Finanzierung als Selbständiger

[barfly666]

Guten Tag,

ich beabsichtige ein Renovierungsobjekt auf einer ZV zu erwerben. Bezüglich des Themas Immobilienerwerbsfinanzierung bin ich fast völlig ahnungslos.

Ich bin erst seit 4 Jahren selbstständig, die erste Zeit im Aufbau wurde dies zunächst eigenfinanziert. Die Selbständigkeit ist mehr oder weniger Krisensicher und hat eher den Anschein eines Angestellten. Vorteil ist hier eindeutig, dass man die zukünftigen Umsätze zu 95 % kennt. Nachteil ist, dass die Umsätze dann auch überschaubar im Bereich eines Angestellten sind. Ich kann jedoch bereits jetzt sagen, welche Umsätze in 2020 anfallen, bei 0% Ausfallwahrscheinlichkeit (lediglich der Zahlungszeitpunkt ist manchmal "etwas" verlängert, was Bedeutet eine Summe X benötige ich immer auf dem Geschäftskonto). Bisher legte ich Wert auf eine Life-Work- Balance, mit Focus auf life, bedeutet ich habe noch Ausbaupotential, welches ich bisher nicht genutzt habe, da ich eigentlich nicht so großen Wert auf "Geld" lege, es reichte bisher mehr als nötig. Als Freiberufler komme ich auf aktuell (und rückblickend 2018) ca. 3.900 €/Monat abzüglich Krankenkasse und Einkommensteuer, verbleiben ca. 2.600 € nach Steuer und Krankenversicherung. Ausgaben (inklusive Steuern und Krankenversicherung) derzeit 2.200 €. Verbleiben 1.700 €. Rentenerwartung mau, geplant bis es nicht mehr geht weiterzuarbeiten (durchaus möglich und wenn es noch halbwegs Spass macht, besser als Zuhause vor dem Fernseher zu sitzen). Leider bin ich schon zu alt und habe keine Abkömmlinge, denen ich was hinterlassen müsste, daher ist geplant eine schöne Zeit im Haus zu verbringen und dieses dann 15-20 Jahre zu veräußern.

Einsparpotenzial der Immobilie durch Umzug wären 360 €, sowie evtl. ca. 5.000 €/Jahr für das derzeit gemietete Büro (Überlegung Büro in der Immobilie umzuziehen).

Da ich die Immobilie bzw. das Bietverhalten der Konkurrenz überhaupt nicht einschätzen kann, überlege ich was ich letztendlich als Maximalgebot abgeben möchte. Ich schwanke zwischen Vernunft (bieten knapp über Verkehrswert mit genug Rücklage für Renovierungskosten) und Unvernunft (an das Budget für die Renovierung gehen). Das Haus ist wahrlich eine "Ruine" (70er Jahre mit deutlichem Renovierungsstau), die Lage ist traumhaft für mich und eigentlich finde ich kein vergliechbares Objekt. Mich reizt es extrem mich in das Abenteuer "Haussanierung" zu stürzen. Ich muss mehr oder weniger alles allein bewerkstelligen oder halt Hilfe organisieren. Ich traue es mir aber zu.

Zur Finanzierung und im Algmeinen hätte ich dann auch einige Fragen.

Derzeit sieht es so aus:
- Eigenkapital ca. 60T€
- Notreserve ca. 20T€
- Immobilie vielleicht 260-270 T€ !?

Ich war bei einen dieser Beraterunternehmen ...

Gerechnet wurden hier mit 280T€ Kaufpreis, 26.000€ Modernisierungskosten inkl. Eigenleistung, 20.000 € Erwerbsnebenkosten, Guthaben 50.000€
Ein (unverbindliches) Angebot sieht so aus:
KfW 0,50 % 50.000€ bei 10 Jahre Zinsbindung
Bank 1,40 %/1,42 % 226.000€ bei 15 Jahre Zinsbindung, Kalk. Laufzeit 38 Jahre, 5 % Sondertilgung

Bei den Angeboten würde ich auf ca. 900€ im Monat kommen, plus die Nebenkosten für das Haus, was durchaus günstiger wäre, als wenn ich mir ein vergleichbares Objekt miete. Nun mal zu all meinen Fragen:

