Architektenhaus inkl. Eigenleistung berechnen ??

[Kollisionskurs]

Hallo zusammen,

wir möchten in absehbarer Zeit ein Einfamilienhaus Haus (Passivhaus) bauen und sind gerade in der Findungsphase.
Grundstück ist vorhanden und das Budget liegt bei einer Obergrenze von 300.000€.

Zuerst haben wir uns einige Fertighausanbieter angeschaut und miteinander verglichen (um auch mal ein Gefühl für die Kosten zu entwickeln). Fazit: von der Masse erschlagen - jeder ist der natürlich der qualitativ beste am Markt.

Parallel sind wir am überlegen das Haus größtenteils selbst zu stellen/bauen bzw. gibt es in unserer Familie gleich mehrere Zimmermänner und auch andere Handwerker (Ich bin der Elektriker, Onkel Maler usw.). Aus diesem Grund sind wir eben zu einem Architekten gegangen, um auch mal einen groben Entwurf und eine Kostenschätzung zu erhalten, wenn wir das Haus klassisch am Zeichenbrett entwerfen und bauen lassen.

Dieser hat einen groben Entwurf gepinselt und in seiner vorläufigen Kostenschätzung das Haus Schlüsselfertig aufgeführt
(inkl. Außenanlage, Garage).
Die einzelnen Gewerke wurden jetzt nicht explizit berechnet, sondern es wurde ein Basiswert von 350€ pro m³ angenommen.

Somit belaufen sich die Gesamtkosten auf ca. 420.000€ und sprengen das Budget.
Die Baunebenkosten wurden mit 15% der Gesamtsumme ausgewiesen (Architekt, Statiker, Vermesser, Baugenehmigung, Bodengutachter, SiGeKo).

So wie ich das einschätzen kann sind diese Zahlen legitim !?! - allerdings in unserem Falle nicht bezahlbar. Wie bereits erwähnt sind es die Kosten für ein durch Fremdfirmen gebautes Haus - wir benötigen allerdings die Summe für dieses Haus wenn wir sehr viel Eigenleistung mit einbringen. Somit sind wir am überlegen ob wir das Haus vom Architekt fertig zeichnen lassen bzw. die Pläne erstellen lassen. Denn nur dann können zum Beispiel unsere Zimmermänner im Vorfeld eine Berechnung der Materialkosten aufstellen etc. Somit ergibt sich für jedes Gewerk ein Preis und am Ende haben wir wieder unsere Gesamtkosten inkl. "familiärem" Eigenanteil.

Wenn somit die Gesamtkosten sinken wird dementsprechend auch das Architektenhonorar kleiner, oder?
Denn das Honorar orientiert sich doch immer an den zuvor veranschlagten Baukosten.

Jetzt mal unabhängig davon ob wir am Ende unser angepeiltes Budget erreichen und auch das wir die planerischen Kosten für den Architekt bereits bezahlen müssten (ohne genau zu wissen ob wir dann dieses Haus aufgrund der resultierenden Kosten bauen können):
Habe ich in unserem Fall eine andere Chance die Kosten im Vorfeld zu kalkulieren?

Wie würden die Erfahrenen in unserem Falle vorgehen? Wie erwähnt sind wir ganz am Anfang und denken dementsprechend vielleicht auch etwas blauäugig und oft quer....besser jetzt wie später

Über jeden Tipp dankbar....

VG

 

[Bauexperte]

Hallo,

wir möchten in absehbarer Zeit ein Einfamilienhaus Haus (Passivhaus) bauen und sind gerade in der Findungsphase.
Grundstück ist vorhanden und das Budget liegt bei einer Obergrenze von 300.000€.

Du meinst sicher ein Effizienzhaus 70 - ein echtes PH ist mit diesem Budget nicht zu realisieren!

