Erwerb Grundstück - direkt teilen?

[South]

Hallo,

wir beschäftigen uns ja gerade mit dem Thema Hausbau, wie in einem anderen Thread bereits geschrieben. Ab Oktober können in einem neuen Baugebiet Grundstück reserviert/erworben werden. Nun ist es so, dass meine Eltern gerne neu und altersgerechet bauen wollen. Das aktuelle Haus ist jetzt nach dem Auszug meiner Schwester gut 50 qm zu groß, außerdem ist der Garten mit Schwimmteich zu viel Arbeit. Da wir auf dem Land wohnen (28 Tsd. Einwohner) sind die Grundstücke hier regelmäßig mind. 600 - 1300 qm groß. Sie hätten aber gerne max. 400 qm -> wg. der Gartenarbeit ;) . Da wir selbst gerne auch ein kleines Grundstück hätten, war die Idee evtl. ein größeres Grundstück zu erwerben und dieses real zu teilen.

Dadurch ergeben sich für mich folgende Fragen:

1. Natürlich müssen die Grundstück weiterhin dem Bebauungsplan bzw. Baurecht (Baugesetzbuch, Niedersächsische Bauordnung) entsprechen. Wichtig ist hier der Bebauungsplan (liegt leider erst Ende September vor) - Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, evtl. festgesetzte Mindestgröße des Grundstück je Haus, Baufenster. Ebenso das Baurecht wg. Abstandsflächen. Zusätzlich müssen natürlich beide Grundstück erschlossen werden. Das haben meine Recherchen ergeben, habe ich etwas wichtiges übersehen?

2. Wenn baurechtliches nichts dagegen spricht - habe ich das Recht das Grundstück zu teilen? Oder bin ich da auf das Wohlwollen der Baubehörde angewiesen?

Lieben Dank für alle Antworten im Voraus für die Opferung euer freien Zeit =)

 

[DG]

Hallo @South,

wenn baurechtlich nichts dagegen spricht, dann ist die Teilung nicht zu verhindern. ;)

Es ist in NRW (und ich meine, es ist in NDS genauso) sogar noch "schlimmer". Bei einem unbebauten Grundstück, geht die Teilung auf jeden Fall durch, weil eine Teilungsgehmigung in NRW nur bei bereits bebauten Grundstücken eingeholt werden muss.

Aus Katastersicht würde man also eine baurechtlich total unsinnige Teilung zunächst durchbekommen, weil das Bauamt das gar nicht mitbekommt.

Ich würde als Vermesser - da mal den Sinn der Teilung ja erkennt und die lauernden Gefahren sieht - in solchen Fällen aber immer Rücksprache mit dem Architekten halten. Dem Bauamt ggü. stellt man dann den Bauantrag (Aufgabe Architekt) incl. der geplanten (!) neuen Grenze und dann wird der Bauantrag gleich so geprüft, dass der spätere geteilte Zustand maßgeblich ist und baurechtlich geprüft wird. Die Teilung kann dann parallel erfolgen, damit diese vor Baubeginn erledigt ist.

Das ist auch ein Standardverfahren, wenn im Bebauungsplan keine speziellen Vorgaben zur minimalen Grundstücksgröße und/oder Unzulässigkeit von Doppelhaushälfte aufgeführt sind und Eure geplante Bebauung auf die neuen Teilgrundstücke passt, dann kann man das vorab schnell prüfen.

Kontakt zu Vermesser vor Ort (Wesermarsch) kann ich Dir bei Bedarf gern per PN empfehlen.

MfG
Dirk Grafe

 

[tomtom79]

Ich lese die ganze zeit Grundsteuer :-) aber ich glaube er meint Grundstück.

 

[South]

@tomtom79: Ja, Grundstück soll hier nicht für Grundsteuer stehen, sondern für Grundstück ;)

@Dirk Grafe: Zunächst vielen Dank für die Antwort! Ja, eine Teilungsgenehmigung ist in Niedersachsen seit ein paar Jahren nicht mehr notwendig. Wenn ich Sie richtig verstehe: Eine Teilungserklärung bekomme ich also rein theoretisch immer - egal wie (un)sinnig diese ist. Damit die baurechtlichen Dinge mit berücksichtigt werden, um eine unsinnige Teilung zu vermeiden, muss ich bzw. der Architekt einen Bauantrag mit beiden Bebauungen inkl. der Teilung einreichen (bzw. zwei Bauanträge?!). Sollte das Bauamt also etwas dagegen haben, werde ich dieses vor der Teilung erfahren. Ist das korrekt?

Für uns/mich stellt sich die Problematik, dass es für uns eher kontraproduktiv wäre ein großes Grundstück zu kaufen um dann nach Kaufvertrag festzustellen, dass die Bebauung so nicht erfolgen kann. Dann stünden wir oder meine Eltern bspw. mit einem 900qm Grundstück da, statt mit 400qm und 500qm. Wir könnten also den Architekten fragen, aber eine 100%ige Sicherheit haben wir nicht? Wenn der Architekt sein Handwerk versteht, können wir dann aber zu 90% davon ausgehen das es klappt?

 

[ypg]

Dirk Gräfe ist unser Fachmann bezüglich Grundstücke.
Ich als Niedersächsische Laien bin etwas irritiert, denn ich kenne es so, dass diese Grundstücke nur ideell geteilt werden können, da ein eigenständiges Grundstück seine 650qm haben muss. Das wird bei euch wohl auch so sein?

 

[South]

Hallo ypg - auf deinen Beitrag hin habe ich gerade mal die Niedersächsische Bauordnung nach den 650 qm Mindestgröße durchforstet, aber keinen Paragraphen gefunden. Ich kenne das nur, dass in B-Plänen Mindestgrößen festgesetzt werden. So könnten 650 qm vllt. auch zum Problem werden bei Nachverdichtungen in Raum Hannover und Bremen?

Aber da ich eine noch viel größere Laien bin, mag das auch nichts heißen ;)

Wenn nicht vorher schon eine Antwort erfolgt, werde ich mal unsere Architektin fragen und die Antwort hier posten.