Hauskauf und Teilung mit mehreren Parteien

[kaufenzudritt]

Hallo!

Gefühlt schon etwas spät dran mit 40, plane ich mit meiner Familie (Frau+3 kids) endlich ein Haus zu kaufen.
Unsere Wünsche (möglichst Rand-oder Alleinlage im ländlichen Schleswig Holstein, grosses Grundstück, aber nicht ganz alleine sein) decken sich grösstenteils mit denen von meinem besten Freund+Partner, sowie einer weiteren Familie (ebenfalls 3 Kids).
In welcher Konstellation wir dann zusammenkommen (alle drei Parteien oder nur zwei davon) ist noch nicht raus, wir sind gerade vor allem dabei überhaupt mal die Lage abzuklopfen, was gibts, was kostet das und wo sind die Haken...

Das grösste Problem, auf das wir bisher gestossen sind, ist ein passendes Objekt zu finden. Bauland scheint generell ja nicht so üppig gesät zu sein und Objekte in der Größenordnung wie wir sie suchen sind generell eher selten.

Oft gibt es Resthofe mit Nebengebäude, vor kurzem sahen wir ein wirklich schönes Objekt.
In dem konkreten Fall hiess es aber gleich, dass das Nebengebäude nur gewerblich zu nutzen sei.
Ein Gewerbe anzumelden dafür wäre kein Problem und laut Makler würde auch kein Hahn danach krähen, wenn da auch jemand wohnt. Aber sollte man sich später mal wieder trennen (was ja absolut möglich und einzukalkulieren ist), lässt sich dass dann ja nicht gleichberechtigt verkaufen: Der Teil des Grundstücks mit dem Wohnhaus ist dann ja deutlich mehr wert, als der Teil mit der Gewerbeimmobilie, oder?

Meine Recherchen zu diesem konkreten Fall haben bisher noch nichts ergeben, daher hier schon mal die konkrete Frage:

1. Gibt es ein denkbares Konstrukt, wie man das Grundstück gemeinsam erwerben könnte, so dass beide Parteien im Falle eines Weiterverkaufs keinen Wertverlust hinnehmen müssten?

Weitere Fragen, die sich zu dem Thema ergeben:

1. Was sind die entscheidenden Vorteile/Nachteile einer GBR gegenüber einer Bruchteilseigentümer-Lösung?
Geregelt müsste ja nicht nur die Teilung zwischen den einzelnen Familien, sondern auch zwischen den jeweiligen Ehe/Lebenspartnern?
2. Was genau ist der Unterschied zwischen ideeller und realer Grundstücksteilung?
3. Wie schwer ist es, ein nicht für zwei Parteien gedachtes Haus Teilungsfähig zu machen, also eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen?
Was gehört hier zwingend dazu, wie schwer ist es dafür die entsprechenden Genehmigungen zu bekommen und was für Fallstricke gibt es?

Danke schon mal für euer Input!

 

[Escroda]

OK, ich fang' mal an:

2. Was genau ist der Unterschied zwischen ideeller und realer Grundstücksteilung?

Bei der ideellen Teilung werden die einzelnen Personen Eigentümer von zu bestimmenden Anteilen am Grundstück. Das Grundstück wird im Kataster unter einer Flurstücksnummer und im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt geführt. Oder man teilt nach WEG, Kataster und Grundbuch wie gehabt, zusätzlich bekommt jeder Eigentümer ein eigenes Grundbuchblatt im Wohnungsgrundbuch. Das Auseinanderdividieren ist dann schon etwas einfacher, da es ja eine verbindliche Teilungserklärung gibt.
Bei der realen Teilung wird das Flurstück im Kataster durch örtliche Vermessung in zwei oder mehr Flurstücke zerlegt, so dass die neuen Flurstücke auf eigene Grundbuchblätter geschrieben werden können.
Zu 1 und 3 kann ich nichts sagen, außer dass es mir zu kompliziert wäre. IMHO ist man nur bei der realen Teilung wirklich unabhängig, zumindest was die Finanzierung und den Wiederverkauf angeht. In wie weit man sich baurechtlich durch Baulasten abhängig macht oder machen muss, liegt dann am Grundstück (z.B. Zuwegung) oder den konkreten Plänen (z.B. gemeinsame Bauteile bei Doppelhaus/Reihenhaus).

In dem konkreten Fall hiess es aber gleich, dass das Nebengebäude nur gewerblich zu nutzen sei.

Könnte man mal bei der Behörde hinterfragen. Im Außenbereich wäre ja Wohnen oder Gewerbe gleichermaßen problematisch, sofern es nicht um Land- oder Forstwirtschaft geht. Da könnte eine Nutzungsänderung unter Umständen möglich sein.

