Architektenkosten realistisch ja/nein;

[NUISETTE]

hallo,
wir haben für unseren Architekten, der auch die BL übernimmt, eine Rechnung von 11.900€ bezahlt. In den Rechnung war die komplette Fertigstellung der Pläne, Baugesuch in xfacher Ausfertigung, sämtliche Stadt-und Bauamtsbesuche , Statiker-Besprechungen und Unterschriften usw UND die dreimaligen Planänderungen (da Haus größer werden sollte) vorhanden.
Liegt das im Normbereich? War die Rechnung übers Ziel hinaus?

Würde mich über Eure Einschätzungen freuen

 

[Danton]

Hallo NUISETTE,

um Deine Frage beantworten zu können, bedarf es paar mehr Informationen.

Habt Ihr mit dem Architekten einen Architektennvertrag geschlossen und sind dort auch eventuelle Abschlagszahlungen vereinbart worden?
Mindestens habt Ihr aber doch mit ihm über sein Honorar gesprochen.

Wie groß soll Euer Haus werden, das heißt, kannst Du mir die geschätzte Fertig-Bausumme nennen?

Deinen Angaben zufolge hört es sich an, als ob die gestellte Rechnung eine Abschlagsrechnung über 10.000,- € zuzgl. MWSt. ist. Stimmt das so?

Du schreibst: "komplette Fertigstellung der Pläne". Sind in der Rechnung auch schon die Ausführungspläne im Maßstab 1:50 und eventuelle Detailpläne für die Baustelle enthalten?

Das Honorar des Statikers wird hierin aber wohl nicht enthalten sein, nehme ich an.

In wieweit wurden die Pläne dreimal geändert?
Waren es geringere Änderungen, um euren Wünschen nach der Hausgröße gerecht zu werden oder mußte der Architekt auf euren Wunsch hin gar völlig neue Häuser planen?
Er hat Euch doch sicherlich zunächst nach euren Bauwünschen und Vorstellungen und den finanziellen Rahmenbedingungen befragt und danach mindestens eine Vorplanung erstellt.

Es sieht für mich so aus, daß er mit dieser Abschlagsrechnung lediglich die bereits erledigten Arbeiten abrechnen möchte. Im Regelfall ist dies durchaus legitim. Um deren Höhe beurteilen zu können, wären die o.g. Angaben von Nöten.
Mit diesen Angaben könnte ich an Hand der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieur) deren Höhe einordnen.
Um eine absolut genaue Prüfung vorzunehmen, müßte allerdings nachgeschaut werde, ob er in allen abgerechneten Leistungsphasen auch sämtliche geforderten Leistungen erbracht hat. Davon würde ich aber zunächst einmal ausgehen.

 

[NUISETTE]

Hallo Danton,

soweit ich kann, versuche ich zu Antworten. Doch , der Statiker war inbegriffen. (nachdem beim Baugesuch seine Unterschrift vorhanden war und er dafür auch in gewisser Weise haftbar ist, sind seine Arbeiten an dieser Stelle ja abgeschlossen)
Vorweg: Du hast es hier mit einem absoluten Laien zu tun und sämtliche Erklärungen des Architekten kann ich nicht en Detail wiedergeben..
Fakt ist, vertraglich haben wir noch GAR Nichts mit dem Architekten. Wir sind seit ca. einem halben Jahr an der Planung des Hauses und allein die stunden, die er bei uns saß Rechtfertigen die Rechnung an sich. (seine Mitarbeiter arbeiteten ja ebenfalls dafür) Fakt ist aber auch, dass wir eine grobe Baukosten Aufstellung erhalten haben, die detaillierte Aufstellung (schlüsselfertig) kommt diese Woche. Das Haus hat einen Wert von ca. 320.000 Euro (nurHAUS, massiv, Bauvolumen 930³). In der Aufstellung die wir diese Woche erhalten werden, sind ALLE Bau/gerwerksleistungen mit drin, auch die Architektenkosten (die er dort wieder abziehen will)

Die durchaus hohen kosten haben sich ergeben, da wir einen Hangbau planen. Die Änderungen waren von uns gewünscht, es waren aber keine komplett neuen Pläne in dem Sinn , dass es sich um ein jeweils neues Haus handelte. lediglich wände, Bemessungen und statikergespräche wurden wieder notwendig.(z.B. war er in der Annahme dass eine Vergrößerung nicht unbedingt die tragende Kellerwand -Verschiebung nach sich zieht, was aber letzendendes lt. Statiker hat doch so sein müssen und die angenommene Verteuerung war wieder überschritten.)

