Baufinanzierungsberater anwesend?

[Hagiman2000]

Ich habe mir dann mal die Mühe gemacht und ausgerechnet wie schlecht der Zins bei der Anschlussfinanzierung beim KFW Kredit sein muss, damit das ING-DiBa Angebot besser ist (auf die Monatliche Rate gesehen).

Der Ing-Diba Kredit ist ja schnell ausgerechnet.

Darlehenssumme: 312.000€
Sollzins: 2.12%
Tilgung: 2%
Laufzeit: 15 Jahre.

Rate: 1071€
Restschuld 201.920€

Bei den beiden Sparkassen Angeboten wird es schwieriger, da hier nach 10 Jahren der KfW Kredit ausläuft und refinanziert werden muss. Wenn man alle drei Angebote nach 10 Jahren vergleicht, dann ist natürlich das zweite Sparkassen Angebot (das mit 1,99%) das beste (weil man die Differenz bei der Rate sammeln kann und als Sondertilgung nutzen kann).

Sparkasse 262.000€ (2,07% Zinsen / 2% Tilgung) 50.000€ KfW (zu 1,61% Zinsen und 2,22% Tilgung)

Rate in den ersten 10 Jahren = 889€ Sparkasse + 160€ KfW = 1049€ (und somit 22€ besser als das Ing-Diba Angebot)

Nach 15 Jahren sind von den 262.000€ noch eine Restschuld von 169.922€ offen. (Rate für das Sparkasse Darlehen bleibt ja 15 Jahre bei 889€ im Monat)

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Nach 9 Jahren (ein Jahr ist ja Tilgungsfrei) sind von den 50.000€ KfW noch eine Restschuld von 39.258€ offen (Rate für das KfW Darlehen war in diesen 10 Jahren 160€). Diese müssen refinanziert werden.

Sagen wir das beste Angebot in 10 Jahren liegt bei 5% dann ergibt sich folgendes:

*Die Refinanzierung habe ich nur für das 10-15 Jahr berechnet damit der Vergleich zur Ing-Diba möglich ist*

Rate 236€ und eine Restschuld 34.319€

Restschuld Sparkasse 15J + Restschuld KfW nach 15 Jahren (bei 5% für das 10-15 Jahr) = 169.922€ + 34.319€ =204.241€

Die Rate vom 10-15 Jahr liegt bei: 1125€ (889 Sparkasse + 236 KfW Refinanziert)

Wenn man jetzt bedenkt, dass wir die ersten 10 Jahre gegenüber dem Ing-Diba Angebot 22€ gespart haben, dann ergibt das 2640€ (22x 120). Die ziehen wir von der Restschuld ab = 201.601€

Ich habe dann noch ausgerechnet wie schlecht der Refinanzierungskredit sein muss, damit die Monatliche Rate im 10-15 Jahr bei der Ing-Diba und Sparkasse Identisch ist.

Ich bin auf einen Wert von 3,35% gekommen. Bei allem darunter bezahlen wir weniger im Monat, bei allem anderen mehr (wie oben im Beispiel mit 5%).

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Ich weiß ziemlich viel Text. Ist die Rechnung so korrekt?

Bei dem zweiten Sparkasse Angebot mit 1,99% und nur 40.000 KfW komme ich auf einen Breakeven Refinanzierungszins von 4,2% und einer Restschuld nach 15 Jahren von 199.779€ (durch die geringere monatliche Rate, war noch mehr Sondertilgung möglich und durch die geringere Monatliche Rate darf der Zins der Anschlussfinanzierung auch höher sein bis die Rate zur Ing-Diba identisch ist).

 

[Vanben]

Irgendwie wird es immer wirrer. Finanziert ihr nun 308k oder 316k oder 312k? Beträgt die Rate bei der Ing-Diba 1071 oder 1085? Angebot Nr 2 hast du eine Seite zuvor mit 1053 angegeben, hier sind es nun 1049 und wieso musst du überhaupt refinanzieren?

Ich gestehe, ich habe keine Erfahrung mit den KfW-Krediten, aber die bieten doch durchaus Laufzeiten von 35 Jahren, einzig die Zinsbindung ist auf 10 Jahre limitiert und es müsste doch schon einiges passieren, bevor die KfW deutlich höhere Zinsen verlangt, als zum jeweiligen Zeitpunkt "üblich", oder!?

 

[Hagiman2000]

@Vanben

Das Haus was wir haben wollten ist uns weggeschnappt worden, daher der etwas höhere Finanzierungsbedarf als ganz am Anfang dieses Threads.

Ja die Raten sind unterschiedlich, da einmal vom Baufinanzier und einmal mit dem oben genannten Tilgungsrechner berechnet. Wichtig ist ja nur, dass ich alle drei Angebote gleich rechne. Ich kann dir nicht sagen warum der Tilgungsrechner auf andere monatliche Raten kommt.

Ja KfW ist mit einer Laufzeit von 35 Jahren möglich. Nach den 10 Jahren Sollzinsbindung kommt die KfW auch auf dich zu mit einer Anschlussfinanzierung. Erfahrungen haben aber gezeigt, dass diese Konditionen sehr schlecht sind und du auf dem Markt bei einer anderen Bank bessere Konditionen bekommst. Wo wir die Anschlussfinanzierung machen ist ja erst einmal unwichtig, wichtig ist dass bei den Sparkassen Angeboten eine Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren notwendig ist.

Ach so die KfW Zinsen sind gar nicht so gut. Schau einfach mal welchen Zinssatz du aktuell bei einer Bank für ein Darlehen über 50.000€ mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren bekommst (also genau dass was du von der KfW bekommst). Da kommst du auch auf gut und gerne 1,6% also genau das, was dir auch die KfW an Konditionen gibt.

 

[Vanben]

Hast Recht, habe das mal gegoogelt, die Anschlussfinanzierung bei der KfW ist scheinbar nicht mehr subventioniert und damit zumindest nicht mehr so günstig.

Ich würde mir an eurer Stelle, bzw. in eurer Situation allerdings wohl mal ein Vergleichsangebot mit mindestens 25 (besser 30) Jahren Zinsbindung besorgen. Ob jetzt 10 Jahren, wie bei der KfW oder 15 Jahre, wie bei der Ing-Diba - ihr lauft in jedem Fall Gefahr die nicht unerhebliche Restschuld bei gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen zu können.

 

[ONeill]

Die Anschlussfinanzierung wird oft nicht mehr über die KfW gemacht, da die Banken dir oft bessere Angebote machen können, da der Beleihungswert dann auch niedriger ist.

Kann einem im Grunde ja egal sein, wo das Geld herkommt, wenn die Zinsen stimmen.