Hauskauf, wie geht man sowas an?

[Gorden]

Hallo

ich, 28 Single möchte nun endlich aus der Mietwohnung raus und in ein Eigenheim. Aktuell hätte ich was schönes im Ausblick dabei aber viele Probleme. Hauptproblem ich möchte in einen kleinen Ort wo es selten was gibt und alles relativ teuer ist, aktuell ist ein Zweifamilienhaus im VK das mir durchaus zusagen würde.

Grunddaten:
Einkommen fix: 2000 Netto/Monat + Weinachts/Urlaubsgeld (festes Arbeitsverhältnis Firma steht gut da, alles ok) drastische Erhöhungen sind allerdings nicht zu erwarten
Einkommen variable (Nebenberuflich): ca. 500€/Monat relativ unsicheres Einkommen, kann auch sehr schnell wegbrechen sich aber durchaus auch erhöhen, gibt Monate da ist es auch 4 stellig. Schwer damit zu rechnen für mich.
vorhanden sind 2 Bausparer (noch nicht zuteilungsbereit) mit insgesamt 25.000€ Guthaben, sowie Sparsumme von ~6000€ die jederzeit zur Verfügung stehen ich aber nicht zum Kauf verwenden möchte sondern als Rücklage aufheben (sind ja diese obligatorischen 3 Nettoeinkommen die man haben sollte).
Haus steht für 400.000€ ausgeschrieben (+Makler, etc. kommt noch drauf). 2 komplett getrennte Wohnungen a 3,5 Zimmer, vollunterkellert. Neue Ölheizung vor wenigen Jahren verbaut, etc. liest sich gut und Grundstück sieht sehr(!) gepflegt aus, Innenbesichtigung steht noch an.
Gegend mit hoher Miete, die 2. Wohnung ließe sich vermutlich gut vermieten (ich schätze mal 800€ kalt problemlos je nach Zustand dann von innen). Eventuell auch Bekanntschaft oder Schwester die diese Wohnung nehmen würde, aktuell noch relativ unsicher was damit passieren wird/soll.
Hilfe durch Eltern bekomm ich, wir haben noch über keine Summen o.ä. besprochen aber gute Beziehung zu meinen Eltern und gibt Gründe warum sie auch helfen (will ich jetzt nicht weiter ausführen)

So meine Probleme:
- Ich bin bei großer Bank X, das Haus wird durch einen Makler von großer Bank Y verkauft. Wie geht man dies nun richtig an? Bisher hab ich die Adresse erfragt, das Haus von außen angesehen und möchte demnächst einfach mal unverbindlich innen rein gucken. Da das ganze erst seit knapp einer Woche läuft hab ich noch nicht mit meiner Bank gesprochen.
- Haus ist BJ ~70 Massivhaus, auf was achten beim besichtigen? Macht ein Gutachten Sinn?
- Kommt man mit der Finanzierung da irgendwie hin? Ich hab da einfach keine Einschätzung.
- Wie wird so eine Finanzierung in etwa angegangen? Bevor ich total planlos mit meinen Bankberater spreche, hätte ich gerne ein wenig "vorwissen" was macht man z.b. mit den Bausparern? Füllt man die rel. schnell und zahlt damit dann Teile eines Kredites ab? Wie gesagt ich hab hier wirklich wenig Ahnung und ein wenig vorwissen schadet glaub ich nicht, wenn ich mit meiner Bank spreche.

Auf was muss ich noch achten, was ich hier evtl. komplett vergessen habe? Bin viel am googeln aber irgendwie hilft mir das alles nicht so recht weiter.

Gruß aus Bayern

 

[marv45]

Es las sich alles ganz gut, bis ich zu der Stelle mit den 400.000 Euro Kaufkosten kam.:cool:
Mit dem zur Verfügung stehenden Gehalt wirst du dieses Volumen nicht stemmen können.
Zu dem zu verhandelnden Kaufpreis käme ja noch der Makler hinzu und die grunderwerbsteuer; diese liegt in Bayern bei 3,5 %, also bei 400 K Euro wären das mal eben 14.000 Euro (und den Bescheid hast du schneller im Briefkasten, als du gucken kannst).
Eine der beiden Wohnungen möchtest du dann zukünftig vermieten...irgendwie...an irgendwen...o_O
Was passiert, wenn du mal für 6 Monate keinen Mieter hast/findest ? Solche Zeitspannen muß man überbrücken können.
Zu den reinen Finanzierungskosten kommen bei einem Hauserwerb, -besitz noch diverse weitere Kosten hinzu, z.B. Müll, Strom, (Ab-)wasser usw. Die hübschen Lockangebote im Internet und den Printmedien, in denen ein Hauskauf wahnsinnig günstig aussieht, haben später schon viele auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt.

Ich würde empfehlen mindestens 2 Nummern kleiner anzufangen, z.B. mit einer Eigentumswohnung.

