Bodenrichtwert und Grundstück an Hanglage

[30156030]

Hallo zusammen,

wir wohnen momentan in einem 2-Familienhaus (der Vermieter wohnt nicht mit drin). Nun haben wir den Wunsch geäußert das Haus kaufen zu wollen. Der Vermieter ist einverstanden, hat aber keine Idee was das Haus samt Grundstück wert ist, deswegen kommt demnächst ein Gutachter und bewertet das Ganze.

Nun habe ich vorab 2 Fragen an euch Experten.

Ich hab ein Bild hochgeladen auf dem das Grundstück zu sehen ist. Mittig verläuft die Grenze des Bodenrichtwertes (entnommen von Boris.NRW). Das heißt, die 700m² haben einen Wert von 110€ / m². Der andere Teil des Grundstücks ist mit keinem Bodenrichtwert hinterlegt (hinter dem Grundstück ist nur noch Wald). Gibt es da allgemeine Richtwerte? Oder wird das komplette Grundstück mit 110€ / m² berechnet, obwohl die Grenze ja deutlich gekennzeichnet ist?

Die andere Frage, die mich brennend interessiert: Das Grundstück befindet sich auf einem extremen Hang. Sprich, das Grundstück ist zwar sehr groß, jedoch ist der Garten nicht so nutzbar, als wäre das ganze flach und eben. Spiegelt sich der Hang in irgendeiner Art und Weise im Preis wider?

Ich möchte mich nur vorab ein wenig informieren, bevor der Gutachter hier auftaucht...

Vielen lieben Dank im voraus.

Beste Grüße

 

[toxicmolotof]

Das Grundstück ist ja wirklich groß. In der Regel musst du zwei Dinge berücksichtigen. Zum einen die Kommentierung zum Bodenrichtwert (der gibt schon mal Ab- und Zuschläge bei von der üblichen Größe abweichenden Grundstücksgrößen.

Und dann wird es wohl eine übliche Bautiefe geben, bis zu der das Grundstück üblicherweise bebaubar ist. Nur dieser Teil des Grundstückes wird wie Bauland bewertet. Das dahinterliegende Land ist Gartenland und wird auch als solches bewertet. Das können 20-60 Euro qm sein.

Ist das Grundstück von Süden zugänglich und könnte ggf.. geteilt werden? Dann könnte unten u.U. auch Bauland sein.

 

[Nordlys]

Zu den Bodenrichtwerten. Sie bilden die Vergangenheit ab. Also die im Erfassungszeitraum tatsächlich gezahlten Preise. Wie alt ist der Wert? Sie aktualisieren so alle zwei Jahre. 31.12.16? Oder 31.12.15? Rechne mit höheren Preisen für Bauland. Der Gutachter kennt dieses Instrument und wird es einordnen auch im Vergleich zu neuesten Preisen. Beachte auch, was da evtl. noch steht. Gelten die 110,- für Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Also Einfamilien oder Mehrfamilienhaus. Was ist bei Euch erlaubt? Geschosswohnungsbau auch? Dann ist der Preis des Landes klar drüber.Faustregel, je mehr ich den qm ausnutzen darf, je wertvoller ist er. Was gilt für das hintere Flurstück? Wäre es bebaubar? Oder ist es im F Plan der Stadt unzweifelhaft Wald und Grünland. Wenn dem so ist, ist es sicherlich nur 3-5 pro qm wert. In den Bodenrichtwerten musst Du eigentlich auch die bei Dir angemessenen Preise für Acker, Grünland oder Wald finden.

 

[DG]

Das Grundstück ist ja wirklich groß. In der Regel musst du zwei Dinge berücksichtigen. Zum einen die Kommentierung zum Bodenrichtwert (der gibt schon mal Ab- und Zuschläge bei von der üblichen Größe abweichenden Grundstücksgrößen.

Eher irrelevant. Die Abschläge sind in aller Regel so gering, dass sie in der Verhandlung untergehen.

Und dann wird es wohl eine übliche Bautiefe geben, bis zu der das Grundstück üblicherweise bebaubar ist. Nur dieser Teil des Grundstückes wird wie Bauland bewertet.

Schau' in die BRW-Karte. Die rote Linie/BRW-Grenze ist exakt identisch mit dieser Argumentation. Der Gutachterausschuss hat die restlichen Flächen auf Grund ihrer nicht-Bebaubarkeit schlicht under ergreifend aus de 110€-Zone herausgenommen und wenn in der Zone daneben eben kein Wert steht, dann gilt entweder der geringste Wert für landwirtschaftliche Flächen, Gartenland etc. oder aber es ist eine speziell beschrieben Sonderzone - was hier vermutlich nicht vorliegt.

Das dahinterliegende Land ist Gartenland und wird auch als solches bewertet. Das können 20-60 Euro qm sein.

Wenn man in der Lage 60€ für Gartenland zahlt, ist das schlicht und ergreifend Wahnsinn. Selbst die 20€ sind schon am obersten Limit und vermutlich nur mit viel Verhandlungsgeschick zu erreichen. Argumentation folgt:

Ist das Grundstück von Süden zugänglich und könnte ggf.. geteilt werden? Dann könnte unten u.U. auch Bauland sein.

