ETW vermieten zweiter Kredit über 450t€ finanzierbar?

[MarkusWeb]

Hallo zusammen,

nachdem wir im letzten Jahr eine Eigentumswohnung erworben haben, schauen wir uns auch weiterhin nach einem Einfamilienhaus bzw. einer Doppelhaushälfte um, denn die Wohnung ist nur als Übergangslösung für 3-5 Jahre gedacht (siehe anderen Thread). Allerdings steigen die Preise hier in der Region mittlerweile doch stärker als erwartet, sodass wir uns langsam fragen, ob unser ursprünglicher Plan noch aufgehen kann.
Wir würden gerne die Eigentumswohnung vermieten. Nach Abzug aller Kosten dürfte uns die Wohnung monatlich mit maximal 100€ belasten, aktuell haben wir 125t€ Restschuld bei einem Wert von ca. 195t€.
Wir hatten unser Limit für den Hauskauf eigentlich bei 450t€ gesehen, stellen aber fest, dass wir unter 500t€ (zzgl. Nebenkosten) leider nichts mehr bekommen werden und ggfs. auch neu bauen wollen würden. Somit benötigen wir mindestens 400-450t€ Kredit.

Vielleicht zu unseren Daten:
Wer seid ihr?
Verheiratetes Paar aus Niedersachsen
Wie alt seid Ihr?
Beide 30
Gibt es Kinder?
2 Kinder, (4 und 1) drittes Kind in 3-5 Jahren geplant.
Was macht Ihr beruflich?
Angestellter in der IT im Großkonzern und "Hausfrau"
Wie viele Stunden arbeitet Ihr?
35h/Woche
Einkommen- und Vermögenssituation:
Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
Alleinverdiener mit 6200 Brutto (4200€ Netto bei Stk 3), zzgl. 10000€ Brutto (macht etwas 6000€ Netto verteilt auf mehrere Monate) aus tariflichen Boni, Zulagen etc.
Wie viel Kindergeld gibt es?
438€
Wie viel Eigenkapital habt ihr?
130.000€, Notgroschen von 15.000€ nicht inkludiert.
Ausgabensituation:
Wir haben über 3 Jahre ein Haushaushaltbuchs geführt. Unser monatlicher Überschuss lag bei 1000-1200€, die Parameter haben sich seitdem nicht groß geändert.

Mit einer 1400€ Rate könnten wir 450t€ Kredit in 30 Jahren abbezahlen. Die Rate zzgl. Rücklagen (400€) wäre für uns stemmbar, sodass wir mit 60 alles abbezahlt hätten. In der aktuellen Phase als Alleinverdiener sind damit natürlich keine riesigen Sprünge drin, aber gehaltstechnisch dürfte es langsam aber stetig nach oben gehen und meine Frau wieder irgendwann sicherlich auch einen kleinen Teil dazuverdienen können.

Wie schätzt ihr die Situation ein? Rechne ich mir das Ganze zu schön oder durchaus realistisch?

 

[DaSch17]

Nach Abzug aller Kosten dürfte uns die Wohnung monatlich mit maximal 100€ belasten,

Wie kommst Du zu der Einschätzung?

Wie ist die Annuität der ETW bei welcher Tilgungsrate p.a.?

Wie viel Miete kann für die ETW realistisch erzielt werden?

 

[Schelli]

Nach Abzug aller Kosten dürfte uns die Wohnung monatlich mit maximal 100€ belasten, aktuell haben wir 125t€ Restschuld bei einem Wert von ca. 195t€.

Bitte noch beachten, dass der Tilgungsanteil von den Mieteinnahmen versteuert werden muss. Das kann dann ganz schön teuer werden.

 

[MarkusWeb]

Also die Rechnung ist aufs Jahr hochgerechnet und betrachtet meines Wissens nach alle Parameter. Die Berechnung für die Steuerzahlung habe ich mal vereinfacht:

Erzielbare Jahreskaltmiete	8400​
Annuität	-6000​
Nicht umlegbare Kosten inklusive Instandhaltung WEG	-1560​
Instandhaltung Innen (geschätzt)	-1200​
Steuerzahlung (2300 zu versteuern nach AFA und Instaltungsabzug)	-850​
Summe	-1210​

Die Jahreskaltmiete entspricht der, die wir bis vor einem Jahr selbst gezahlt haben. Sicherlich fehlt in der Berechnung noch das Thema Leerstand. Ein längerer Leerstand ist jedoch nicht zu erwarten, die Immobilie liegt gut, hat einen guten Grundriss, eine Terrasse große Kellerräume etc. Für unvorhergesehenes müssten wir aber natürlich eine gewissen Puffer bilden.

 

[DaSch17]

Tilgungssatz auf maximal 1,5 % p.a. reduzieren. Einfach mal mit dem finanzierenden Institut sprechen.

Die Steuern dürften nicht ganz so hart ins Gewicht fallen. Aber lieber konservativ rechnen. Das passt schon.

Die Einfamilienhaus-Finanzierung würde ich auf Laufzeitende = Renteneintritt 67 (ohne SoTil) anlegen. Wenn Ihr früher fertig werden wollt, dann könnt Ihr ja sondertilgen, wenn’s passt.

Dann habt ihr nochmal ein wenig Luft.

 

[Grundaus]

Bitte noch beachten, dass der Tilgungsanteil von den Mieteinnahmen versteuert werden muss. Das kann dann ganz schön teuer werden.

da darf man noch die Abschreibung abziehen und andere Kosten