Generelle Fragen zum Grundstückskauf

[Alfonso]

Hallo,

ich versuch grade mal für mich zu erfassen, an was ich alles denken (logisch und monetär) denken muss, wenn ich ein Grundstück zum Bauen erwerben will. Ziel ist es, die Aufgaben und Kosten bis Bodenplatte (kein Keller) in etwa zu erfassen. Vielleicht kann mir jemand sagen, ob ich was vergessen hab und ob die Kosten in etwa so ok sind:

1) Vorauswahl eines Grundstückes

- Aussuchen einen geeigneten Grundstückes hinsichtlich Kosten, Größe (ca 400qm) und Lage
- bebauungsplan für das Grundstück überprüfen (geht denk ich mal übers Liegenschaftsamt?)
- Bauträger/Architektenbindung prüfen

2) erweiterte Pre-Sale Tasks

- Bodengutachten erstellen lassen (wie hoch sind da ca die Kosten?) Ist denk ich Pflicht vor dem Kauf, oder? hinterher kauft man ein belastetes Grundstück

3) Kauf

- Bezahlung des Kaufpreises
- Bezahlung von grunderwerbsteuer (5% des Kaufpreises), Notarkosten (2% - sind da die Grundbucheintragungen schon mit drin?)
- evtl Maklergebühren

4) Nach dem Kauf
- Vermessung des Grundstücks (3000 Euro)
- Erschließungskosten (entfällt, falls schon vollständig erschlossen) Was rechnet man dafür?
Im Neubaugebiet sagt das Liegenschaftsamt, das man ca 40-80 Euro Erschließungskosten je qm bezahlt. Wären bei 400qm zwischen 1600 und 3200 Euro. Erschließungskosten beinhaltet doch die Mieden Strom/Gas/Wasser/Telekom, Anschluss an die Kanalisation oder?

5)Vorbereiten des Grundstücks für den Hauskauf

- Abtransport Erdreich (wenn nötig) 1.500 Euro
- evtl Abtransport Müll???
- Innere Erschließung? Was bedeutet das und ich das immer notwendig? 2.500
- Revisionsschächte? dito??
- Reserve für ungeplante ausgaben (10% des Kaufpreises) - ok oder zu niedrig?
- Bodenplatte erstellen (sagen wir mal ne 10x10 Bodenplatte) 10.000 Euro


Hmm, hab ich was vergessen oder Sachen zu niedrig (zu hoch wahrscheinlich nicht) angesetzt?

Vielen Dank schonmal für eure Hilfe

 

[Alfonso]

Sorry, anscheinend kann ich den Beitrag nicht mehr editieren. Sorry für doppelte Worte und Rechtschreibfehler - hab nur mal eben per Handy alle Gedanken lose gesammelt, deswegen war es stilistisch nicht ganz korrekt :-( Achso, und natürlich sind es 16.000 bis 32.000 Euro - keine Ahnung, wo die Nullen geblieben sind:eek:

 

[emer]

1) Vorauswahl eines Grundstückes

- Aussuchen einen geeigneten Grundstückes hinsichtlich Kosten, Größe (ca 400qm) und Lage
- Bebauungsplan für das Grundstück überprüfen (geht denk ich mal übers Liegenschaftsamt?)
- Bauträger/Architektenbindung prüfen

Ja

2) erweiterte Pre-Sale Tasks

- Bodengutachten erstellen lassen (wie hoch sind da ca die Kosten?) Ist denk ich Pflicht vor dem Kauf, oder? hinterher kauft man ein belastetes Grundstück

Bodengutachten macht Sinn.

3) Kauf

- Bezahlung des Kaufpreises
- Bezahlung von grunderwerbsteuer (5% des Kaufpreises), Notarkosten (2% - sind da die Grundbucheintragungen schon mit drin?)
- evtl Maklergebühren

Grunderwerbsteuer ist abhängig von Bundesland (das habe ich jetzt nicht überprüft.

Was Notar und Grundbucheintrag kosten empfehle ich mal google nach einem Rechner zu bemühen.

4) Nach dem Kauf
- Vermessung des Grundstücks (3000 Euro)
- Erschließungskosten (entfällt, falls schon vollständig erschlossen) Was rechnet man dafür?
Im Neubaugebiet sagt das Liegenschaftsamt, das man ca 40-80 Euro Erschließungskosten je qm bezahlt. Wären bei 400qm zwischen 1600 und 3200 Euro. Erschließungskosten beinhaltet doch die Mieden Strom/Gas/Wasser/Telekom, Anschluss an die Kanalisation oder?