Dieser hat einen groben Entwurf gepinselt und in seiner vorläufigen Kostenschätzung das Haus schlüsselfertig aufgeführt
(inkl. Außenanlage, Garage). Die einzelnen Gewerke wurden jetzt nicht explizit berechnet, sondern es wurde ein Basiswert von 350€ pro m³ angenommen. Somit belaufen sich die Gesamtkosten auf ca. 420.000€ und sprengen das Budget.
Die Baunebenkosten wurden mit 15% der Gesamtsumme ausgewiesen (Architekt, Statiker, Vermesser, Baugenehmigung, Bodengutachter, SiGeKo).

Halte ich auch noch für eine sportliche Herausforderung, bei zugrunde gelegtem echtem PH. Im Weiteren birgt die pauschalierte Kalkulation gewaltige Risiken hinsichtlich des Endpreises. Erst mit Zugang der einzelnen LV wird der Endpreis nach und nach verbindlicher und die Zahlen nach und nach korrigiert.

Wenn somit die Gesamtkosten sinken wird dementsprechend auch das Architektenhonorar kleiner, oder?
Denn das Honorar orientiert sich doch immer an den zuvor veranschlagten Baukosten.

Nur marginal, da der Punkt Bauüberwachung entfällt; ein Bauantrag muß aber gestellt werden. Auch die EL sind Teil der Baukosten und damit die Familie Angebote erstellen kann, muß der Architekt LV erstellen. Und schlussendlich brauchst Du - auch bei EL - wieder einen Bauleiter, welcher die einzelnen Gewerke koordiniert.

Jetzt mal unabhängig davon ob wir am Ende unser angepeiltes Budget erreichen und auch das wir die planerischen Kosten für den Architekt bereits bezahlen müssten (ohne genau zu wissen ob wir dann dieses Haus aufgrund der resultierenden Kosten bauen können):
Habe ich in unserem Fall eine andere Chance die Kosten im Vorfeld zu kalkulieren?

Wie würden die Erfahrenen in unserem Falle vorgehen? Wie erwähnt sind wir ganz am Anfang und denken dementsprechend vielleicht auch etwas blauäugig und oft quer....besser jetzt wie später

Die entstandenen Kosten bisher schuldest Du dem Architekten; diese lassen sich nicht mehr einsparen. Du hast aber bereits eine Skribbelzeichung.

Du solltest zunächst entscheiden, ob es ein Fertig- oder Massivhaus werden soll. Dann hole Dir, basierend auf der Skribbelzeichnung des Architekten, Angebote - unbedingt vergleichbare Angebote - ein und Du hast einen ungefähren Richtwert, was Dein neues Heim am Ende kosten wird.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Kollisionskurs]

Hallo,

und danke für die schnelle Antwort.

Hallo,
Du meinst sicher ein Effizienzhaus 70 - ein echtes PH ist mit diesem Budget nicht zu realisieren!

Ziel war definitiv ein Passivhaus - der Passivhauszuschlag bei der groben Kostenkalkulierung des Architekten liegt bei 7% der Hausbaukosten, also ca. 20.000€

Halte ich auch noch für eine sportliche Herausforderung, bei zugrunde gelegtem echtem PH. Im Weiteren birgt die pauschalierte Kalkulation gewaltige Risiken hinsichtlich des Endpreises. Erst mit Zugang der einzelnen LV wird der Endpreis nach und nach verbindlicher und die Zahlen nach und nach korrigiert.

Genau das habe ich gemeint bzw. würden wir unser Bauvorhaben ja nie auf Basis einer pauschalierten Kalkulation starten. Somit müssen genaue Vorgaben bzw. LV her - damit die Familie Angebote erstellen kann, und somit auch Stück für Stück der Endpreis errechnet werden kann. In der Hoffnung das unser Budget ausreicht. Bisher hat uns der Architekt nichts gekostet - es war nur ein erster Vorschlag auf Basis einer handschriftlichen Entwurfszeichnung und einer Kostenschätzung.

