nichts anderes übrig, als weiter zu sparen.

Als zusätzliche Kosten kann ich noch aufführen:

- Zinsen während der Bauzeit, bei uns mit 4000 Euro kalkuliert
- Außenanlage budgetiert mit 11.000 Euro
- Tapezieren/Streichen/Bodenbeläge budgetiert mit 10.000 Euro

Des weiteren kann ich aus eigener Erfahrung sagen, dass der Bauunternehmer mit Dingen ankommen wird, die man dann doch gerne noch haben möchte, dies ist dann natürlich mit Mehrkosten verbunden.

Und was auch sehr Wichtig ist, ist ein Puffer für evtl. unvorhersehbare Kosten.

Grüße Dirk

 

[k-reineberg]

Hallo Elith,

wo immer Ihr bauen möchtet, in OWL werden die Grundstücke vollerschlossen teilweise für unter 80,00 € gehandelt; dann ist man u.U. auf dem Dorf (z. B. Kommune mit 14.000 EW im Kreis Mi-Lk), was infrastrukturell aber nicht schlecht sein muß. Was Ihr wollt und mögt ist entscheidend.

Deine Frage:
Welche Qualität bietet in der Regel die Standardausführung von Fertighäusern? (Ich möchte fast den Vergleich zu einer Einbauküche nehmen, die sich im Endpreis deutlich vom Angebotspreis unterscheidet, wenn nur schon andere Griffe haben möchte) Uns ist klar, dass es preislich nach oben immer weiter geht, aber eine Luxusvariante ist nicht erforderlich...

Meine Antwort:
Es kann keine grundsätzliche Aussage zu Standardausführungen versch. Hersteller gemacht werden. Ich vertreibe selber in Niedersachsen Fertighäuser eines mittleren Herstellers aus Kalbach. In fast 25 Jahren Baupraxis (Zimmerei + Holzbau) und jetzt dem zweiten Arbeitgeber im Fertighausmetier weiß ich, daß die Leistungsbeschreibungen sehr unterschiedlich sein können. Manche bieten zu einem vermeintlich sehr günstigen Preis Häuser an, die erheblicher Upgrades bedürfen, um gut und schön zu werden. Natürlich immer auch gegen einen nicht unerheblichen Aufschlag. Da ist sicher Vorsicht angesagt.
Andere nennen einen Preis, in dem sogar Bodenbeläge und Tapeten mit Anstrich enthalten sind - also wirklich Schlüsselfertig - und bieten Leistungsminderungspakete als Downgrade an (Eigenleistung, Veränderung der verwendeten Materialien, Modifikation der Haustechnik etc.).
Wichtig sind eine korrekte Bedarfermittlung und ein vollständiges und individuell passendes Angebot. Welcher Preis dann herauskommt lässt sich vorher kaum pauschal sagen, daß er nicht Euren Vorstellungen entspricht ist eine von mehreren Möglichkeiten.

Auf jeden Fall aber ist zu bedenken, daß nicht zwingend der Endpreis des gesamten Bauvorhabens sondern viel häufiger die monatliche Kapitallast und deren Risikofaktor betrachtet werden müssen. Wenn für einen Kredit eine erträgliche Belastung mit geringem Risiko erwirkt werden kann, ist unerheblich, ob das so finanzierte Haus mit allem Drum und Dran Zwei- oder Dreihunderttausend gekostet hat.
Miteinbezogen werden sollten auch die Folgekosten:
Altbau kostet in der Anschaffung z. T. deutlich weniger, wird von den meisten Menschen aber trotzdem den eigenen Wünschen angepasst (Umbaukosten!) und verbraucht oft nicht unerheblich Energie. Dazu kommt in der Regel ein Sanierungsbedarf noch innerhalb der Kreditlaufzeit (!!).
Beim Neubau erhaltet Ihr (voraussichtlich) ein Haus nach aktuellem techn. Standard (Vorsicht Details!), bei dem über einen längeren Zeitraum keine Sanierungen oder Nachbesserungen notwendig sein werden und der zudem erheblich weniger Energie verbraucht.

Zusammen:
Achtet auf eine Vollständigkeit hinsichtlich Eurer Wünsche und Vorstellungen. Stichwort: Bau- und Leistungsbeschreibung
Denkt an Folgekosten. Stichwort: Sanierung, Energie etc.
Bezieht frühzeitig eine Finanzierungsplanung in die Überlegungen mit ein. Stichwort: monatliche Belastung

Liebe Grüße

Malte

 

[eltih]

@all
Zunächst einmal vielen Dank für die schnellen und vor allem aussagekräftigen Antworten. Das hilft, um die Lage realistisch einzuschätzen und beugt dem "schön rechnen" vor. Wenn es dann unterm Strich dennoch günstiger wird, wäre das auch nicht so schlimm

Was die Lage betrifft, suchen wir etwas am Niederrhein (so im Bereich Neukirchen-Vylun , Kempen).
Der Finanzrahmen ist so gesteckt, dass wir unseren Lebensstandard halten können und uns eine kaputte Waschmaschine nicht in den völligen Ruin treibt.

Was die Leistungsbeschreibungen betrifft, muss ich gestehen, dass ich teilweise den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sehe . Diesen Feinheiten muss ich wohl noch etwas Aufmerksamkeit schenken...

Übrigens schauen wir uns morgen eine Doppelhaushälfte (BJ 1999) an. Vielleicht hat sich dann die Frage nach einem Neubau erübrigt und neue Fragen tun sich auf

@ Dirk
Euch viel Glück beim Hausbau und dass alles nach Euren Plänen und Wünschen verläuft.

Gruß,

Eltih

 

[Landhaustraum]

Hallo Elith,

uns geht es da ähnlich wie euch, außer, dass wir Grundstückspreise von wirklich 80,-/qm haben und sogar ein Einfamilienhaus bauen wollen.

Uns geht es letztendlich darum, hintenraus eine monatliche Rate von nicht mehr als 900,- hin zu bekommen.

Wir haben bis vor kurzem in München gewohnt und haben das für eine "Bruchbude" an Miete bezahlt!

Ich habe von Bekannten sehr wohl gehört, dass es möglich ist, um die 250.000,- für alles zu bezahlen und gebe noch nicht auf

Aber mich interessiert dabei auch, wie scho gesagt wurde, die monatliche Rate, die für uns zu stemmen sein muss.