Hyponex: Aktuelle Zinslage aus der Sicht der Forenitglieder

[Oetti]

Wie seht Ihr eigentlich die Lage für Immobilienbesitzer, die ihr Haus noch im November 2021 mit einem Zinssatz von sagen wir 1,5 Prozent gekauft haben?

Habe diese sich nun einen überteuerten Klotz ans Bein gebunden?

Denn nun werden die Immobilienpreise schließlich purzeln. Zwar zahlt der jenige deutlich weniger Zinsen z.b nur 1,5 statt 4 Prozent
Was bei 35 Jahren etwa 200k Euro weniger Zinsen bei einer Finanzierungssumme von 400k bedeuten würde.

Doch am Ende könnte das Haus auch nur noch 200k Wert sein. Was meint ihr?

Preise purzeln ist relativ. Neubauten werden aus meiner Sicht nicht signifikant im Preis sinken bzw. weiterhin leicht steigen, weil

1. Baugrund knapp ist
2. Material teuer ist
3. Fachkräfte auf dem Bau fehlen
4. Auflagen mehr werden

Für mich bedeutet das, dass gut erhaltene Bestandsimmobilien, die i.d.R. günstiger als Neubauten sind, auch nicht wesentlich im Preis sinken werden. Derjenige, der sich keinen Neubau leisten kann, der kauft sich eine Immobilie aus dem Bestand.

Wo ich Preise im Sinkflug mir vorstellen kann, sind Häuser mit unterirdischer Verbrauchsbilanz, die 400 Euro Gas oder Öl im Monat verbrauchen. Solche Häuser werden in Zukunft immer unattraktiver werden.

 

[bowbow91]

Schlussendlich ist es für Selbstnutzer egal. Wenn man die Finanzierung auf wenigstens 15 oder besser 20 Jahre gesichert hat, dann sollten mögliche Einbrüche am Immobilienmarkt an einem vorübergehen. Selbst wenn die Preise kurzfristig um 30% einbrechen, dann wird dieser Buchverlust innerhalb der nächsten Jahre allein durch Inflationseffekte bis zur Anschlussfinanzierung wieder kompensiert. Ganz davon abgesehen dass es nach einer Krise auch wieder eine Erholung geben wird.

Bei uns in der Gegend ist insbesondere schöner Wohnraum sehr rar. Die Mieten für tolle Objekte sind exorbitant hoch, und die Tendenz geht hier auch klar nach oben. Alleine daher kommt mir ein massiver Einbruch der Kaufpreise (schöner Objekte) unrealistisch vor.

 

[Hyponex]

Wie seht Ihr eigentlich die Lage für Immobilienbesitzer, die ihr Haus noch im November 2021 mit einem Zinssatz von sagen wir 1,5 Prozent gekauft haben?

Habe diese sich nun einen überteuerten Klotz ans Bein gebunden?

Denn nun werden die Immobilienpreise schließlich purzeln. Zwar zahlt der jenige deutlich weniger Zinsen z.b nur 1,5 statt 4 Prozent
Was bei 35 Jahren etwa 200k Euro weniger Zinsen bei einer Finanzierungssumme von 400k bedeuten würde.

Doch am Ende könnte das Haus auch nur noch 200k Wert sein. Was meint ihr?

hmm, wo werden die Preis um 50% fallen?

ich gehe auch davon aus, wie @Oetti
warum Neubau nicht günstiger wird:
1. Baugrund knapp ist
2. Material teuer ist
3. Fachkräfte auf dem Bau fehlen
4. Auflagen mehr werden (vor allem was die Energieeffizenz betrifft)
man kann hier im Forum einfach mal nach Baukosten durchstöbern, wie die sich in den letzten 5-10 Jahren entwickelt haben.


und warum wird dann die Bestandsimmobilie von 400k nicht auf 200k fallen?
weil man bei Neubau für 140qm schon fast halbe Mio. an Kosten rechnen muss (incl. Baunebenkosten etc. ohne Grundstück)
dadurch werden die Bestandsimmobilien dann schon wieder interessanter. Da man dort die Modernisierung auch nach und nach machen kann.

und die ineffektiven Häuser, mit Energieverbrauch von 400kWh/qm, wo man 4.000-8.000€ Heizkosten im Jahr hat, da dürften die Preise fallen, weil da muss man zu dem Kaufpreis 200k-250k erstmal energetische Modernisierung hinzurechnen.

