Baugenehmigungen für geerbte Mietshäuser liegen nur teilweise vor

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Hallo zusammen, ich bin in der zunächst mal glücklichen Situation zwei Mietshäuser geerbt zu haben, auf denen jedoch noch ein Nießbrauch durch meinen Vater liegt. Die Häuser liegen in einer eher ländlichen Gemeinde in NRW. In beiden Häusern wohnen drei Parteien, also zwei Etagen mit ausgebautem Dachgeschoss jeweils. Ein Haus ist von ca. 1930, das andere von ca. 1980. Das ältere Haus läuft in Bezug auf die Grundsteuer als Einfamilienhaus, das neuere als Zweifamilienhaus. Vom älteren Haus liegen wohl auch gar keine Bauzeichnungen weder bei meiner Familie noch bei der Baubehörde vor. Mir sind die damit einhergehenden Risiken grundsätzlich bewusst. Auf der anderen Seite muss man sagen, dass schwarz ausgebaute Häuser auf dem Dorf nicht gerade unüblich sind und auch die Baubehörde da nicht sonderlich hinterher ist. Trotzdem hätte ich natürlich lieber alles sauber aufgestellt und darüber hinaus hätte ich gerne die Möglichkeit eines oder beide Häuser zu verkaufen, wenn ich möchte. Nun stellen sich folgende Fragen:

1) Was ist die Rechtslage beim älteren Haus? Muss ich beweisen können, dass es grundsätzlich da stehen darf? Muss ich zwingend Bauzeichnungen davon besitzen?

2) Gibt es einen realistischen und finanziell vertretbaren Weg die Häuser in ihrer jetzigen Form vollständig genehmigen zu lassen? Was wären die Schritte dahin?

3) Der Architekt, den meine Familie kennt, ist bereits im Ruhestand und sträubt sich, einen solchen Auftrag zu übernehmen, ohne dass er es konkret ausspricht. Gäbe es überhaupt Architekten/Bauingenieure, die so einen Auftrag übernehmen wollen würden?

4) Wie groß ist die Gefahr schlafende Hunde zu wecken? Wie geht man sowas möglichst niederschwellig an, ohne schlafende Hunde zu wecken?

5) Gibt es interessierte Käufer für solche Immobilien, die vielleicht nachträgliche Baugenehmigungen mit eigenen Mitteln schneller und günstiger erwirken können, z.B. Bauunternehmen?


Vielen Dank für jedes Feedback!

 

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Sie sollten einen Architekten, der erfahren im Bauen im Bestand ist, beauftragen, erst einmal die Rechtslage nach dem Bau- und Planungsrecht bei Ihrem Gebäudebestand zu analysieren. Die daraus folgenden Problemstellungen müssen dann mit den Behörden diskutiert werden. Nach meiner Erfahrung sollten alle Fakten nach dieser rechtlichen Bestandsaufnahme auf den Tisch und auch so gegenüber den Behörden kommuniziert werden. Erneut zu versuchen, etwas zu verheimlichen, bedeutet für Sie eine erneute Belastung, die auf Ihrem Erbe liegt. Sie hätten jetzt die Gelegenheit, Ihren ererbten Besitz komplett zu legalisieren :

- die Bauakten müssen im Archiv des Bauamtes der jeweiligen Kreisbehörde eingesehen werden. Daraus ergibt sich der Handlungsbedarf für den beauftragen Architekten.
- beim Wohnhaus aus den 30er Jahren ist nicht zu erwarten, das eine Bauakte existiert, ausser, es wären in den letzten Jahrzehnten Bauanträge dazu gestellt worden - wovon ich nicht ausgehe. Ggf. ist bereits das DG ohne Baugenehmigung ausgebaut worden - das ist geradezu der Klasskier in Deutschland. Wenn dieses Haus nachgewiesenermaßen als Einfamilienhaus genehmigt/registriert ist, muss geprüft werden, ob es bau- und planungsrechtlich zu einem Zweifamilienhaus/Mehrfamilienhaus umgeplant werden kann. Diese Umnutzung ist dann bauantragspflichtig. Beim Bauantrag werden dann die Anforderungen an das aktuelle Baurecht angewendet z.B. auch die nach der zeitgemäßen Gebäudedämmung. Hier steht dann eine komplette energetische Sanierung an.
- beim Wohnhaus aus den 80er Jahren muss eine Baugenehmigung vorhanden sein (Bauarchiv). Auch für das Zweifamilienhaus müssten dann eine Umnutzung zum Mehrfamilienhaus beantragt werden, wenn es bau- und planungsrechtlich zulässig ist. Weiter, wie vor.

Wenn Sie den Aufwand scheuen, können Sie den Gebäudebestand natürlich versuchen zu verkaufen, müssen aber den Makler/den Kaufinteressenten von diesen rechtlichen Unstimmigkeiten in Kenntnis setzen.

 

[sktckts]

Vielen Dank für die Antwort. Grundsätzlich stelle ich mir die Frage, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt oder man es einfach lieber wie meine Eltern jahrzehntelang aussitzt.

beim Wohnhaus aus den 30er Jahren ist nicht zu erwarten, das eine Bauakte existiert

Das ist auch mein Kenntnisstand. Wir haben wohl mal beim Bauamt nachgefragt und dort hat man nichts.

Wenn dieses Haus nachgewiesenermaßen als Einfamilienhaus genehmigt/registriert ist,

Also wir zahlen Grundsteuer für ein Einfamilienhaus, so viel weiß ich. Wo wäre das genehmigt/registriert bzw. wodurch könnte man das in Erfahrung bringen?

muss geprüft werden, ob es bau- und planungsrechtlich zu einem Zweifamilienhaus/Mehrfamilienhaus umgeplant werden kann.

Bezüglich DG schwant mir da nichts Gutes in Sachen Brandschutz, Balkon etc. Ist denn eine Umwandlung zum Zweifamilienhaus im Vergleich relativ unkompliziert möglich?

Hier steht dann eine komplette energetische Sanierung an.

Da ist das alte Haus wohl gar nicht so schlecht, jedenfalls besser als das neuere. Wovon hinge das denn ab? Käme das irgendwann sowieso auf mich zu oder gilt das nur für die Gebäudeklasse Mehrfamilienhaus?

Wenn Sie den Aufwand scheuen, können Sie den Gebäudebestand natürlich versuchen zu verkaufen, müssen aber den Makler/den Kaufinteressenten von diesen rechtlichen Unstimmigkeiten in Kenntnis setzen.

Das wäre mir ehrlich gesagt das Allerliebste, zumindest nach dem Tod meiner Eltern. Ein Aktien-/Staatsanleihen-Mix scheint mir da doch stressfreier zu sein. Die Frage ist, wieviel Abschlag bedeutet dies? Ich hätte sonst einfach mal mit 20 Jahresmieten kalkuliert. Die qm-Preise liegen so bei 5 Euro. Ob sich da der Aufwand lohnt alles zu sanieren und genehmigungsfähig umzubauen, stelle ich schon in Frage.