Südlich ist lt. TE nur noch Wald. Also kein Wohngebiet und daher auch kein Bauerwartungsland etc. Die 900m² sind daher potenziell an anliegende Waldbauern zu veräußern ... die pro qm Wald im unbepflanzten Zustand etwa 1-2€ zahlen. Hier kommt dazu, dass die Fläche klein ist, vermutlich nicht in die Bewirtschaftung passt, von der Waldseite womöglich schlecht erschlossen, zudem steil und on top offenbar Jahrzehnte als Gartenland genutzt wurde. Ergo ... Preis für einen Waldbauern: Null Euro. An der Stelle nicht wundern, ich bin selbst Waldbauer und ich würde den Kauf vermutlich grundsätzlich ablehnen, wenn mir die Fläche angeboten würde.

Was hier aber nichts anderes bedeutet, als dass die Fläche nur noch an den jetzigen TE/Mieter oder die beiden direkten Nachbarn verkauft werden kann - die aber beide über eine ähnliche, steile und schlecht nutzbare Fläche verfügen und vermutlich kaum Interesse haben, sich noch weitere zu pflegende Fläche dieser Art zuzulegen.

Daher gibt's eben keine 60€, keine 20€, sondern eher Null Euro dafür. Solidaritätspreis irgendwo zwischen 0 und 10€ ...

... denn eine Option, die Fläche halbwegs attraktiv zu vermarkten gäbe es evtl. noch, wobei das vermutlich auch schon schwierig wird. Denkbar ist aber, dass eine solche Fläche als Ausgleichsfläche für Baumaßnahmen genutzt werden kann. Also zB als extensiv genutzte Streuobstwiese als Ausgleich dafür, dass irgendwo jemand Fläche versiegelt o.ä.

Aus dieser Konstellation theoretischer Nachfrage ergibt sich also der mittlere Preis ... und der liegt hier nur dann bei 20€, wenn der TE die Situation grob anders dargestellt hat, als sie tatsächlich ist.

Zu den Bodenrichtwerten. Sie bilden die Vergangenheit ab. Also die im Erfassungszeitraum tatsächlich gezahlten Preise. Wie alt ist der Wert? Sie aktualisieren so alle zwei Jahre. 31.12.16? Oder 31.12.15?

In BORIS.NRW sind die Zahlen jährlich aktuell und sind auch für die vorherigen Jahre einsehbar. Im April sollten die Zahlen für 2016 auch flächendeckend im System sein, falls nicht, sollte man sich an den zuständigen Gutachterausschuss wenden oder aber mal die Entwicklung der letzten 5 Jahre ansehen.

Rechne mit höheren Preisen für Bauland.

Die 110€ sind der Baulandpreis. Die Tatsache, dass der restliche Fläche kein Bodenrichtwert zugewiesen ist, bedeutet, dass diese Fläche als Wald- oder landwirtschaftliche Fläche resp. Gartenland in ähnlicher Höhe eingeschätzt wird.

Der Gutachter kennt dieses Instrument und wird es einordnen auch im Vergleich zu neuesten reisen. Beachte auch, was da evtl. noch steht. Gelten die 110,- für Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Also Einfamilien oder Mehrfamilienhaus.

Das ist - mit Verlaub - Unsinn. Eine höhere Bebaubarkeit spiegelt sich direkt in einem höheren BRW wider, die 110€ spiegeln also den aktuellen Wert in Verbindung mit der vorliegenden Bebaubarkeit wider. Allenfalls wenn sich die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen ändern, würde das eine Veränderung im BRW nach sich ziehen.

Was ist bei Euch erlaubt? Geschosswohnungsbau auch? Dann ist der Preis des Landes klar drüber.

Das ist falsch, s.o.

Faustregel, je mehr ich den qm ausnutzen darf, je wertvoller ist er.

Ja, aber das ist bereits in den 110€ enthalten.

Was gilt für das hintere Flurstück? Wäre es bebaubar? Oder ist es im F Plan der Stadt unzweifelhaft Wald und Grünland. Wenn dem so ist, ist es sicherlich nur 3-5 pro qm wert. In den Bodenrichtwerten musst Du eigentlich auch die bei Dir angemessenen Preise für Acker, Grünland oder Wald finden.

Wenn das bebaubar wäre, müsste es einen Wert um 100€ haben, mindestens 50€. Selbst als Bauerwartungsland noch mindestens 30€. Der Wert ist nicht ausgewiesen, sondern gar kein Wert angegeben.

Ergo zu 99,9% ca.0-10€.

MfG
Dirk Grafe

 

[saar2and]

Es hat den Wert den der ķäufer dafür bereit ist zu zahlen.

 

[Nordlys]

Dirk, NRW kennst Du besser. Wird also stimmen. In SH aktualisieren sie zweijährig und Kennzeichnung der Preise mit Einfamilienhaus bzw. Mehrfamilienhaus ist üblich. Den Richtwert für Grünland, Wald und Acker geben sie hier auch immer an. Man kann z.B. auch einen Acker auf freier Fläche ansehen, erhält da die durchschnittlichen Bodenpunkte des Landes und den Preis.
Ansonsten, Land ist nie Null. Als Ausgleichsfläche hätte es auch einen Wert von rund 2,- pro qm. Denn da kann ich Geld für nehmen, wenn eine Stadt oder ein Investor da Fläche zu Ausgleichsbepflanzung erhält. Karsten