Einzug zeitlich vor Schenkung / Nießbrauch / Vermietung - Nachteile?

[saralina87]

Nein? Dann versteh ich den Satz nicht. "Ich sehe allerdings auch die Notwendigkeit so ganz."

Geschwister gibt es nicht. Nur ein Kind.

Falls es wichtig ist:
Die besagte Whg. ist noch mit einem Darlehen "restbelastet". Die Eltern sind Schuldner.

Notwendig wäre es, wenn du dir wirklich sicher Steuern sparen kannst - da du aber nichts über eure Vermögensverhältnisse sagst kann man das von außen nicht beurteilen.
Alles was ihr sonst an Gründen anführt könnte man vermutlich auch innervertraglich, ohne Grundbuch lösen. Ich verstehe einfach noch nicht so recht wo euer Vorteil dabei ist.

 

[RomeoZwo]

Guten Morgen :)

Also unüblich finde ich jetzt Nießbrauch nicht. Kenn ich von vielen Familien, wo das Erbe insgesamt die 400 T€ pro Kind übersteigt ...

Rechtlicher Unterschied Nießbrauch vs Wohnrecht:
- Beim Wohnrecht dürfen die Rechteinhaber in der Wohnung wohnen. Sobald diese über einen Zeitraum X (üblich sind 6 Monate) ausziehen verfällt das Wohnrecht. Der Beschenkte darf mit der Wohnung machen was er will.
- Beim Nießbrauch bleibt der Niebrauchsberechtigte der wirtschaftl. Eigentümer. D.h. er darf die Wohnung auch vermieten und hat die Mieteinnahmen z.B. später fürs Pflegeheim. Nur verkaufen darf der Berechtigte nicht. Das dürfte der Eigentümer, aber das Nießbrauchsrecht bleibt bestehen und wäre mit verkauft --> deswegen sagt @nordanney das eine solche Wohnung nicht verkäuflich und nur schwer beleihbar ist.
- Beide Rechte werden sowohl beim Notar beurkundet als auch im Grundbuch eingetragen. Die Gebühren sind beides mal gleich, sie werden aufgrund des Wertes des zu schenkenden Objekts festgelegt.

Nehmen wir mal ein fiktives Beispiel:
Marktwert der Wohnung 500 T€, davon Bodenwertanteil 100T€, Liegenschaftszins 2%,
Mietertrag der Wohnung 15 T€ (Annahme aus Wohnungswert), Nebenkosten nicht umlagefähig 2 T€ --> Reinertrag 13 T€ / Jahr,
Alter des Schenkenden 60 Jahre (W) --> Kapitalfaktor 13,871,

Ertragswert pro Jahr = Reinertrag - Bodenwert * Liegenschaftszins = 13 T€ - (100 T€ * 2%) = 11 T€
Kapitalfaktor = 13,871 --> Nießbrauchswert = Kapitalfaktor * Ertragswert = 11 T€ * 13,871 = 152 T€
Schenkungswert = Marktwert - Nießbrauchswert = 500 T€ - 152 T€ = 348 T€

Man sieht schon, wenn der Wohnungswert deutlich höher ist, ist die 400 T€ Grenze gar nicht so weit weg. Die Stellschrauben sind der Reinertrag (umso höher, desto besser für die Schenkung) und der Liegenschaftszins bzw. der Grundflächenanteil der Wohnung (je niedriger desto besser).

Wollte der Beschenkte jetzt ein Darlehen auf die Wohnung aufnehmen, was er prinzipiell kann, zählt für die Bank nur der Schenkungswert abzüglich der 2. Rangstelle im Grundbuch und der Schwierigkeiten bei einer Versteigerung durch den Nießbrauch. D.h. er würde vermutl. nur so maximal 250 T€ Beleihung bei relativ schlechten Zinsen bekommen.
Ich gehe aber mal davon aus, die Eltern wollen nicht, dass die Wohnung beliehen wird. Da wäre ein Rückforderungsrecht im Falle einer Beleihung möglich. D.h. die Eltern können die Wohnung vollständig zurückfordern. Dabei fallen dann nochmals die Notar und Grundbuchkosten an, aber nur falls die Rückforderung tatsächlich eintritt! (Davon geht man ja mal innerhalb der Familie nicht unbedingt aus).

 

[RomeoZwo]

da du aber nichts über eure Vermögensverhältnisse sagst kann man das von außen nicht beurteilen

Wohnung im Wert von > 600 T€ und selbst bewohntes Haus. 1 Kind. Klar, wir wissen nicht wie hoch die Restschulden sind, aber ich gehe hier mal von einem Erbschaftsvolumen deutlich über 400T€ aus.
Wem gehört denn Haus und Wohnung? Die 400 T€ Freibetrag haben nämlich beide (!) Elternteil. Ganz doof wird sowas dann bei einem Berliner Testament ...

 

[Frelili]

Hallo.

Danke für die Ausführungen!

Die besagte Whg. gehört beiden Elternteilen, also quasi gemeinsam.

VG

 

[Frelili]

...
Könntest Du mir evtl. eine grobe Größenordnung (rein zur Orientierung) geben, was so eine Notardienstleistung kostet?

Schenkungsvertrag
vs.
Schenkungsvertrag mit Nießbrauchsrecht

Ist das nicht ungefähr gleich??

Mich würde aus Neugier/Interesse wirklich mal interessieren, was kostet denn ein Notar?

Welche Gebühren verlangt er für eine normale Schenkung und welche für eine Schenkung mit zu vereinbarendem Nießbrauch.

Hält sich das nicht die Waage?

VG

 

[Grundaus]

auf 8 Seiten wurden hier die wildesten Spekulationen angestellt wobei auf eurer Seite schon viel falsch gelaufen ist. Welches Haus in ländlicher Umgebung ist 600t€ Wert. Warum wurde es nicht vermietet obwohl noch Schulden drauf sind.? Der ganze Aufwand mit Mietvertrag, Nießbrauch, Schenkung ist alles unnötig. Die Schulden müssen vorher geklärt werden, wer die übernimmt und zahlt. Eine Finanzierung für jemand der gerade aus dem Ausland zurückkommt für ein mit Nießbrauch belastetes Grundstück ist schwierig. Der Wert ist unter der Grenze von je 400t€ daher sowohl ohne Schenkungssteuer als auch später ohne Erbschaftssteuer. Jeder kann überall einziehen ohne Mietvertrag, ohne Miete ohne dass es Auswirkungen auf später hat. Und ob das Haus jetzt oder in 3 Monate oder 3 Jahre wie auch immer übergeben wird ist egal.