Voll erschlossen heißt, die Anschlüsse liegen an der Straße bereit. Kanalanschluss ggf. schon ein paar cm auf dem Grundstück.
Kosten entstehen dann für die Hauszuführung und den Hausanschluss.
Die Kosten sind dann abhängig davon wie weit die jeweiligen Anschlüsse vom Haus entfernt sind. 4 Meter sind dann natürlich günstiger wie 8 Meter. (Innere Erschließung)

Erschließungskosten (Straße etc.) sind i.d.R. schon im Kaufpreis vom Grundstück enthalten. So nebenbei sind 40-80€ pro qm bei 400qm Land 16.000€ bis 32.000€ (bei die fehlt ne Null)

5)Vorbereiten des Grundstücks für den Hauskauf

- Abtransport Erdreich (wenn nötig) 1.500 Euro
- evtl Abtransport Müll???
- Innere Erschließung? Was bedeutet das und ich das immer notwendig? 2.500
- Revisionsschächte? dito??
- Reserve für ungeplante ausgaben (10% des Kaufpreises) - ok oder zu niedrig?
- Bodenplatte erstellen (sagen wir mal ne 10x10 Bodenplatte) 10.000 Euro

Zu den Kosten kann man nix sagen. Es kommt auch hier auf Entfernung und Menge an.
Ein Revisionsschacht ist (einfach ausgedrückt) das Ding am Kanal wo man reinklettern kann um nach dem Rechten zu sehen. Das brauchst du.

Hmm, hab ich was vergessen oder Sachen zu niedrig (zu hoch wahrscheinlich nicht) angesetzt?

Vielen Dank schonmal für eure Hilfe

Vergessen bis Erstellung "Bodenplatte ist fertig":

1. Sollte das Grundstück/Haus finanziert werden, fällt nochmal Notar und Grundbuchamt für die Grundschuld an. Diese Kosten sind abhängig von der höhe der Grundschuld. Google hilft da mit "Grundschuldrechner" weiter.

2. Versicherungen

3. Statiker

4. Rohre unter der Bodenplatte

5. Baustelleneinrichtung / Baustellensicherung (z.B.: Bau-Zaun etc.)

6. Bauantrag / Baugenehmigung

 

[emer]

Ups, da ist ein Quote falsch gelandet.

 

[Wastl]

Prinzipiell gibt es doch 3 Wege ein Grundstück zu kaufen:
1. Es ist auf dem Markt
2. Du suchst dir ein freies Grundstück, ermitteln über Tricks den Eigentümer (=Grundbucheintrag)
3. Du bekommst es vererbt / geschenkt
Wenn du ein Grundstück gefunden ist, musst du erstmal schauen ob du es auch kaufen kannst - nicht jeder verkauft seine Grundstücke. Dazu gehört der Bebauungsplan, falls vorhanden, und / oder die Flurkarte bzw die Nachbarschaftsbebauung - damit du siehst ob du überhaupt was bauen kannst. Diese Infos bekommst du von dem zuständigen Bauamt.
Wenn deine angedachte Bebauung mit dem Grundstück übereinstimmt und du das Glück hast das Grundstück kaufen zu können geht es weiter.
Ob eine Bindung an einen Architekten / Bauträger besteht wird dir der Verkäufer sagen.
Egal wie du an ein Grundstück kommst, ein Bodengutachten ist immer sinnvoll - vor dem Kauf durchzuführen. Das kostet so um die 1.000€.
Beim rest wird es schwierig allgemein gültige Formeln aufzustellen. Unsere Erschließungskosten belaufen sich auf ca. 100€ je qm. Damit zahlst du "öffentliche" oder in meinem Sprachton "äußere" Erschließung. D.h. du zahlst dafür, dass die Gemeinde dir einen Hauptkanal, Wasserleitungen und ein Stromnetz, Grünflächen, Ausgleichsflächen, eine Straße, Straßenlaternen, Spielplätze, usw. herstellt. Da ist aber noch gar nichts auf deinem Grundstück passiert. Die innere Erschließung (Gas, Wasser, Strom, Kanal) kommt da immer noch on top (da ist zw 5k€ und 20k€ alle möglich).
Bei der Vermessung ist es fraglich ob du ein vorhandenes Flurstück kaufst, dass schon vermessen ist, oder ob es sich z.B. um eine Teilung handelt - dann zahlst du da erheblich mehr.
Vorbereitung zum Bau kann sehr sehr schnell massiv teurer werden (z.B. durch Abtransport von belasteter Erde = Sondermüll, Zukauf von Schotter, usw.).

Um es kurz zu machen: Es ist richtig sich über alle Positionen einen Kopf zu machen, ABER nur pro Grundstück. Allgemein und ohne konkretes Grundstück ist das philosophieren und bringt dich keinen Schritt weiter. Jedes Grundstück muss einzeln betrachtet und bewertet werden. Es bringt dir nichts, wenn ich 100€ Erschließung pro qm zahlen und bei deinem Grundstück sind es nur 10€. Dafür hab ich Schotter von meinem Grundstück "verkaufen" können, du musst aber Schotter für 15k€ zukaufen,...

Geh auf Grundstücksuche - wenn du ein konkretes Grundstück im Visier hast - bewerte anhand deiner Punkte genau dieses Grundstück.

 

[Alfonso]

Erstmal vielen Dank für die Infos

Geh auf Grundstücksuche - wenn du ein konkretes Grundstück im Visier hast - bewerte anhand deiner Punkte genau dieses Grundstück.

Genau deswegen versuche ich, an alle relevanten Punkte zu denken (sprich: mir sie vorher zu notieren), wenn es irgendwann mal soweit ist. Mir war schon klar, das nicht alle Punkte zutreffen werden oder noch Punkte dazukommen können (Baumbestand, belastete Erde etc) können.