Es ist echt schwer, da manchmal "mitzukommen" für einen Laien warum und weshalb manches nun doch nicht geht oder auf einmal viel mehr aufwand zu realisieren ist usw... jetzt weiss ich auch, warum es immer heisst "bauen macht grauen"

 

[Danton]

Hallo NUISETTE,

mit der Unterschrift des Statikers ist Deinerseits wahrscheinlich das Formular "Erklärung des Aufstellers bautechnischer Nachweise" für das vereinfachte genehmigungsverfahren gemeint, so nehme ich an. Das bedeutet noch nicht, das damit die Arbeit des Statikers erledigt ist. Das heißt nur, daß die von ihm aufzustellenden Nachweise dem öffentlichen Baurecht entsprechen und von den Bauaufsichtsbehörden nicht unbedingt geprüft werden müssen. Hierdurch entfällt auch für den Bauherren die entsprechende Prüfgebühr.
So würde ich davon ausgehen, daß der Statiker nach Fertigstellung seiner Leistungen (Standsicherheitsnachweis incl. Plänen und Listen, gegebenenfalls Energieausweis usw.) auch das fällige Honorar in Rechnung stellen wird.

Ist bisher kein schriftlicher Architektenvertrag geschlossen worden, so ist es wohl doch zu einem - wenn auch mündlich - vereinbarten Vertrag laut Baugesetzbuch gekommen. In diesem Fall gelten für die Leistungen des Architekten die Mindestsätze der HOAI.

Die Baukosten sind zwar regional unterschiedlich, ich rechne hier aber mal mit einem Schätzwert von 275,- € pro m³ umbauten Raum, da es sich, wie Du schreibst, um eine Hanglage handelt und wahrscheinlich zumindest ein Teil des unteren Geschosses zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Damit ergibt sich eine Fertig-Bausumme von (930m³ x 275,- €/m³ =) 255.750,- € brutto.
Die anrechenbare Netto-Bausumme beträgt damit rund 215.000,- €.

Nach §16 HOAI, Zone III, Mindestsatz, ergibt sich somit ein Architektenhonorar für alle Grundleistungen über sämtliche Leistungsphasen in Höhe von 23.024,20 € zuzüglich MWSt.

Wie Du es schilderst, hat er bisher die Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung) abgearbeitet. Diese vier Leistungsphasen ergeben zusammen einen Anspruch von (3% + 7% + 11% + 6%) 27% des Gesamthonorars, also 6.216,53 € zuzüglich MWSt.

Sollte die Ausführungsplanung (Leistungsphase 5) ebenfalls schon fertig sein, so ergibt sich ein Anspruch von (27% + 25%) 52% des Gesamthonorars, also 11.972,58 € zuzüglich MWSt.

Normalerweise sollte das aber aus der Rechnung des Architekten hervorgehen, schon allein um hier keine Unklarheiten (Mißtrauen) entstehen zu lassen.

Für die Ermittlung des Statikhonorars, hier wird die Netto-Rohbausumme angesetzt, gehe ich von 45% der Fertig-Bausumme aus.
Die anrechenbare Netto-Rohbausumme beträgt damit (215.000,- € x 45% =) rund 96.750,- €.

Nach §65 HOAI, Zone II, Mindestsatz, ergibt sich somit ein Statikhonorar für alle Grundleistungen über sämtliche Leistungsphasen in Höhe von 9.502,17 € zuzüglich MWSt.

Welche Leistungen des Architekten und/oder des Statikers bisher im einzelnen tatsächlich erbracht worden sind, kann ich natürlich von hier aus nicht beurteilen. Daher kann die oben aufgezeigte Honorarberechnung nur als Anhaltspunkt gewertet werden.
In wieweit die genannten Änderungen zusätzlich zu Buche schlagen, kann ich ebenfall so noch nicht beurteilen, Aus diesem Grund habe ich sie auch nicht angesetzt.