1. im Forum lass ich, dass ab 01.10.2019 die KfW bis zu 100T€ vergibt. Würde sich eine Erhöhung des Anteils KfW lohnen? Immerhin sind hier nur 10 Jahre sicher.
2. 15 Jahre oder doch 20 Jahre Zinsbindung?
3. Hier bei den anderen Finanzierungsanfragen las ich, dass die Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet wurde? Verstehe ich nicht so recht. Was wird da angerechnet, der reine monetäre Rahmen oder die tatsächlich selbst geleistete Arbeit als geldwerten Vorteil" (z.B. Fliesenleger gespart + 3000€)?
4. ich möchte ja beim Gebot flexibel bleiben, macht die Bank da mit, wenn ich z.b. statt der 280T€, 310T€ biete und dafür einen erheblichen Teil des Renovierungsbudgets verbrauche? Oder könnten die mir dann den Kredit versagen?
5. wenn ich das Objekt günstiger bekomme, z.B. für 240T€ würde sich dann der Kreditrahmen nach unten ändern? Oder würde ich dann trotzdem die 276000 bekommen? Letzteres würde dann zu höheren Renovierungskosten (z.B. VT Anlage, usw) führen.
6. Wann benötige ich den spätestens die definitive Zusage, damit ich ohne Risiko bieten kann?

So auf dem freien Markt ist rein gar nichts, was mich interessieren würde, zumal die aufgerufenen Preise mich erschaudern lassen. Die Region ist m.M. nach auf dem absteigenden Ast (bis auf das Objekt, wie eine kleine Oase). Wäre ich beruflich nicht so stark eingebunden, wäre ich vielleicht schon weg (aber wohin). Ich hab mich in das Objekt verknallt, da passt alles für mich und der Renovierungsbedarf reizt mich, mir dann mehr oder weniger alles nach meinen Vorstellungen zusammenzustellen. da hoffe ich auch, dass das viele andere Interessenten abhält. Eigentlich hatte ich "Eigentum" mit Schulden an den Hacken nicht auf den Schirm. Jedoch haben sich die Randbedingungen so verändert (genervt von der ständigen Parkplatzsuche vor der Wohnung, will mir ein Haustier anschaffen, Garage für Spassmobil ist im anderen Bezirk, Mieterhöhungen, Ärger mit Vermieter, usw.), dass ich eher zufällig mir den Floh ins Ohr gesetzt habe. Aber selbst eine andere Wohnung ist derzeit nicht mehr machbar, wenn man sich die Preise für schönen Wohnraum so anschaut, dann kauf ich lieber die "Ruine".

Vielen Dank für eure Aufmerksamkeit

 

[Tassimat]

Bei den Selbstständigen kenne ich mich nicht so aus, aber wichtig ist wie die letzten Jahre gewesen ist, nicht was du denkst, was die Zukunft bringen könnte.

Gut, dass du schon mal bei einem Vermittler warst, also scheint es doch zu klappen.

Ich mache mir aber sorgen, dass du das Projekt Sanierung komplett falsch einschätzt. Wenn man in Eigenleistung saniert, so muss man trotzdem Material kaufen. Kannst du in dem Haus überhaupt schon wohnen, während du sanierst oder wielange planst du zu sanieren? Was muss denn überhaupt alles getan werden? Hier fehlt dir definitiv ein Plan!

 

[HilfeHilfe]

Welchen Überschuss nach Abzug aller Kosten und steuern hast du die Letzten 3 Jahre gehabt ? Die 400€ pro Monat reichen nicht . Zumal du dich ja ( verständlicher Weise ) für Steuer arm gerechnet Hast

 

[barfly666]

Welchen Überschuss nach Abzug aller Kosten und steuern hast du die Letzten 3 Jahre gehabt ?

2017, 2018 und 2019 habe ich ungefähr die oben genannten Zahlen. 2016 war dagegen noch nicht "vorlegbar" da Aufbau der Selbständigkeit. Steuerbescheid 2019 liegt verständlicherweise noch nicht vor. Zahlungseingänge + offene Rechnungen + Rechnungen die bis Jahresende erstellt und bezahlt werden zeigen oben genannten Verlauf.

Die 400€ pro Monat reichen nicht .

Wie kommst Du da auf 400 €? es bleibt ein Überschuss von 1700 €. derzeitige Miete 360 €, die nicht mehr erbracht werden muss, ergibt 2000€ Überschuss, davon dann die 900 € Rate und 400 € Nebenkosten bleiben immer noch 700 € Überschuss im Monat. Mit Kauf der Immobilie steigt die Bereitschaft mehr Umsatz zu generieren (ist möglich).

Zumal du dich ja ( verständlicher Weise ) für Steuer arm gerechnet Hast

Naja so einfach ist das arm rechnen leider auch nicht. Mache die Buchhaltung selbst, da alles recht überschaubar. das einzige was vielleicht ein armrechnen gleich kommt ist der Firmenwagen, der meinen Gewinn schmälert (Abschreibung, Betriebskosten), wo den andere bezahlen müssen. Klar, habe ich mir gerade letztes Jahr schöne GWG gegönnt, die mir da das Jahresergebnis "versaut" haben. Sonst ist da leider nichts mit Steuerverkürzung. Mit der Immobilie ergeben sich dann aber andere Möglichkeiten ....

