Festschreibung einer Nachbarschaftsvereinbarung

[f-pNo]

Hallo liebe Gemeinde,

seit langer Zeit mal wieder ne Frage von mir.

Unser Grundstück ist wie folgt aufgebaut:
Von der Straße geht das Grundstück ca. 14 - 15 m eben in die Tiefe.
Danach kommt eine Böschung von 2,50 - 2,80 m - und anschließend ein leichter Anstieg auf 3,50 m Höhe bei bis zum Ende des Grundstück (30 m gesamt tief).

Wir werden unseren Hang erhalten und das Haus mit der Rückseite in den Hang bauen (seitlich wird die Böschung durch L-Steine gestützt).
Vorgaben lt. Bebauungsplan: Mauern/L-Steine bis 1,50 m - bei Zustimmung des Nachbarn bis 2,00 m Höhe.

Unsere Nachbarn haben (leider) den Hang hinten ausgegraben. Somit sind sie verpflichtet (da sie das Grundstück verändert haben) unseren verbliebenen Hang gegen Abrutschen abzusichern.
Einer der Nachbarn will dies mittels einer selbst erstellten Stützmauer i.H.v. ca. 1,80 m schaffen. Dummerweise hat er diese Mauer direkt auf die Grundstück-Grenze gesetzt (Materialkosten ca. 11.000 Euro). Zur Erinnerung - die Höhe der Böschung an dieser Stelle war 2,80 m hoch - somit hat der Nachbar die Abböschung von 2,80 auf 1,80 mal locker auf unserer Grundstück-Seite vollzogen.
Im Anhang ein Bild der Mauer - bevor diese verfüllt und unser Grundstück abgelöscht wurde.

Heute rief mich die Nachbarin an und meinte, dass das Bauamt ihnen einen Brief geschickt hat. Sie fragen an, ob wir zu der höheren Mauer unsere Zustimmung geben würden.
Meine Frau und ich sind zum Entschluss gekommen, die Zustimmung zu erteilen und den "Grundstücksverlust" (durch die Abböschung auf unserer Seite) zu akzeptieren. Es bringt ja nichts, lt. Nachbarschaftsrecht auf einen Abriss der Mauer zu bestehen (ggf. noch vor Gericht), um dann in einer verfeindeten Nachbarschaft zu leben.
Ich denke, dass ich die Auflage mache, dass der Nachbar seine Mauer auf 2,00 m aufstockt und ich meinerseits ebenfalls meine L-Steine auf 2,00 m erhöhen darf.

OK - lange Vorgeschichte - und jetzt die Frage:
Was muss bei dieser Zustimmung beachtet werden?
Habt Ihr noch Vorschläge, wodurch eine solche Vereinbarung ergänzt werden könnte?
Muss sie notariell / anwaltlich erstellt werden oder reicht ein selbst verfasster "Vertrag" aus?
Muss dann ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden(sozusagen wie bei einer Baulast)?

Schon klar, dass hier keine Rechtsberatung stattfindet, aber welcher Meinung seid Ihr?

Vielen Dank
f-pNo

 

[Bauexperte]

Hallo,

Im Anhang ein Bild der Mauer - bevor diese verfüllt und unser Grundstück abgelöscht wurde.

Ohne Bild hätte ich gar nicht nachvollziehen können, was genau Du beschrieben hast. Das sind dann wohl die Tücken des I-Net

Was muss bei dieser Zustimmung beachtet werden?
Habt Ihr noch Vorschläge, wodurch eine solche Vereinbarung ergänzt werden könnte?

Die Nachbarin ist doch dem Bauamt gegenüber auskunftspflichtig, ob Du der höheren Mauer zustimmst. Ich, an Deiner Stelle, würde das eine mit dem anderen verbinden. Setze ein Schreiben auf, unter welchen Bedingungen Du zustimmst; da gibt es nichts großartig an der Form zu beachten. Dieses Schreiben müssen Deine Nachbarn dem Bauamt zur Kenntnis bringen und aus eben diesem Amt erfolgt dann auch die Aufforderung zur Eintragung einer Baulast; falls erforderlich. Sofern diese nachbarschaftliche Vereinbarung genügt, war es das. Der Nachweis - bei evtl. späterem Verkauf - läßt sich ja jederzeit via genehmigender Behörde führen.

Was, glaubst Du, ergänzen zu "müssen"?

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[f-pNo]

Was, glaubst Du, ergänzen zu "müssen"?

Um ehrlich zu sein, bin ich mir nicht ganz sicher, inwiefern z.B. folgende Punkte mit aufgenommen werden könnte oder gar nicht dazu gehört. Der Gedanke ist einfach der, dass uns durch die fehlerhaft gesetzte Mauer zusätzliche Kosten entstehen, welche so nicht eingeplant waren.

Da die Nachbarn die Mauer direkt auf die Grundstück-Grenze gesetzt haben, müssen wir ja auf unserer Seite abböschen oder ggf. sogar den oberen Bereich des Grundstück auf 2 m begradigen und unsere Terrasse wahrscheinlich "Ständern".

