Beurteilung der Finanzierung für den Kauf eines Einfamilienhauses

[Häschen83]

Problem ist der schlechte Beleihungswert vom Haus, steht halt BJ 1960 darauf

 

[DG]

30 Jahre scheint normal kaum einer zu machen.

Wenn man die Möglichkeit hat, in ~20 Jahren fertig zu sein, warum sollte man dann 30 Jahre finanzieren? Das ist die Idee, die die meisten verfolgen.

Das klappt bei Dir/euch nur bedingt, weil Ihr im Ballungsgebiet den hohen Bodenrichtwert mitbezahlt und das Einkommen als Alleinverdiener bei 4 Kindern realistisch nicht ausreicht, um nach 15-20 Jahren einen Haken an die Finanzierung zu setzen.

Wie hoch und wahrscheinlich die Schenkungen werden, müsst ihr selbst einschätzen, wobei ich mir die Frage stelle - wenn beide Seiten so vermögend sind - warum dann "nur" zwei Badezimmer drin sind. Das soll nicht unhöflich oder überheblich klingen, aber Eure Eltern könnten Euer Risiko mMn erheblich abfedern, wenn die Schenkungen jetzt oder in naher Zukunft zur Verfügung ständen, schlicht und ergreifend um möglichst früh signifikant von den 600T€ Gesamtpaket herunterzukommen.

Das Risiko, was ihr letztlich tragt/eingeht, steckt in der zukünftigen Wertentwicklung der Lage. Solange diese stabil ist, wird Euer Zock aufgehen, da ihr die Immobilie in 20-30 Jahren zu dann üblichen Marktwerten verkaufen könntet und dann nach Tilgung der Restschuld eine Summe in der Hand haltet, die ausreicht, um woanders (sprich: geringerer Bodenrichtwert) zu kaufen.

Das ist letztlich die Situation, die man zB auch in M, Hamburg oder anderen Ballungszentren hat - man kann eine solche Immobilie mit einem derartigen situationsbedingten Gehalt wie bei Dir nicht binnen 25 Jahren abzahlen, hat aber auch die Chance auf effektive Wertzuwächse der Immobilie. Aber eben auch das Risiko, dass das nicht aufgehen muss.

Wenn man nur die nackten Gehaltszahlen betrachtet, würde ich Dir abraten. Du verdienst ~75T€ brutto/50T€ netto, das ist für 6 Personen nicht üppig. Mit Kindergeld und wenn Deine Frau in frühestens 2 Jahren (nach dem 4. Kind) 1000€ netto dazuverdient, habt ihr zusammen ca. 5T€ mtl.

Haushaltsbuch wäre an der Stelle interessant ...

Aktuell, ohne das zusätzliche Gehalt Deiner Frau, glaube ich nicht, dass Ihr Ansparungen für ein neues Auto, Instandhaltung Haus etc. pp effektiv leisten könnt, das geht erst dann wieder, wenn Deine Frau wieder arbeitet. Die angepeilten Sondertilgung's können dem zufolge allein aus zukünftigen Schenkungen erfolgen oder aber aus einem gehörigen Verdienstsprung bei Dir.

Das älteste Kind geht vielleicht schon in 10 Jahren studieren, Immobilieneigentum wird (afaik aktuell) beim BAföG mit einfließen, auch wenn das Geld faktisch nicht zur Verfügung steht, weil es im Haus gebunden ist. Der hohe Immo-Wert, mindert dann die BAföG-Förderung.

Da hängt meiner Meinung nach viel an der speziellen Situation mit Erbe/Schenkungen. Das kann vieles in die richtige Richtung drehen - wenn das allerdings nicht so kommt wie gedacht, dann wird das 'ne harte Nummer, aus der man erst rauskommt, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Dann steht auch fast zwangsweise ein Verkauf an, denn die Restschuld ist dann immer noch relativ hoch und müsste dann aus verringerten Alersbezügen gezahlt werden.