Bei den Selbstständigen kenne ich mich nicht so aus, aber wichtig ist wie die letzten Jahre gewesen ist, nicht was du denkst, was die Zukunft bringen könnte.

Für das aktuelle Jahr wäre es ja auch noch eine Prognosedarstellung, da die EÜR noch fehlt. Ebenso Forderungen noch nicht als Geldstrom eingegangen sind. eine plausibele Prognose für die Zukunft wird da sicher schon nicht unwichtig sein, auch wenn die letzten Jahre OK waren. Als Hersteller von Röhren TV mit super Umsätzen in der Vergangenheit würde ich wohl heutzutage auch keinen Cent mehr als Darlehen bekommen. Mit der Selbständigkeit habe ich eine gewisse Monopolstellung, ähnlich wie ein zugelassener Arzt etwa.

Gut, dass du schon mal bei einem Vermittler warst, also scheint es doch zu klappen.

Fand das Gespräch so ganz OK. sagte mir auch wo bei welchen Banken es sich nicht lohnt überhaupt zu fragen und welche die und die Parameter nicht abfragen und die Möglichkeit auf Erfolg besteht.

Ich mache mir aber sorgen, dass du das Projekt Sanierung komplett falsch einschätzt. Wenn man in Eigenleistung saniert, so muss man trotzdem Material kaufen. Kannst du in dem Haus überhaupt schon wohnen, während du sanierst oder wielange planst du zu sanieren? Was muss denn überhaupt alles getan werden? Hier fehlt dir definitiv ein Plan!

Wie lange? Bis es fertig ist, wäre eine gute Aussage. Ich denke hier verkalkuliert sich jeder. Leider schätze ich es nicht falsch ein, ich weiß was da auf mich zukommt. Gerade bei einem 60 h Job, ohne Urlaub. Das man Material kaufen muss ist mir schon klar. Es macht aber einen Unterschied, ob man den Boden vom Fliesenleger legen lässt oder selbst Hand anlegt. Bad doch genauso, man kann locker 20.000 und mehr ausgeben, wenn man es machen lässt, kann aber auch nur einen Bruchteil dessen ausgeben, wenn man nicht ganz ungeschickt ist.

Schon wohnen wäre möglich, da bin ich ganz entspannt und kann auch auf eine halbe Baustelle leben (der jetzige Teileigentümer wohnt ja auch noch drin), zumal keine Kinder keine Ehefrau die mir die Hölle heiß macht *g*. Und je nach Budget was für die Renovierung übrig bleibt kann ich auch gerne delegieren. Habe da einen erfahrenen Bausanierer, der mich da bestimmt teachen wird.




Zu den Fragen hat jemand vielleicht eine Idee?

 

[ypg]

1. im Forum lass ich, dass ab 01.10.2019 die KfW bis zu 100T€ vergibt. Würde sich eine Erhöhung des Anteils KfW lohnen? Immerhin sind hier nur 10 Jahre sicher.

Wenn Du ein KfW-Darlehen nehmen möchtest, dann musst Du auch KfW bauen.
Ich glaub, da gibt es den Modernisierungs-KfW, musst Du mal googeln.
Der Dämm und Heiz-KfW, also nach KfW 55 würde ich wegen der Auflagen nicht machen, wenn Du vieles selbst machen möchtest. In meinen Augen gehört übrigens bei einer Sanierung etwas mehr als „Geschick“ und zwei rechte Hände zu. Mit einigem Geschick kann man Böden erneuern und Wände streichen... aber keine Elektrik und kein Sanitär.

Zu 4-6 solltest Du mal den Bänker ansprechen.
Ich hätte jetzt nicht gedacht, dass Du überhaupt einen Kredit mit Deinen 2600€ Gehalt in Selbstständigkeit bekommst. Das sollte schon Safe sein, wenn Du bieten möchtest.
Wenn Du die Versteigerung gewinnst, dann musst Du sofort einen Scheck von 10% vorlegen. Vielleicht läuft das mittlerweile auch mit EC-Karte... keine Ahnung... das Geld muss erst mal sofort da sein, dann hast Du 2,3 Monate Zeit.
So war es jedenfalls „vor etwas längerer Zeit“... räusper, wie die Zeit vergeht
Meist wird die Versteigerung aber schon vorher „verhandelt“, dann völlig überhöht geboten oder es wird sich vorher geeinigt.

 

[guckuck2]

Wenn Du ein KfW-Darlehen nehmen möchtest, dann musst Du auch KfW bauen.

KFW 124 käme da noch in Frage.