H
Hemingway84
Vorwort:
Wir bauen mit einem großen GU aus Königslutter im Berliner Speckgürtel eine Stadtvilla mit 190 qm Wohnfläche nach KFW 55 Standard. Dieser bedient sich diverser Subunternehmer, die wiederum mit Untersubunternehmern arbeiten (die zum Teil wiederum Untersubunternehmer beschäftigen). Bis dato sind schon diverse Baumängel aufgetreten. Schwere Baumängel konnten durch unser Eingreifen noch verhindert werden (bspw. mehrere cm zu niedrige Ausschalung der Zwischendecke wurde sprichwörtlich 5 Minuten vor dem Beton noch erhöht). Der Bauleiter ist leider unfähig, dünnhäutig und blind. Vom ersten Tag an gibt es nur dumme Sprüche und Lustlosigkeit. Mängel hat er bis dato nie selbst erkannt bzw. sich der durch uns gemeldeten nur widerwillig angenommen, oder diese versucht mit standardisierten Phrasen kleinzureden.
De facto sind wir so oft wie möglich auf der Baustelle, weil wir wegen des bis dato aufgetreten sonstigen Mängel nur noch auf Daueralarm sind. Unser Eingreifen hat schon vieles zum besseren gebogen bzw. aus unserer Sicht gerettet. Wir haben auch noch einen Baubegleiter engagiert, der hier und da auch schon Mehrwert geleistet hat, seine Passion aber eher im Fotografieren des Baus, denn im Mängel aufspüren sieht. Manchmal hilft schon ein Zollstock oder eine Wasserwaage, zumindest uns.
Abgerundet wird unser Bauprojekt vom Umstand, dass meine Frau einige Monate nach Grundstückskauf und Bauvertragsunterzeichnung an Krebs erkrankte. Elender Schicksalsschlag mit Chemotherapie und allen diesbezüglichen Begleiterscheinungen, eingerahmt von den äußeren Umständen der uns allen betreffenden Corona-Pandemie. Der Verdienstausfall kommt ungünstig, wurde aber bei der Finanzierung - wenn auch eigentlich als mögliche Elternzeit und nicht Langzeiterkrankung - hinreichend antizipiert. Nichtsdestotrotz ist alles dadurch noch anstrengender als wohl ohnehin geworden.
Hauptteil:
Wir nähern uns dem Bauende, die Estrichtrocknung ist nächste Woche durch (avisierte Hausübergabe Ende Januar, damit auch noch schön die Mehrwertsteuersenkung verpasst). 90 % des Hauspreises wurden bereits gezahlt, es ist nur noch die wohl in den nächsten Wochen einfliegende Schlussrechnung offen.
Nun wurde Ende November der Außenputz aufgetragen. Zu diesem Zeitpunkt und die Tage danach hatten wir nicht über 5 Grad Außentemperatur, nachts zum Teil Minusgrade. Laut Putzhersteller (Alsecco) darf der verwendete Silikatputz nur bis 5 Grad Außentemperatur verarbeitet werden und die Temperatur muss auch in den Tagen danach durchweg über 5 Grad liegen. Ist dies nicht der Fall, kann der Putz nicht richtig abbinden, was zu Schäden bzgl. Festigkeit und Langlebigkeit führen kann.
Einen Tag vor Beginn der Putzarbeiten haben wir an den GU und CC den Subunternehmer eine formlose Bendenkenanzeige wegen des Wetterausblicks formuliert. Hierauf wurde durch den Subunternehmer erwidert, dass man sich keine Sorgen machen bräuchte, er böte von sich aus auch 1 Jahr längere Gewährleistung an.
Die Putzarbeiten wurden durchgeführt, mit dem Ergebnis, dass der Außenputz selbst nach einer Woche noch weich war. Stellenweise ist er "abgerutscht", insbesondere an Fensterbänken. Im Detail siehe Bilder.
Der Subunternehmer, der den Außenputz aufgetragen hat, hat auch kurz vorher (aber erst nach Aufbringen des WDVS und Armierung der Fassade) die Fensterbänke eingebaut - und zwar krumm und schief. Zum Teil scheinen die Fensterbänke auch zu kurz zu sein. Im Mittel stehen sie kaum mehr als 2-3 cm raus. Teilweise auch schief, bspw. eine Seite 1,5 cm, die andere Seite 3 cm. Die unterseitige Tropfrille ist häufig mit der Fassade bündig. Beim Einbau der Fensterbänke wurde auch gesoffen, was mehrere (ca. mittlere zweistellige Zahl) im Nahbereich des Gerüsts verteilte "Kurze" belegen. Schön war auch, dass man unsere zum Teil 3 m langen Fensterbänke einfach mit einer Flex geteilt hat, da sie auskunftsgemäß sonst nicht ins Auto gepasst hätten. Das man die Verbindungsstelle dann hätte abdichten müssen wurde vergessen.