Damit der Architekt jetzt die LV erstellen kann muss die detaillierte Planung des Hauses ja eigentlich komplett abgeschlossen sein - jedes einzelne Gewerk. Und diese vor allem zeitaufwendige Planung unseres Hauses wird der Architekt ja nicht unbedingt umsonst machen wollen.
Somit müssen wir erst einmal Geld für die Planung in die Hand nehmen, damit der Architekt letztendlich die LV ausschreiben kann und wir schauen können ob wir uns das Bauvorhaben letztendlich doch Leisten können. Können wir es uns nicht leisten, sind die Planungskosten nüchtern gesehen umsonst gewesen. Es ist also nicht wie bei einem Fertighaus, wo ich relativ schnell einen Preis für das Haus von der Stange kriegen kann, sondern ich muss die Planung des Architekten bezahlen, damit genau klar ist was uns die Sache kostet. Oder habe ich da etwas falsch verstanden?

Nur marginal, da der Punkt Bauüberwachung entfällt; ein Bauantrag muß aber gestellt werden. Auch die EL sind Teil der Baukosten und damit die Familie Angebote erstellen kann, muß der Architekt LV erstellen. Und schlussendlich brauchst Du - auch bei EL - wieder einen Bauleiter, welcher die einzelnen Gewerke koordiniert.

Der Punkt Bauüberwachung sollte nicht entfallen bzw. möchte ich das unser Bauvorhaben durch den Architekt kontrolliert wird. Was ich aber nicht ganz verstehe: Mal angenommen der bis dato grob geschätzte Endpreis wird nach der Ausschreibung durch den Eigenanteil kleiner. Dann sinken doch auch die Baunebenkosten bzw. das Architektenhonorar wird kleiner, da sich dieses doch an den Gesamt-Baukosten orientiert, oder?.

Du solltest zunächst entscheiden, ob es ein Fertig- oder Massivhaus werden soll. Dann hole Dir, basierend auf der Skribbelzeichnung des Architekten, Angebote - unbedingt vergleichbare Angebote - ein und Du hast einen ungefähren Richtwert, was Dein neues Heim am Ende kosten wird.

Es soll definitiv ein Haus in Holzständerbauweise werden. Dann bin ich mal gespannt ob mir die Zimmerei auf Basis der Skribbelzeichnung eine Kostenprognose abgeben wird. Im Prinzip kann ich denen momentan nur die ungefähren m2 pro Geschoss und einen Grundriss liefern.

thx...Grüße !

 

[Bauexperte]

Hallo,

Ziel war definitiv ein Passivhaus - der Passivhauszuschlag bei der groben Kostenkalkulierung des Architekten liegt bei 7% der Hausbaukosten, also ca. 20.000€

Im Leben nicht. Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in dem eine behagliche Temperatur sowohl im Winter als auch im Sommer ohne separates Heiz- bzw. Klimatisierungssystem zu erreichen ist. Es bietet erhöhten Wohnkomfort bei einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m²a) und einem Primärenergiebedarf einschließlich Warmwasser und Haushaltsstrom von unter 120 kWh/(m²a). Das ist imho - auch bei Holzständerkonstruktion im Bereich TEUR 20 nicht zu realisieren - auch wenn ich ursächlich aus dem Massivbau komme; die erforderlichen Fenster allein kosten ein kleines Vermögen.

Oder habe ich da etwas falsch verstanden?

Nein, das hast Du richtig verstanden.

Was ich aber nicht ganz verstehe: Mal angenommen der bis dato grob geschätzte Endpreis wird nach der Ausschreibung durch den Eigenanteil kleiner. Dann sinken doch auch die Baunebenkosten bzw. das Architektenhonorar wird kleiner, da sich dieses doch an den Gesamt-Baukosten orientiert, oder?.

