3-Familienhaus bauen und vermieten?

[HansimBau]

Servus,

ich habe lange gesucht aber leider nichts zu meiner Frage gefunden, also wollte ich hier mal kurz nachfragen.

Wohne im schönen Bayern (westlich von München) und habe ein Baugrundstück zur Verfügung.
Jetzt steht seit längerem der Gedanke im Raum, dieses mit einem 3-Familienhaus (ca. 300m²) zu bebauen
und anschließend komplett zu vermieten.

Eckdaten:
Alter: 32 Jahre
Feste Arbeitsstelle
2.500 € netto
Baugrund vorhanden
Hauskosten wären ca. 550.000 €
Eigenkapital 50.000
Mieteinnahmen bei Fertigstellung ca. 2.500-3.000€

Finde im kompletten Inet sogut wie gar keine Infos über Privatleute, welche ein Mehrfamilienhaus komplett neu
gebaut und anschließend vermietet haben. Gibts das so selten?

War noch bei keiner Bank um mich über Kredit usw. zu erkundigen.
Wäre das oben genannte Projekt aus eurer Sicht machbar bzw. evtl. komplett verrückt???

Gehalt und Eigenkapital sind natürlich sehr ausbaufähig. Probleme Mieter zu finden dürfte in dieser Lage Nähe
München normalerweise überhaupt kein Problem sein. (Mir ist natürlich klar, dass man mit Mietern auch Pech haben kann).

Bin über jede Meinung dankbar, auch wenn diese noch so negativ sind

 

[South]

Ein freies Grundstück für ein Mehrfamilienhaus in München ist natürlich in der aktuellen Marktlage ziemlich attraktiv

Zu dem Punkt Eigenkapital: Nun, darüber lässt sich, insb. als Privatperson streiten. Instis versuchen möglichst wenig Eigenkapital einzubinden um eine höhere Eigenkapital-Rendite zu erwirtschaften. Für eine Privatperson ist das Risiko natürlich durch das geb. Kapital recht hoch, es kann also durchaus Sinn machen mehr Eigenkapital zu investieren um Zins und Tilgung gering zu halten- auch wenn dadurch die Werbungskosten sinken. Aber für beide Arten der Investoren ist ein hohes (liquides) Eigenkapital wichtig um Risiken abzufangen. Insofern sollte also ein Puffer an Eigenkapital vorhanden sein. Gleichzeitig wird die Bank aber das Einbringen von Eigenkapital in die Finanzierung Verlagen - das sind regelmäßig mind. die sagenumwobenen 20%. Nun der Wert des Grundstückes wird vermutlich dafür ausreichen.

Zu dem Punkt Einkommen:
Nimm es mir nicht übel, aber 2.500 EUR sind für München leider eher wenig (ich hoffe ich trete keine Grundsatzdisskusion los) und zudem ist es nur ein einziges Einkommen, d.h. das Risiko ist vergleichsweise hoch (oder gibt es noch jmd. den du ins Boot holen kannst?). Entsprechend kann es sein das die Bank mehr Eigenkapital verlangt oder ihr das Risiko grundsätzlich zu hoch ist. Durch die Mieteinnahmen entsteht natürlich ein neues Einkommen, dieses ist aber ebenfalls mit Risiko behaftet - insb. Mietausfall. Zudem müssen Kostenpunkte wie Instandhaltung (gut beim Neubau zunächst nicht so hoch), nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und Mietausfallwagnis berücksichtigt werden. Zusätzlich können noch weitere Kosten wie bspw. Rechtsberatungskosten dazu kommen.

Grundsätzlich würde ich aber mal wagen zu sagen, dass du Chancen hast die Finanzierung zu noch guten Konditionen zu bekommen =)

Annuität:
550.000 EUR; 2% Zinsen; 3,0% Tilgung
= ca. 2.300 EUR/Monat

Einnahmen:
Miete: 300 qm x 10 EUR = 3.000 EUR/Monat
Gehalt: 2.500 EUR
= 5.500 EUR/Monat

Fällt also mal ein Mieter aus musst du 300 EUR eine Zeit lang selbst entrichten. Bei zwei Mietern tuts arg weh. Bzw. muss dann entsprechend der Eigenkapital Puffer groß genug sein. Das wird der Balance Akt werden - bei dir und auch bei der Bank.

Die Höhe der Baukosten erscheint mir (als LAIE!) auch realistisch:
1.400 x 300 qm = 420.000 EUR
Baunebenkosten = 70.000 EUR
bleiben noch ca. 60.000 EUR für Außenanlagen, Carport bzw. Garage und evtl. Einbauküche.

Evtl. sind die Mietkosten sogar zu niedrig angesetzt? 10 EUR für München sind ja nicht besonders viel? Wie weit ist das Grundstück vom Stadtzentrum entfernt? (Wenn du den Stadtteil nennen magst ist natürlich noch besser).

 

[RobsonMKK]

Mit 1.400 wirst du glaub ich lange nicht hinkommen.
Wir wohnen in einem solchen MFG und das hat vor 20 Jahren rund 1.000.000 DM gekostet. Ich denke du kannst reine Baukosten, ohne Nebenkosten von 550k annehmen.

 

[Alex85]

Welchen Wert hat das Grundstück? Gekauft oder geerbt/geschenkt?

Ich halte die Relation liquides Einkommen vs. Investitionssumme auch am ehesten für den Knackpunkt. Es ist ohne die Mieteinnahmen sehr wenig Geld da, um größere Instandsetzungen tragen zu können oder Mietausfälle zu kompensieren. Wichtig wäre daher, schnellstens einen Puffer anzulegen. Dazu kommt ein signifikantes Klumpenrisiko.
Daher noch mal die Frage, wie viel das Grundstück wert ist. Ggf. macht es Sinn, dies lieber zu veräußern und ein Teil des Ertrags in eine oder zwei ETWs zu investieren, den Rest breiter zu diversifizieren.

 

[ypg]

Wie viel ist denn das Grundstück wert? Gehört es Dir?

 

[HilfeHilfe]

Der TE gibt als Beruf Bank an ......... hmm da solltest du dieses vorhaben realistisch einschätzen. Die Finanzierung stützt sich rein auf Mieteinnahmen. Sollte hier was gravierendes passieren kannst du es mit 2.500 € nicht bedienen.

Ich würde mich vom vorhaben verabschieden