Die Fensterbänke weisen auch keine sichtbare Abdichtung auf. Bei einem WDVS müsste es nach Meinung der Fachverbände ja 2 Dichtungsebenen an Fensterbänken geben. Ich erkenne keine. Auch kommt es mir komisch vor, dass die Fensterbänke in das WDVS reingeschnitten wurden. Die dabei entstandenen unnötig großen Spalte wurden entweder gar nicht oder nur mit Silikon o.ä. ausgespritzt, was selbst nach über 4 Wochen noch nicht ausgehärtet und butterweich ist.
An den Fensterbankkanten sammelt sich fortwährend Wasser, welches stetig die Fassade runterläuft, den Putz weiter aufweicht und zum Teil an der Fassade gefriert bzw. mit dem Putz verfriert. Woher kann dieses Wasser kommen? Innen läuft noch das Estrichprogramm mit entsprechender Hitze. Liegt hier vielleicht ein Indiz für Undichtigkeit im Fensterbereich vor? Die Feuchtigkeit innen wird mit drei Bautrockner konsequent abgeführt (aktuell unter 40 % Luftfeuchte). Die Vermutung mit der Undichtigkeit im Fensterbereich resultiert daraus, dass ich an der am schlimmsten betroffenen Fensterecke innen noch deutlich Restfeuchte nebst einer leichten Ausbeulung des Innenputzes festgestellt habe. Ansonsten ist der Innenputz überall oberflächlich trocken.
Der Haussockel wurde von gleichen Subunternehmer auch nur halbseiden abgeliefert. Hauchdünn aufgekratzter Armierungsputz kann nie im Leben der laut Bauleistungsbeschreibung vereinbarte Dichtungsputz gegen Feuchte sein, da einfach zu dünn und siehe Bilder auch immer feucht (ohne Regen!).
Ausblick:
Wie geht es weiter? Die Mängel wurden angezeigt, bildhaft festgehalten und protokolliert. Sollte man mit solchen Mängeln noch eine Abnahme mit Vorbehalt durchführen, oder die Abnahme ganz verweigern? Wir würden gern Ende Februar einziehen, da meine Frau ab März ihre Anschlussheilbehandlung nach der Chemotherapie hat und danach nicht noch Umzugsstress braucht, der jedwede Erholung wieder zunichtemachen würden. Die etwaige Doppeltbelastung ist auch nicht ohne.
Der Putz ist augenscheinlich rum und in natura auch bröselig, scheckig und einfach schlecht gelungen. Unserer Meinung nach muss der komplett runter und neu gemacht werden. Die Fensterbänke müssten auch raus und neu rein, da zu kurz und zum Teil ohne technische Notwendigkeit mit der Flex zerschnitten. Sorge macht uns insbesondere die Abdichtung und mögliche Schäden am WDVS. Wer weiß was in ein paar Jahren ist.
Wir werden nächste Woche auf eigene Kosten einen öffentlich bestellten Sachverständigen für das Malerhandwerk ins Boot holen und Klarheit über die schwere der Schäden und notwendige Nachbesserungen zu bekommen. Vom GU und unserem Bauleiter erwarten wir aus der Erfahrung heraus wenig bis gar nichts. Wir wollen wir hart bleiben und auf keine Ausbesserungsarbeiten oder Geldgutschriften eingehen. Per jetzt sehen wir nur die Lösung "alles nochmal von vorn". Das würde richtig teuer werden und insbesondere bzgl. der Bezahlung der Schlussrate interessant.
Wir haben vom GU nur eine 5 %ige Fertigstellungsbürgschaft bekommen, die bei dem Mangel wohl nicht für eine komplette Neuausführung reichen würde (und laut Vertragstext auch nur bei schwerwiegenden Mängeln nach Hausübergabe noch behalten werden dürfe). Mit Verweis auf diese Bürgschaft hat er aber schon angedeutet in jedem Fall auf 100 % Zahlung durch uns bei Abnahme zu bestehen, da wir diese Bürgschaft von ihm als Sicherheit haben und man die ja noch erhöhen oder verlängern könnte.
Hinweise, Anmerkungen, Ideen, Vorschläge ... alles willkommen. Ich musste mich mal "auskotzen". Manchmal fühlt man sich echt hilflos und verloren als Bauherr.