Nein - die Berechnung der reinen Baukosten erfolgt incl. der Eigenleistung, denn ohne EL wird das Haus ja nicht fertig gestellt werden können. Damit sind die gesamten Erstellungskosten - incl. EL - die Basis zur Berechnung des Architektenhonorars.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Kollisionskurs]

Hallo,

danke für die Erklärung. Mir leuchtet ein das die Erstellungskosten inkl. EL die Basis zur Berechnung des Architektenhonorars sind. Muss trotzdem noch einmal den begriffsstutzigen raus hängen lassen - Beispiel: Mal angenommen der Architekt kalkuliert in seiner vorläufigen Kostenschätzung das zu bauende Haus auf 300.000€. Der Bauherr ist begeistert und möchte das Bauvorhaben realisieren - der Architekt setzt sich ans Zeichenbrett und erstellt die Pläne, anschließend werden die einzelnen Gewerke ausgeschrieben und die jeweiligen Firmen geben ihr Angebot ab. Aus diesen Angeboten entstehen (EL jetzt mal völlig unberücksichtigt) doch letzten Endes die gesamten und realen Erstellungskosten und diese belaufen sich jetzt auf 250.000€ (günstige Handwerker ) . Welche Summe dient jetzt als Basis für das Architektenhonorar: die 300.000€ aus der vorläufigen Schätzung oder die 250.000€ (gesamte Erstellungskosten) ??

Hallo,
Im Leben nicht. Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in dem eine behagliche Temperatur sowohl im Winter als auch im Sommer ohne separates Heiz- bzw. Klimatisierungssystem zu erreichen ist. Es bietet erhöhten Wohnkomfort bei einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m²a) und einem Primärenergiebedarf einschließlich Warmwasser und Haushaltsstrom von unter 120 kWh/(m²a). Das ist imho - auch bei Holzständerkonstruktion im Bereich TEUR 20 nicht zu realisieren - auch wenn ich ursächlich aus dem Massivbau komme; die erforderlichen Fenster allein kosten ein kleines Vermögen.

also nicht das wir uns falsch verstehen - die 20.000€ sind der Aufpreis um den Passivhaus-Standard bei dem angebotenen Objekt zu erreichen, quasi energieeffiziente Basisausführung + 7% = Passivhaus. So interpretiere ich das, und der Architekt hat schon viele Passivhäuser gebaut bzw. wird dieser auch im Passivhaus-Kompendium 2013 erwähnt (die Rubrik lautete irgendwie beste/schönste Passivhäuser). Sollte dementsprechend m. E. eigentlich passen....

Winterliche Grüße!

 

[Bauexperte]

Hallo,

Muss trotzdem noch einmal den begriffsstutzigen raus hängen lassen - Beispiel: Mal angenommen der Architekt kalkuliert in seiner vorläufigen Kostenschätzung das zu bauende Haus auf 300.000€. Der Bauherr ist begeistert und möchte das Bauvorhaben realisieren - der Architekt setzt sich ans Zeichenbrett und erstellt die Pläne, anschließend werden die einzelnen Gewerke ausgeschrieben und die jeweiligen Firmen geben ihr Angebot ab. Aus diesen Angeboten entstehen (EL jetzt mal völlig unberücksichtigt) doch letzten Endes die gesamten und realen Erstellungskosten und diese belaufen sich jetzt auf 250.000€ (günstige Handwerker ) . Welche Summe dient jetzt als Basis für das Architektenhonorar: die 300.000€ aus der vorläufigen Schätzung oder die 250.000€ (gesamte Erstellungskosten) ??

Ich möchte Dich ungern enttäuschen ... nur, das wird imho nicht passieren

Aber sei´s drum: Du schließt doch mit Deinem Architekten einen Vertrag über die Leistungsphasen x bis y. In diesem Vertrag kannst Du mit ihm zusätzlich alles vertraglich festhalten, was Dir am Herzen liegt - sofern der Architekt mitspielt ... auch die Frage des Honorars im Verhältnis erste Kostenschätzung zu evtl. niedrigerer Baukosten nach Vorlage aller Ausschreibungen. Was allerdings auch hierbei unveränderlich ist - die HOAI bleibt immer die Basis.

.... quasi energieeffiziente Basisausführung + 7% = Passivhaus ...

Was bedeutet denn "energieeffiziente Basisausführung?

Liebe Grüsse, Bauexperte