Grundstückskauf - Bauland - Gartenland?

[donnerhugo]

Hallo,

ich habe eine Frage:

Ich interessiere mich für ein Grundstück, das derzeit mit einem Haus bebaut ist. Das Grundstück ist 1300 m2 groß. Der BRW liegt hier leider bei 1200 Euro / qm.

Ich hatte vor kurzem ein anderes Objekt gefunden, bei dem ich darauf hingewiesen wurde, dass das Grundstück aus einem Flurstück Bauland und einem anderen Flurstück Garten bestand. Heißt dadurch war der Kaufpreis entsprechend weil teils Gartengrundstück deutlich niedriger.

Jetzt zu dem aktuellen Objekt.

Das Grundstück ist an einem starken Hang. Ein Großteil des Grundstückes darf anhand des Bebauungsplanes nicht bebaut werden. Das Baufenster umschließt etwa 300 qm von der gesamten Flurstückfläche. Der Rest soll bzw. darf nur als Garten genutzt werden und logischerweise nicht bebaut werden.

Im Geoportal Hessen BORIS wird das gesamte 1300 qm Grundstück als ein Flurstück angezeigt.
Heißt das, dass das Grundstück dann auch entsprechend als Ganzes mit dem Bodenrichtwert multipliziert werden müsste? Hier in WIesbaden herrscht deutliche Knappheit an Grundstücken. Verschenkt wird hier nichts.

Mein Gedanke ist nur, dass das Baufenster ja so winzig klein ist, kann man ja dann nicht den fast 1000 qm großen ausschließlich als Garten nutzbaren Anteil auch mit dem Bodenrichtwert multiplizieren?

Bitte um Erleuchtung

Danke!

 

[Nordlys]

Etwas über 20% sind bebaubar. das entspräche Grundflächenzahl 0,2x.
Ich befürchte, du musst den Preis für Einfamilienhaus Bebauung akzeptieren. Karsten

 

[Alex85]

Was ist an 300qm überbaubarer Fläche denn winzig klein? Wie nordlys schrieb sind das 20% und nicht unüblich. Würde heute ein Parzellierung stattfinden, wäre die überbaubare Fläche nicht höher, sondern das Grundstück insgesamt kleiner

Vielleicht ist ein Abschlag durch den starken Hang gerechtfertigt, aber auch da sind wohl keine großen Summen zu erwarten. Wie viel ruft der Verkäufer denn auf? Bodenrichtwert, mehr, weniger?

 

[ypg]

Ja, 300qm sind nun wirklich nicht klein. Wir haben hier überall eine Grundstücksmindestgrösse von 650qm mit einem Grundflächenzahl von 0,2 -> 135qm
Baufenster allerdings ist größer.

Ob man bei Euch einen Teil als Gartenland definieren kann, kann vielleicht
@Escroda sagen

 

[Escroda]

Bodenrichtwerte werden aus den erzielten Kaufpreisen tatsächlicher Verkäufe in der Vergangenheit ermittelt. Sie dienen der Orientierung insbesondere bei Wertermittlungsgutachten, z.B. bei Zwangsversteigerungen oder Bestimmung des Beleihungswertes. Bei diesen Wertermittlungen wird das tatsächliche Grundstück mit dem bewerteten Durchschnittsgrundstück verglichen und entsprechende Zu- oder Abschläge für wertmindernde oder -steigernde Umstände wie Hanglage, Bodenbeschaffenheit, Lage, Größe oder Zuschnitt (besonders schmal oder besonders lang) vorgenommen.
Das hat aber alles nichts damit zu tun, was der Verkäufer verlangen darf. Die Preisfindung ist frei. Wenn der Verkäufer für das gesamte Grundstück den BRW verlangt, kannst Du zwar argumentieren, letzten Endes musst Du aber zahlen oder weitersuchen.
Wenn Du zahlen willst, kann die Bank dir natürlich einen Strich durch die Rechnung machen, weil die wiederum die üblichen Abschläge anbringt und den Beleihungswert entsprechend niedriger ansetzt.

 

[kaho674]

Nur mal so ne Frage nebenbei. Meintest Du wirklich 1200/qm? Was ist das? Innenstadt? Das wären über 1,5 Mio nur für das Land.