Grundstück aufteilen

[Darkamage]

Guten Morgen zusammen,

ich bin in der glücklichen Lage im Besitz eines Grundstückes zu sein. Ich möchte die Hälfte dieses Grundes verkaufen um somit schon einen Teil des zukünftigen Hauses zu zu finanzieren. Eigentlich habe ich mir immer ein freistehendes Einfamilienhaus vorgestellt. Aus einigen Gründen bin ich mir jetzt aber nicht mehr so sicher. Das Grundstück ist ca 980 qm groß und soll zur Hälfte aufgeteilt werden. Ich habe als Anhang mal den Auszug aus einem Vermessungsplan angehängt. Im oberen Bereich wo das Grundstück leicht abgerundet ist, verläuft die Straße. Ein Kanalanschluss liegt bereits auf dem Grundstück, nahe der Straße.

Das ganze ist ist in einer Hanglage. Von Ost nach West fällt das Grundstück um ca 1,5 Meter. Die schraffierten Bereiche waren Gebäude die mittlerweile abgerissen sind. Meine erste Idee war das Grundstück mittig von West nach Ost auf zu teilen. Somit könnte man zwei freistehende EFHs bauen.

Hierbei ergeben sich aber finde ich einfach auch sehr viele Nachteile:

- Der hintere Bauplatz hätte höhere Erschließungskosten für die nötigen Hausanschlüsse, bedingt durch den langen Weg bist zu Straße,
- Es ist eine Einfahrt nötig die beiden Parteien Platz nehmen würde. Außerdem müsste vieles beachtet werden (Überfahrrecht, Schneeräumen etc.).
- Größter Nachteil meinerseits: Es können nicht beide Gebäude Richtung Süden ausgerichtet werden. Ich möchte allerdings aufgrund der Lage des Grundstückes (Hang fast ganz oben, kein Schatteneinfall) auf jeden Fall soviel wie möglich mit der Sonnenenergie machen.

Also wäre meine Idee gewesen, ein Doppelhaus auf der Nordseite entlang der Straße zu bauen,.
So ist es auch auf der anderen Straßenseite.

Die Frage ist nur ob die Länge von ca 30. Metern ausreicht. Wenn man an den Grundstücksgrenzen jeweils eine Garage plant bzw. diese falls nötig ins Haus integriert sollte es doch möglich sein oder?

Nachteil wäre natürlich das es einfach etwas anderes ist als ein freistehendes Haus und man nah am Nachbar ist.

Welche Vor- und Nachteile sehr ihr?

Grüße

 

[Musketier]

Es kommt darauf an, was du für Hausgröße und Hausform willst oder was erlaubt ist.
Auf 2x15m wären sogar freistehende Häuser möglich. Je 3m Grenzabstand links und rechts macht ca. 9 m Hausbreite.
Mit einem 2 Geschosser (sofern erlaubt) kommt man bei 9x9m auf ca.130m². Die Garagen könnten dann links oder rechts auf die Grundstücksgrenze.
Damit hättest deine Südausrichtung, kurze Erschließungswege, kein Doppelhaus, jeder seine eigene Auffahrt.
Bei nicht ganz 500m² Grundstücksfläche wirst du dich aber damit abfinden müssen, dass der Nachbar nicht übermäßig weit weg ist.

 

[DG]

Hallo Darkamage,

grundsätzlich geht eine Hinterbebauung mit Zuwegung/Baulast/Wegerecht, allerdings wird sich dadurch der Verkaufspreis des Nord-Grundstücks deutlich schmälern und ich denke, das ist nicht in Deinem Sinne.

Die Grundstücksbreite ist für zwei Grundstücke mit Nord-Süd-Ausrichtung auch grundsätzlich gegeben, allerdings muss man ein wenig aufpassen, dass das westliche Grundstück auch sinnvoll bebaubar bleibt. Die westliche Grenze verläuft nicht parallel und wird nach hinten schmaler, das sollte man bei der Teilung beachten.

