Welcher Verkäufer stellt denn - ohne dass er das Grundstück verkauft hat - einem wildfremden Menschen sein Grundstück als Sicherheit zur Verfügung.
Der Bauherr schmeißt sich vor den Zug, der Grundstückseigentümer hat die Schulden an der Backe (zwar auch ein Haus, aber das will er ja nicht)!?
Nun, wenn ein Kaufvertrag geschlossen wurde, der den Grundstücksübergang regelt, der Vorgang aber nun mal - wie von mir beschrieben - aus technischen und bürokratischen Gründen viel länger dauert, als Ihr Banker bereit seid, Zinsgarantien zu halten, dann passieren eben auch solche Dinge. Ist/war in den beiden Fällen auch unproblematisch, weil alle Betriebe, die in diese Sachen involviert waren/sind, jeder für sich über Kapital in Grund und Boden von mehreren Mio. € verfügt. Dass der Eigentumsübergang dann eben 1-2 Jahre später erfolgt, interessiert da - Entschuldigung - keine Sau, auch nicht die Bank, die das finanziert.
Du sprichst hier auf von zwei gewerblichen Eigentümern, ich sehe nur einen Eigentümer, nämlich den Grundstückseigentümer (der sein Grundstück noch nicht verkaufen kann/will). Außerdem geht es hier nicht um eine Teilung ...
Die Teilung war nur als Beispiel genannt, warum es uU Gründe dafür geben kann, auf fremdem Grund zu bauen. Und ich glaube, dass das öfter vorkommt, als Du Dir vorstellen kannst. Letztlich auch nichts anderes als die Bewertung/Finanzierung bei Teileigentum.
(eine Auflassungsvormerkung kann ja z.B. auch auf eine noch zu teilende Grundstücksfläche eingetragen werden, dann kann es auch mal mehrere Jahre dauern - ist ganz normal).
Bauen auf dem Grundstück der Eltern bzw. Kinder ist noch einmal eine ganz andere Geschichte, da wird auch eine Grundschuldzweckerklärung unproblematisch sein.
In der vom TE genannten Konstellation garantiere ich Dir, dass keine Bank ein Haus auf einem fremden Grundstück finanzieren wird, da der Verkäufer (der er ja noch gar nicht ist) niemals einen Grund sehen wird, für den Hausbauer zu haften.
Natürlich sieht er einen Grund, ansonsten bräuchte man sich dem Gedanken gar nicht zu stellen. Denn der Verkäufer will schließlich, dass der Erwerber nicht abspringt und sich ein anderes Grundstück sucht, weil dieser keine Lust hat, 4 Jahre zu warten - ergo sagt der Erwerber, dass er bereit ist, auf fremden Grund zu bauen und dem Verkäufer so zu seinem Steuervorteil zu verhelfen, mit der Auflage, dass der Verkäufer dafür eben den Grund und Boden als Sicherheit zur Verfügung zu stellen hat.
Wenn der Verkäufer das nicht tut oder nicht will, springt der Erwerber eben ab oder aber der Eigentumsübergang findet zum steuerlichen Nachteil des Verkäufers sofort statt. Ob sich das Risiko rechnet, kann uns an der Stelle feierlich egal sein - man kann das so regeln. Und es gibt selbstverständlich Banken die das auch so finanzieren.
Ich würde - und das ist jetzt meine ganz persönliche Meinung - dem Verkäufer auch nicht ohne Weiteres beim Kaufpreis entgegen kommen. Warum denn auch? Er kann oder will mir das Baugrundstück erst in 4 Jahren zwecks Eigentumsübergang zur Verfügung stellen. Dadurch ergibt sich uU auch ein Nachteil oder Risiko für mich, das mich letztlich dazu verleiten könnte, mir ein anderes Grundstück zu suchen. Auf die Konstellation würde ich mich also vermutlich nur dann einlassen, wenn das Grundstück Vorteile hätte, die ich an anderer Stelle nicht finde.
MfG
Dirk Grafe