Beim Begradigen wäre evtl. folgende Formulierung sinnvoll: "Da aufgrund der direkt auf die Grundstücksgrenze gesetzten Mauer das Grundstück in der ursprünglichen Höhe nicht mehr nutzbar ist, muss es auf 2 m Höhe begradigt werden. Die Kosten für den Abtransport/Entsorgung des somit zusätzlich entstehenden Abraum trägt die Familie ... ."
Bei Abböschung auf unserem Grundstück: "Da aufgrund der direkt auf die Grundstücksgrenze gesetzten Mauer die Abböschung des Hanges (entgegen geltenden Nachbarschaftsrecht) auf dem Grundstück der Familie f-pNo erfolgen muss, werden damit y m² Grundstück unnutzbar. Familie ... erstattet zum Ausgleich einen Betrag von y m² * 100 Euro (Kaufpreis)."
voraussichtlich wird es zur Begradigung + Ständern kommen (so zumindest der einleuchtende Vorschlag unseres GU).

Des Weiteren wäre wahrscheinlich noch folgende Formulierung sinnvoll: "Sollte es aufgrund der Abstützungsmauer i.H.v. 2,00 m zu einem Baulasteintrag kommen, trägt die hierfür anfallenden Grundbuchkosten die Fam. ... ."

Werde heute Abend noch mal ein neues Bild machen, auf dem dann die Mauer inkl. Verfüllung und Abböschung zu sehen sein wird.

 

[f-pNo]

Hier noch mal ein aktuelles Bild von der Mauer inklusive der Verfüllung und (leider) der Abböschung auf unseren Grundstück.

 

[Bauexperte]

Hallo,

das ist - aus meiner "rechts"-laienhaften Sicht, nicht so einfach zu beantworten. Ich denke aber, daß Du die Dir entstehenden Mehrkosten nicht so einfach auf den Nachbarn abwälzen kannst. Es steht nirgendwo - Du hast jedenfalls nichts dazu geschrieben - daß es eine Verpflichtung zur Ausführung "x" des Gartens gibt. Das heißt im Umkehrschluss, daß jeder Besitzer seinen Garten anlegen kann - und damit abtragen oder auch nicht, wie er mag. Den einzigen Einfluß, den Du geltend machen kannst, ist der Rückbau der fehlerhaft gesetzten Mauer, da sie Deine Grundstücksgrenze verletzt. Wenn ich das richtig sehe, würde es aber an den Nachfolgearbeiten für Dich nichts ändern.

Des Weiteren wäre wahrscheinlich noch folgende Formulierung sinnvoll: "Sollte es aufgrund der Abstützungsmauer i.H.v. 2,00 m zu einem Baulasteintrag kommen, trägt die hierfür anfallenden Grundbuchkosten die Fam. ... ."

Das sehe ich als berechtigt an.

Unabhängig von meiner ersten Antwort zu diesem Thema, solltest Du Dich mit dem Nachbarn zusammensetzen und schauen, wohin dies führt. Du weißt, daß ich keine Rechtsanwältin bin, ggf.. kann ich mich also täuschen und Du mußt im Zweifelsfall einen solchen beauftragen. Aber noch mal: ich denke nicht, daß Dein Nachbar für Deine Folgekosten - außer jenen, welche durch die Überbauung entstehen (ggf.. Baulast) - aufkommen muß, denn ein jeder kann seinen Garten so gestalten, wie er möchte. Es "wäre" natürlich wünschenswert gewesen, "hätte" der Nachbar Dich in seine Pläne einbezogen ...

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[DG]

Ich denke, das kann man hier im Forum kaum beurteilen. @f-pNo erklärt ja mehrfach, dass der Nachbar entgegen dem Nachbarschaftsrecht handelt, zudem die Grenze überbaut hätte. Hauptproblem dabei ist aber mE nicht, dass die Mauer zB mittig auf der Grenze steht, das ist eh üblich und kann man pragmatisch regeln. Es scheint hier aber so zu sein, dass der Nachbar sein Grundstück bis zu 2,8m tief abgegraben hat, aber nur eine maximale Stützmauerhöhe von 2,0m bauen darf. Damit wären 80cm nicht abgestützt, müssen also auf dem Grundstück von f-pNo abgelöscht werden, was ca. 80cm Grundstücksbreite kostet (45° Böschung).

Heilen kann man das durch eine tatsächlich bis zu 2,80m hohe Mauer, die dann (in NRW ...) per Baulast gesichert sein muss, was das Grundstück von f-pNo beeinträchtigt.

Ich würde hier erst mal gepflegt gar nichts unterschreiben, sondern zur Auflage machen, dass mein Grundstück vom Nachbarn wieder auf die ursprüngliche Geländehöhe aufgebaut wird. Das Bauamt wird dann sagen, unter welchen Bedingungen oder ob das überhaupt noch möglich ist.

Falls es nicht möglich ist, würde ich die Zusatzkosten der nicht geplanten Aufständerung tatsächlich mal in den Raum werfen, denn: offensichtlich hat der Nachbar hier ja ~2,80m Gelände abgetragen, obwohl er hätte wissen müssen, dass er ohne Zusatzauflagen nur 1,50m abstützen kann. Selbst mit Nachbarzustimmung nur bis 2,0m.

Der Nachbar hätte sich hier also vorher informieren müssen, wie er seinen Geländeabtrag geregelt kriegt, was er - wenn ich das bis hierher richtig verstehe - versäumt hat.

Alternative: er baut sein eigenes Gelände wieder um 80-130cm auf und erhöht gleichzeitig die Stützmauer ...

MfG
Dirk Grafe