Bei Unklarheiten würde ich daher immer zuerst ein ruhiges und klärendes Gespräch suchen. Die Zusammenarbeit eines Bauherren und seines Architekten/Statikers sollte immer auf vollem Vertrauen basieren, ähnlich der eines Anwaltes, Arztes oder Steuerberaters.

Warum es nun heißen soll: "bauen macht grauen", diese Spruch habe ich bislang noch nicht gehört gehabt, kann ich aus meiner Erfahrung nicht nachvollziehen.
Im Gegenteil, meinen Bauherren hat die Bauerei eigentlich, und das darf ich ohne schlechtes Gewissen behaupten, durchweg viel Freude bereitet.

Es würde mich interessieren, die Kostenaufstellung Eures Architekten mit der meinen zu vergleichen. Dabei ist es aber wie gesagt abhängig, in welcher Gegend Deutschlands Ihr wohnt bzw. bauen wollt.

 

[NUISETTE]

Guten Morgen Danton,

wir sind sehr dankbar für die Ausführungen und Erklärungen, das beruhigt doch ungemein. Die Rechnung lautet "Honorar Abschlagszahlungen" über genau die genannten 10.000€ +MwSt. Ich war nur etwas irritiert, lese ich hier im Forum von Architektenkosten von 2800 Euro und weniger. .
Lt.Bauamt ist der Baubeginn 29.6.09 Ich hoffe, dass dieser Termin realistisch ist bei unserem heutigen Planunggstand.

Uns sind noch einige Dinge unklar wo wir uns gerne von einem 2. Profi beraten lassen würden.
Der Bauwerkvertrag soll in dieser Woche fertiggestellt sein, diesen können wir zusenden. Mir scheint die Bausumme so unglaublich hoch, an sich ist das Haus jetzt aus meiner Sicht nicht unbedingt ein hyper-moderner Bau mit sämtlichen Dachstilen und Vorsprüngen und pi pa po.Was dieses viele Geld aus Laiensicht gerechtfertigt. trotzdem möchte ich betonen, dass das Vertrauen durchaus vorhanden ist, sonst hätten wir schon längst abgebrochen. Aber als Bauherr, der sich im schlimmsten Fall in seinen Ruin stürzt ist man doch über eine 2. Meinung bzw. Beratung dankbar. Ist es möglich , bei Ihnen eine telefonische Beratung in Anspruch zu nehmen?

Viele Grüße

 

[Danton]

Hallo NUISETTE,

eigentlich waren wir beim "Du", von mir aus kann es ruhig dabei bleiben.

Die Architekten- und Ingenieurhonorare sowie die dazu gehörenden von ihnen zu erbringenden Leistungen sind in der HOAI geregelt, die Gesetzescharakter besitzt.
Es mag Kollegen geben, die diese Honorarsätze unterschreiten. Dies kann aber nicht im Sinne eines Bauherren sein, da dann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auch nicht die Leistungen erbracht werden, wie es die Qualität und Sicherheit von Bauwerken verlangt.
Erschwerend kommt hinzu, daß diese Honorarsätze seit 1996 nicht mehr den allgemeinen Preissteigerungen angepaßt worden sind. Zur Zeit steht hier eine Anpassung in der politischen Diskussion.

Gibt bei Euch das Bauamt den Termin des Baubeginns vor???
Das kann ich mir kaum vorstellen.

Sicherlich bin auch gern bereit, eine telefonische Beratung durchzuführen, soweit dies überhaupt möglich ist. Hierzu müßte ich, wie Du schon richtig bemerkt hast, Einsicht in entsprechende Unterlagen nehmen.
Dazu muß ich allerdings noch erwähnen, daß ich für eine regelrechte Beratung auch ein Beratungshonorar in Rechnung stellen muß. Dies kann in der Regel nur per Stundensatz gemäß §6 HOAI nach Aufwand abgerechnet werden.

Wenn Du mit mir Kontakt aufnehmen möchtest, gibt es drei Möglichkeiten:
1. Sende mir einfach eine PN mit Deinen Kontaktdaten und ich melde mich bei Dir.
2. Meine Adresse findest Du links bei den Anzeigen.
3. Meine Nummer findest Du ganz normal im Telefonbuch.

Ich freue mich immer, wenn ich jemandem weiterhelfen kann.