Auf Grund des unregelmäßigen Grundstückszuschnitts würde ich hier auch eher zum Doppelhaus raten oder man muss beide Einzelhäuser aus einer Hand planen und die neue Grenze in der Mitte exakt ausrichten. Man kann natürlich auch kleine Häuser mit 8m oder auch nur 7m Breite planen, was aber nicht unbedingt sinnvoll in Bezug auf eine optimale Grundstücksverwertung ist.

Vorteil beim DH ist, dass man 3m Hausbreite gewinnt, allerdings eine Garage "verliert" oder durch clevere Planung ausgleichen muss.

Freistehend geht also, hängt aber davon ab, wie viel Haus es denn sein soll.

MfG
Dirk Grafe

 

[DG]

Hallo Darkamage,

wenn es einen Bebauungsplan gibt, ist dort auch die Baulinie verzeichnet. Die kann man theoretisch auch überschreiten, braucht dazu dann aber (mindestens) eine Baulast o.ä. (abhängig von der jeweiligen Landesbauordnung) und/oder Nachbarzustimmung.

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich die neue Bebauung an die bestehende anpassen, auch was zB den Straßenabstand angeht.

MfG
Dirk Grafe

 

[Darkamage]

Die abgerissenen Gebäude auf dem Grundstück waren ein alter Bauernhof. Ich weiß mittlerweile das mein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist. Ist das gut oder schlecht?

Diese Woche werde ich mich da bei der Gemeinde noch mal genauer schlau machen.

 

[DG]

Ich weiß mittlerweile das mein Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist. Ist das gut oder schlecht?

Diese Woche werde ich mich da bei der Gemeinde noch mal genauer schlau machen.

Den Gang zur Gemeinde kann man sich sparen, viel wird/kann dabei nicht herauskommen. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, muss sich die Planung an die bestehende Bebauung anpassen, evtl. ist die Gemeinde dann auch gar nicht die Genehmigungsbehörde, sondern zB der Kreis. Die Gemeinde würde dann nur gehört werden, entscheiden würde aber eine übergeordnete Stelle.

Eine konkrete Aussage kann es in diesen Gebieten also nur mit einer (groben) bestehenden Planung geben oder aber man geht erst zum (ortskundigen) Architekten, der Dir dann schon mal grob sagen kann, was man auf Deinen Grundstücken verwirklichen kann und was nicht.

Tipp zur Vorgehensweise:

1. Ortskundigen Architekten kontaktieren
2. Leitungspläne, Baulastauszüge, Katasterauszug besorgen (Architekt)
3. Top-Aufnahme des Grundstücks zur Erfassung der Höhen, ggflls. Grenzuntersuchung und Abgleich/Ergänzung der Katasterkarte auf den Nachbargrundstücken (Vermesser)
4. Architekt und Vermesser legen in Kooperation die mögliche Grundstücksaufteilung fest (grob)
5. Erster grober Entwurf durch AR/Vermesser incl. Abstandsflächen, Zuwegungen etc. pp.

=> damit tapert man dann zur Stadt/Gemeinde und stellt das grob vor und dann bekommt man von der Gemeinde resp. Genehmigungsbehörde auch ein brauchbares Feedback.

Sollte vorher (also nach Punkt 1) ein Hinderungsgrund auftauchen, ist es Aufgabe des AR bzw. des Vermessers, das frühzeitig zu erkennen und die Planung entweder abzubrechen oder aber in eine andere Richtung zu lenken. Alles, was Dir dir Gemeinde erzählen kann, kann Dir ein ortskundiger AR und/oder Vermesser auch erzählen oder aber mit 1-2 Telefonaten und Emails klären, ohne dass Du Aufwand hast.

Wenn Du dennoch direkt zur Gemeinde gehen willst, gönn' Dir vorher ein Gespräch mit einem AR und/oder nimm' ihn direkt zum Termin bei der Gemeinde mit.

MfG
Dirk Grafe