Wir bauen mit einem großen GU aus Königslutter im Berliner Speckgürtel eine Stadtvilla mit 190 qm Wohnfläche nach KFW 55 Standard. Dieser bedient sich diverser Subunternehmer, die wiederum mit Untersubunternehmern arbeiten (die zum Teil wiederum Untersubunternehmer beschäftigen). Bis dato sind schon diverse Baumängel aufgetreten. Schwere Baumängel konnten durch unser Eingreifen noch verhindert werden (bspw. mehrere cm zu niedrige Ausschalung der Zwischendecke wurde sprichwörtlich 5 Minuten vor dem Beton noch erhöht). Der Bauleiter ist leider unfähig, dünnhäutig und blind. Vom ersten Tag an gibt es nur dumme Sprüche und Lustlosigkeit. Mängel hat er bis dato nie selbst erkannt bzw. sich der durch uns gemeldeten nur widerwillig angenommen, oder diese versucht mit standardisierten Phrasen kleinzureden.
De facto sind wir so oft wie möglich auf der Baustelle, weil wir wegen des bis dato aufgetreten sonstigen Mängel nur noch auf Daueralarm sind. Unser Eingreifen hat schon vieles zum besseren gebogen bzw. aus unserer Sicht gerettet. Wir haben auch noch einen Baubegleiter engagiert, der hier und da auch schon Mehrwert geleistet hat, seine Passion aber eher im Fotografieren des Baus, denn im Mängel aufspüren sieht. Manchmal hilft schon ein Zollstock oder eine Wasserwaage, zumindest uns.
Abgerundet wird unser Bauprojekt vom Umstand, dass meine Frau einige Monate nach Grundstückskauf und Bauvertragsunterzeichnung an Krebs erkrankte. Elender Schicksalsschlag mit Chemotherapie und allen diesbezüglichen Begleiterscheinungen, eingerahmt von den äußeren Umständen der uns allen betreffenden Corona-Pandemie. Der Verdienstausfall kommt ungünstig, wurde aber bei der Finanzierung - wenn auch eigentlich als mögliche Elternzeit und nicht Langzeiterkrankung - hinreichend antizipiert. Nichtsdestotrotz ist alles dadurch noch anstrengender als wohl ohnehin geworden.
Hauptteil:
Wir nähern uns dem Bauende, die Estrichtrocknung ist nächste Woche durch (avisierte Hausübergabe Ende Januar, damit auch noch schön die Mehrwertsteuersenkung verpasst). 90 % des Hauspreises wurden bereits gezahlt, es ist nur noch die wohl in den nächsten Wochen einfliegende Schlussrechnung offen.
Nun wurde Ende November der Außenputz aufgetragen. Zu diesem Zeitpunkt und die Tage danach hatten wir nicht über 5 Grad Außentemperatur, nachts zum Teil Minusgrade. Laut Putzhersteller (Alsecco) darf der verwendete Silikatputz nur bis 5 Grad Außentemperatur verarbeitet werden und die Temperatur muss auch in den Tagen danach durchweg über 5 Grad liegen. Ist dies nicht der Fall, kann der Putz nicht richtig abbinden, was zu Schäden bzgl. Festigkeit und Langlebigkeit führen kann.
Einen Tag vor Beginn der Putzarbeiten haben wir an den GU und CC den Subunternehmer eine formlose Bendenkenanzeige wegen des Wetterausblicks formuliert. Hierauf wurde durch den Subunternehmer erwidert, dass man sich keine Sorgen machen bräuchte, er böte von sich aus auch 1 Jahr längere Gewährleistung an.
Die Putzarbeiten wurden durchgeführt, mit dem Ergebnis, dass der Außenputz selbst nach einer Woche noch weich war. Stellenweise ist er "abgerutscht", insbesondere an Fensterbänken. Im Detail siehe Bilder.
Der Subunternehmer, der den Außenputz aufgetragen hat, hat auch kurz vorher (aber erst nach Aufbringen des WDVS und Armierung der Fassade) die Fensterbänke eingebaut - und zwar krumm und schief. Zum Teil scheinen die Fensterbänke auch zu kurz zu sein. Im Mittel stehen sie kaum mehr als 2-3 cm raus. Teilweise auch schief, bspw. eine Seite 1,5 cm, die andere Seite 3 cm. Die unterseitige Tropfrille ist häufig mit der Fassade bündig. Beim Einbau der Fensterbänke wurde auch gesoffen, was mehrere (ca. mittlere zweistellige Zahl) im Nahbereich des Gerüsts verteilte "Kurze" belegen. Schön war auch, dass man unsere zum Teil 3 m langen Fensterbänke einfach mit einer Flex geteilt hat, da sie auskunftsgemäß sonst nicht ins Auto gepasst hätten. Das man die Verbindungsstelle dann hätte abdichten müssen wurde vergessen.