Der Teil des Grundstücks mit dem Wohnhaus ist dann ja deutlich mehr wert, als der Teil mit der Gewerbeimmobilie, oder?

Ist ganz stark vom Einzelfall abhängig und daher pauschal nicht zu beantworten.

 

[hampshire]

Gibt es ein denkbares Konstrukt, wie man das Grundstück gemeinsam erwerben könnte, so dass beide Parteien im Falle eines Weiterverkaufs keinen Wertverlust hinnehmen müssten?

Der Wertverlust entsteht in der Regel wenn man verkaufen muss. Das hat erstmal nicht viel mit den Besitzverhältnissen zu tun.

Du überlegst offenbar eine Art Wohngesellschaft zu gründen, die dann als Inhaber und Betreiber von Haus und Grund auftritt. Damit verschiebst Du die Risiken, sicherst sie aber nicht ab. Ein potenzieller Streit geht dann um die Gesellschaft und damit doch wieder um das Haus. Denke auch an die Änderungen bei der Finanzierung mit einem Gesellschaftskonstrukt. Welche Auswirkungen hat das auf Finanzierungskonditionen und Steuern? Was ist mit Gewinnabsicht und Overhead Kosten? Es ist etwas komplexer und ich kann Dir keinen seriösen Rat geben außer eine pauschale Einschätzung: Lass die Finger davon, wenn Du eine Finanzierung brauchst und keine eigene hohe Steuerlast trägst.

Wenn Du keine Finanzierung brauchst, kannst Du einfach Haus und Grund kaufen und Deine Freunde zur Miete mitwohnen lassen.

 

[kaufenzudritt]

Sorry für die späte Rückmeldung...

Also das mit dem Wertverlust war etwas ungeschickt ausgedrückt.

Es geht konkret um folgende (potentielle) Situation:

Partei A+ Partei B finden ein Ensemble mit 3000qm Grundstück, sowie zwei einzelnen Häusern für 600.000 EUR.

Haus A ist als Wohnhaus, Haus B als Gewerbeimmobilie freigegeben.

Partei B könnte problemlos ein Gewerbe anmelden und damit Haus B nutzen.
(zumindest laut Info von einem Makler "Ob sie da drin wohnen, interessiert kein Schwein, solange da ein Gewerbe angemeldet ist").

Das Grundstück wird genau hälftig geteilt (reale Teilung ist nicht möglich, also nach ideeller Teilung/GBR).

Nach 10 Jahre friedlichen zusammenlebens, ergibt sich für Partei B jedoch nun der Zwang ins Ausland zu ziehen.

Jetzt wird es spannend:

Kann Partei B ihren Teil des Grundstücks, zu dem auch Haus B gehört, für 300.000 EUR weiterverkaufen? Oder ist dieser Teil nun deutlich weniger wert (weil nur Gewerbeimmobilie und nicht als Wohnhaus genehmigt?)

Mir erschliesst sich nicht ganz, wieso der Teil mit der Gewerbe nicht einfach genauso weiterverkauft werden könnte:

An eine nette Partei C, die ebenfalls ein Gewerbe anmeldet und sich über Haus B und die Hälfte des grossen Grundstücks freut....

Also abgesehen davon natürlich, dass es eventuell eine Weile dauern könnte, da jemanden passenden zu finden...

 

[Tassimat]

Abgesehen von der Tatsache, dass die eine Einheit eine Gewerbeeinheit ist, sind die Häuser auch so unterschiedlich viel Wert, wegen Baujahr, Fläche, Erhaltungszustand usw.
Daher muss jetzt vor dem Kauf per Wertgutachten festgestellt werden, wieviel jeweils die halben Grundstücke Wert sind. Genau in diesem Verhältnis zahlt jeder seinen Anteil von 600.000€. Das wird niemals 50:50 sein.

Später bei einem Verkauf kann Partei B soviel Geld verlangen, wie der Markt hergibt. Ob 400k oder nur 200k, ob mehr oder weniger als der Kaufpreis, das hängt von vielen Faktoren und der allgemeinen Wertentwicklung und dem zukünftigen Zustand der Immobilie ab.

 

[Escroda]

Haus A ist als Wohnhaus, Haus B als Gewerbeimmobilie freigegeben.

Damit fängt es ja schon an: Was heißt "freigegeben"? Und wer hat "freigegeben"?

zumindest laut Info von einem Makler "Ob sie da drin wohnen, interessiert kein Schwein, solange da ein Gewerbe angemeldet ist"

Da hat er Recht. Ein Schwein interessiert das nicht. Aber vielleicht die Bauaufsicht, die Feuerwehr, die Gebäudeversicherung und ganz sicher ist die Rechtslage für einen späteren Käufer interessant.