2 Familienhaus kaufen und vermieten - Wie Finanzierung gestalten?

[Runnerrider16]

Hallo,
ich allein möchte mir ein 2 Familienhaus kaufen und ein Teil dieses Hauses vermieten.
Der Vermietbare Teil wären 80m² und der Rest für mich allein an die 120m².
Der Kaufpreis dieses Objektes beläuft sich auf 200000€ da es von einem Familienmitglied ist.
Das Komplette Haus ist Renoviert/Dach neu/Wärmeschutz Dämmung/Heizung neu/Elektrik guter Zustand.
Mein Monatliches Netto einkommen beträgt 2200€ .Eigenkapital 10000
Meine Frage wäre nun an euch, wie ich am besten die Finanzierung gestalten sollte und ob das ganze überhaupt Tragbar ist
Schöne Grüße
Runnerrider16

 

[f-pNo]

Hallo Runnerrider16,

schwer zu beantworten. Ein paar mehr Angaben wären hilfreich (zu erwartende Kaltmieteinnahmen für die 80 qm; Wer würde mieten (Fremder, Familienmitglied (wie ist dessen finanzielle Situation), wie viel zahlst Du aktuell selber an Miete, wie hoch ist Dein aktueller Sparanteil pro Monat).

Meiner Meinung nach wird es eng.

Dein Eigenkapital wird zum Großteil für die Nebenerwerbskosten darauf gehen (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.). Da Du von einem Familienmitglied kaufst, fallen wahrscheinlich (zum Glück für Dich) die Maklerkosten weg. Du willst Dir bestimmt das Haus noch etwas einrichten (Küche, etc.) - auch dafür wird noch mal Geld darauf gehen.

Du solltest bei einer Kreditaufnahme mit ca. 6 % Annuität (Zins+Tilgung) rechnen. D.h. bei einem Darlehen von 200.000 Euro sind dies 12.000 p.a. bzw. 1.000 pro Monat.
Abhängig vom Alter kann diese Annuität evtl. noch etwas reduziert werden (= Laufzeitverlängerung) - dann bleibt aber nach der Zinsbindung noch eine hohe Summe stehen, welche ggf. dann zu einem höheren Zinssatz weiterfinanziert werden muss.

Inwiefern die Bank die potenziellen Mieteinnahmen berücksichtigt, kann ich Dir nicht sagen. Kommt evtl. auch auf den Mieter (Familienmitglied?) und die Mietsituation in der Umgebung an (in München kann bei dem Auszug des Mieters aufgrund des akuten Wohnungsmangels mit einer schnellen Neuvermietung gerechnet werden - in Schleswig-Holstein???).

Zwei weitere Tipps noch:
- Neben der monatlichen Kreditbelastung musst Du auch immer noch einen Nebenkostenanteil einplanen (rechne mal pauschal mit 2,50 pro qm). Auch dieser Kostenanteil belastet Dein Budget (wobei Du zumindest beim vermieteten Teil einen Großteil dieser Nebenkosten auf den Mieter umlegen kannst).

- Auch wenn es ein Erwerb von einem Verwandten ist, solltest Du vorher das Haus mit einem Sachverständigen besichtigen, damit Du genau weißt, worauf Du Dich einlässt. Dies kostet zwar wieder Geld, aber es wird vermutlich die größte Investition Deines Lebens werden.

 

[ypg]

und noch zur Erweiterung zu f-pNo: die Frage ist, ob Dich die Banken als Einzeldarlehensnehmer gern sehen.
Da hilft nur die direkte Frage bei eben einem Berater oder einer Bank. Alle machen es nicht, das ist sicher.

 

[f-pNo]

Du hast eventuell Glück: Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Familienangehörigen in gerade Linie nicht an.

Ah - dass hatte ich noch nicht gewusst. Man lernt nie aus.
Andererseits gibt es bei mir auch keinen Verwandten, der mir ein Grundstück hätte verkaufen können .

 

[HilfeHilfe]

Hallo

du hast ja keinen Druck. Lass es dir mal von deiner Hausbank gegenrechnen. Auch wenn man innerhalb der Familie vermietet ( was auch ein Nachteil darstellen kann) muss man meistens mehr Eigenkapital mitbringen. Da sehe ich das große Problem. 10k bei so einem guten Singleinkommen ist recht wenig.

 

[Runnerrider16]

Erstmals vielen Dank für die vielen Anregungen. Die Kaltmieteinnahmen nach dem Mietspiegel wären so um die 600€ und es würde wahrscheinlich eine Fremde Person mieten. Derzeitige Mietkosten sind nicht Vorhanden. Das Haus ist Renoviert und Bezugsfertig. Somit würden nur wenige Kosten für eine Einrichtung anfallen. Ich bin 26 bezogen auf die Laufzeitverlängerung. Das Eigenkapital wäre bis dahin aber auch noch