Die Fensterbänke weisen auch keine sichtbare Abdichtung auf. Bei einem WDVS müsste es nach Meinung der Fachverbände ja 2 Dichtungsebenen an Fensterbänken geben. Ich erkenne keine. Auch kommt es mir komisch vor, dass die Fensterbänke in das WDVS reingeschnitten wurden. Die dabei entstandenen unnötig großen Spalte wurden entweder gar nicht oder nur mit Silikon o.ä. ausgespritzt, was selbst nach über 4 Wochen noch nicht ausgehärtet und butterweich ist.
An den Fensterbankkanten sammelt sich fortwährend Wasser, welches stetig die Fassade runterläuft, den Putz weiter aufweicht und zum Teil an der Fassade gefriert bzw. mit dem Putz verfriert. Woher kann dieses Wasser kommen? Innen läuft noch das Estrichprogramm mit entsprechender Hitze. Liegt hier vielleicht ein Indiz für Undichtigkeit im Fensterbereich vor? Die Feuchtigkeit innen wird mit drei Bautrockner konsequent abgeführt (aktuell unter 40 % Luftfeuchte). Die Vermutung mit der Undichtigkeit im Fensterbereich resultiert daraus, dass ich an der am schlimmsten betroffenen Fensterecke innen noch deutlich Restfeuchte nebst einer leichten Ausbeulung des Innenputzes festgestellt habe. Ansonsten ist der Innenputz überall oberflächlich trocken.
Der Haussockel wurde von gleichen Subunternehmer auch nur halbseiden abgeliefert. Hauchdünn aufgekratzter Armierungsputz kann nie im Leben der laut Bauleistungsbeschreibung vereinbarte Dichtungsputz gegen Feuchte sein, da einfach zu dünn und siehe Bilder auch immer feucht (ohne Regen!).
Ausblick:
Wie geht es weiter? Die Mängel wurden angezeigt, bildhaft festgehalten und protokolliert. Sollte man mit solchen Mängeln noch eine Abnahme mit Vorbehalt durchführen, oder die Abnahme ganz verweigern? Wir würden gern Ende Februar einziehen, da meine Frau ab März ihre Anschlussheilbehandlung nach der Chemotherapie hat und danach nicht noch Umzugsstress braucht, der jedwede Erholung wieder zunichtemachen würden. Die etwaige Doppeltbelastung ist auch nicht ohne.
Der Putz ist augenscheinlich rum und in natura auch bröselig, scheckig und einfach schlecht gelungen. Unserer Meinung nach muss der komplett runter und neu gemacht werden. Die Fensterbänke müssten auch raus und neu rein, da zu kurz und zum Teil ohne technische Notwendigkeit mit der Flex zerschnitten. Sorge macht uns insbesondere die Abdichtung und mögliche Schäden am WDVS. Wer weiß was in ein paar Jahren ist.
Wir werden nächste Woche auf eigene Kosten einen öffentlich bestellten Sachverständigen für das Malerhandwerk ins Boot holen und Klarheit über die schwere der Schäden und notwendige Nachbesserungen zu bekommen. Vom GU und unserem Bauleiter erwarten wir aus der Erfahrung heraus wenig bis gar nichts. Wir wollen wir hart bleiben und auf keine Ausbesserungsarbeiten oder Geldgutschriften eingehen. Per jetzt sehen wir nur die Lösung "alles nochmal von vorn". Das würde richtig teuer werden und insbesondere bzgl. der Bezahlung der Schlussrate interessant.
Wir haben vom GU nur eine 5 %ige Fertigstellungsbürgschaft bekommen, die bei dem Mangel wohl nicht für eine komplette Neuausführung reichen würde (und laut Vertragstext auch nur bei schwerwiegenden Mängeln nach Hausübergabe noch behalten werden dürfe). Mit Verweis auf diese Bürgschaft hat er aber schon angedeutet in jedem Fall auf 100 % Zahlung durch uns bei Abnahme zu bestehen, da wir diese Bürgschaft von ihm als Sicherheit haben und man die ja noch erhöhen oder verlängern könnte.
Hinweise, Anmerkungen, Ideen, Vorschläge ... alles willkommen. Ich musste mich mal "auskotzen". Manchmal fühlt man sich echt hilflos und verloren als Bauherr.