MfG
Dirk Grafe

 

[Nordlys]

Dirk, schön, dass Du das so sachlich schreibst. Schenkungen oder Erbe, hatte ich auch gedacht, als ich 45 war. Dann bauten meine Eltern nen sauberen Konkurs und starben recht verarmt, von uns Kindern abhängig, und hinterliessen 600 tsd. Schulden, statt Erbe also Amtsgericht und Erbausschlagung. Thats life.
Ein Haus bauen oder erwerben, sich ein Leben langbdafür krumm machen, um es dann, wenns in die Rente geht, verkaufen zu müssen, zu müssen, da immer noch zu teuer und nicht bezahlt, das geht gar nicht. Was für eine Lebensoption, dann, wenn ich das mietfreie Wohnen brauche, dann verkauf ich aus Geldnot, zuvor hab ich nur gespart, um zu tilgen, das Geschäft freut nur die Bank. Ist ja dicht an Drogenabhängigkeit. Alles für den Dealer. Bitte, überlegt alles einmal neu, bevor ihr ins Unglück lauft. Karsten

 

[Lumpi_LE]

Und die Alternative, für das gleiche Geld ne 90 m2 Mietwohnung zu fünft? Oder Kinder ins Heim? 5k kratzt ja auch knapp an der Armutsgrenze.

 

[Caspar2020]

Also, ich kann die TE voll verstehen.

Außerdem ist ja durch das hohe Eigenkapital was anfänglich eingebracht wird immer aus dem Gefahrenbereich heraus was eine Planänderung angeht. Also Restschuld immer deutlich unter wert der Immobilie; wenn man sich zum Beispiel verkleinert muss/will weil die Kinder alle aus dem Haus sind.

Normalerweise, mit solchen RS nach 20 oder mehr hätte ich nur Bauchschmerzen bei anfänglich hohen beleihungsausläufen um die 90% oder höher.

 

[DG]

Dirk, schön, dass Du das so sachlich schreibst. Schenkungen oder Erbe, hatte ich auch gedacht, als ich 45 war. Dann bauten meine Eltern nen sauberen Konkurs und starben recht verarmt, von uns Kindern abhängig, und hinterliessen 600 tsd. Schulden, statt Erbe also Amtsgericht und Erbausschlagung. Thats life.

Vollkommen klar, daher schreibe ich ja auch, dass ich auf Grund der nackten Zahlen abraten würde und eine Schenkung zum aktuellen Zeitpunkt viel Unsicherheit rausnehmen würde.

Ein Haus bauen oder erwerben, sich ein Leben langbdafür krumm machen, um es dann, wenns in die Rente geht, verkaufen zu müssen, zu müssen, da immer noch zu teuer und nicht bezahlt, das geht gar nicht.

Das ist in Ballungszentren durchaus üblich.

Was für eine Lebensoption, dann, wenn ich das mietfreie Wohnen brauche, dann verkauf ich aus Geldnot, zuvor hab ich nur gespart, um zu tilgen, das Geschäft freut nur die Bank. Ist ja dicht an Drogenabhängigkeit. Alles für den Dealer. Bitte, überlegt alles einmal neu, bevor ihr ins Unglück lauft. Karsten

Ganz ruhig bleiben. Wir reden hier über ein Objekt/Investment aus den 60ern (!), das einen aktuellen Kaufpreis von ca. 600T€ (545T€ zzgl. Kaufnebenkosten) hat, dazu 50T€ Renovierung und zwei Badezimmer - summa summarum also mal grob 700T€. Wie gesagt, für ein Objekt, das +60 Jahre alt ist. Was in der Lage ein Neubau kostet, kann man sich an zwei Fingern abzählen.

Das übersteigt das Budget eines durchschnittlichen Hausbaus/Hauskaufs ganz erheblich.

Die Situation nach 25-30 Jahren ist aber in etwa ähnlich, wenn die Zinssituation kalkulierbar bleibt (was sie halbwegs ist, wenn der Großteil auf 25 oder 30 Jahre festgeschrieben wird). Denn nach Ablauf von 25 Jahren ist das Durchschnittshaus abgezahlt, hat - Wertverlust/Inflation mal beiseite - einen Wert von ca. 350T€.

Auf der Stadtimmobilie liegen dann zwar immer noch ~350T€ Schulden, das Objekt ist aber eben auch 650T€ oder auch mehr wert.

Wenn also beide Käufer in 25 Jahren in etwa die gleiche Summe vom Kredit abtragen und sich die Werte der Häuser gleich entwickeln, haben beide beim Verkauf die gleiche Summe in der Hand.

Und das lässt sich in Ballungsgebieten manchmal kaum vermeiden, wenn man nicht kinderlos und mit doppeltem Verdienst ausgestattet ist, aber dennoch zentral wohnen will. Ob da jeder ruhig schlafen kann, steht auf einem anderen Blatt.

MfG
Dirk Grafe