 

[Gorden]

Hallo

danke für deine Antwort. Das die 400.000 nicht zu stemmen sind, ist mir soweit bewusst. Ich hab jetzt das einfach mal so gerechnet, da es ja 2 Wohnungen sind, teilt sich das durch 2. Demnach bleiben 200.000 (+ Makler, grunderwerbsteuer, natürlich %tual von den 400T etc.) für mich stehen.
Wenn man jetzt einfach mal mit den 200.000€+14.000€ Steuer+14.000€ Makler rechnet, wäre das zu stemmen? Angenommen der Rest kommt für die 2 Wohnung von Eltern die später an die Schwester geht (reine Annahme einfach mal so), wie käme man da hin? Das Haus soll ja nicht für mich alleine sein, sondern geteilt werden.
Oder ganz anders gefragt, was lässt sich aus meinen Einkommen stemmen?

Strom zahl ich ja jetzt schon. Müll/Wasser&co ist ja ebenfalls in meinen Nebenkosten mit drinnen, durch effektivere Heizung im Haus (Ölzentralheizung) wäre es sogar günstiger als hier auf Miete (Miete: Warmwasser über Stromboiler, Ölofen im Wohnzimmer, etc...). Das man irgendwann mal z.b. über Renovierung nachdenken muss, ist soweit klar.

Ich hätte auch nichts gegen Eigentumswohnung, etc. nur findet man in diesem Ort leider fast nichts. Seit 1 Jahr beobachte ich nun, es war 1x ein Reihenmittelhaus im VK das mir allerdings nicht gefallen hat und jetzt halt dieses Zweifamilienhaus was von außen wirklich Top aussieht und ich denke es ist einfach günstiger wenn man sich ein Zweifamilienhaus teilt als wenn sich jeder einzeln ein Häuschen hinstellt/kauft.

Gruß aus Bayern

 

[elVincent]

Hast du im Moment den Eindruck, dir eine Wohnung mit einer Kaltmiete von 800€ Leisten zu können? Wenn das aus deiner Sicht funktioniert und deine Eltern ggf. bereit wären, das fehlende Kapital für die zweite Wohneinheit zur Verfügung zu stellen oder als zusätzlicher Kreditnehmer aufzutreten, dann könnte das funktionieren. Deine Eltern sind dann quasi die Sicherheit für die KM der zweiten Wohneinheit, die für die Tilgung benötigt wird.

Oder anders formuliert: Du nimmst einen Kredit über 4XX.000€ auf, kannst selbst eine Annuität von 800€ pro Monat aufbringen und deine Eltern (bzw. später Schwester oder irgendein Mieter) stellen ebenfalls 800€ zur Verfügung (deine Eltern sichern die Zeiten ab, in denen kein Mieter in der Wohnung ist), dann würde das Ganze ohne Sondertilgungen 28-30 Jahre dauern, ist also auch noch relativ knapp kalkuliert.

Ich denke, dass das bei deiner Einkommenssituation schwierig wird, weil für die fiktive Warmmiete mehr als die Hälfte deines Nettoeinkommens draufgehen werden. Das werden viele Banken schon als zu eng einstufen.

Können deine Eltern das Haus kaufen und du tilgst die Hälfte des Kredits direkt bei Ihnen?

 

[maximax]

Mal eine andere Frage: Was wollen Sie in den nächsten 10 Jahren machen? Partnersuche? Evtl. Familie gründen? Vielleicht ein Arbeitsplatzwechsel? Vielleicht doch ein Umzug in eine andere Stadt? Und dann müssen Sie beachten dass erst mal locker 10% Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, vermutlich doch noch Renovierungen) weg sind, also das Äquivalent von vielleicht 3 Jahreskaltmieten. Kann sein dass die Immobilienpreise in einem Jahr 10% steigen, kann aber auch sein dass nicht (Zinsen steigen gerade wieder).

Ein weiteres Problem ist dass das Objekt vermutlich keine WEG ist. Man kann vermutlich die Wohnungen nicht getrennt verkaufen. Das macht das Ganze noch komplizierter.

Ich würde allenfalls nach einer kleinen einzelnen ETW ausschau halten, und wenn es die nicht gibt warten bis ich eine feste Lebensplanung habe. Zu beachten ist auch dass der Markt in einem kleinen Ort nicht so einfach ist wenn man das Objekt verkaufen will. Es kann sein dass sich Monate lang kein Käufer findet (der bereit ist den Verkehrswert zu zahlen).

 

[Gorden]

hi

"Problem" hat sich eh gerade erledigt, bekam eben eine Mail das es eine verbindliche Kaufzusage gab :(

Zukunft ist offen, allerdings kein Ortswechsel geplant, ich möchte genau dort wohnen und (für immer) bleiben ;) Wenn Partner&Familie dann genau dort.

800€ KM wären drinnen, wenn dafür die aktuell 300€ die ich in die Bausparer einzahle wegfallen aber wie gesagt, es hat sich leider eh erledigt und ich halte dann mal weiter Ausschau.

Gruß aus Bayern