Aber Inflation treibt die Kosten, und auch indirekt wieder die Preise nach oben.
der 10jährige SWAP geht wieder langsam runter, 0,50% tiefer als vor 2 Wochen (0,30% Tiefer, als ich den ersten Beitrag hier geschrieben habe...) von daher dürfte jetzt wohl Seitwärtsbewegung bei den Zinsen, mit leichten ausschlägen nach oben/unten, kommen.

 

[Sir_Batman]

Wenn die Energiepreise nicht weiter steigen, werden wir sicherlich keine zweistelligen Inflationsraten im Jahresvergleich sehen, zumal die Hälfte des Jahres rum ist. Die Nahrungsmittelpreise scheinen auch vorerst einen Stop gefunden zu haben, von den Höchstständen im Weizenfuture sind wir weit entfernt. Auch die Baustoffe - Holz u.a. - fallen wieder etwas. Der höhere Basiseffekt 2022 wird dann auch in 2023 dazu führen, dass die Inflationsraten wieder „normaler„ aussehen werden.

spätestens dann werden auch die NotenbankenEffekte sichtbarer werden - Zinsanhebungen brauchen auch einen Moment, um zu wirken.

Was gegen weiter steigende Hauspreise spricht:

Die Nachfrage bricht weg, weil 600.000€ zu 4% wesentlich höhere Einkommen fordert als zu 1,5%.
Investitionen in Bausubstanz - sofern nicht zwingend notwendig - werden bei hohen Preisen schlicht nicht durchgeführt.
Investitionen in Neubau brechen weg, weil zu teuer und zu wenig Nachfrage.

2023 „teuer“ finanzierte Immobilien kommen nicht auf den Markt, weil die meist länger finanziert sind. Es wäre interessant zu sehen, wie hoch der Anteil der Finanzierungen ist, die maximal für 10 Jahre abgeschlossen wurden und nun neu finanziert werden müssten.

Die paar zehntelprozenot im Swap sind noch nicht die Schwalbe für den Sommer. Da geht noch mehr nach oben.

 

[BackSteinGotik]

Was gegen weiter steigende Hauspreise spricht:
Die Nachfrage bricht weg, weil 600.000€ zu 4% wesentlich höhere Einkommen fordert als zu 1,5%.
Investitionen in Bausubstanz - sofern nicht zwingend notwendig - werden bei hohen Preisen schlicht nicht durchgeführt.
Investitionen in Neubau brechen weg, weil zu teuer und zu wenig Nachfrage.

2023 „teuer“ finanzierte Immobilien kommen nicht auf den Markt, weil die meist länger finanziert sind. Es wäre interessant zu sehen, wie hoch der Anteil der Finanzierungen ist, die maximal für 10 Jahre abgeschlossen wurden und nun neu finanziert werden müssten.

Was mit den Energiepreisen im Winter passiert, wird sich ja erst zeigen. Im besten Fall halten wir die aktuellen Preise, im worst case - ganz anderes Thema..
Bei den Lebensmitteln sieht man gut, was auch mit Immobilien und Neubauten passiert - Fleisch wird nicht günstiger, weil es wieder billig zu produzieren ist, sondern weil es einfach zum hohen Preis kaum noch gekauft wird.

Im Schnitt sind die Zinsbindungen der Finanzierungen näher an 10 Jahren als an 20 Jahren. Im nächsten Jahr und 2024 wird das Thema Zwangsversteigerung wieder aktueller werden. Die Wirtschaftslage sieht auch nicht rosig aus, das dämpft die Baulust ungemein.

 

[WilderSueden]

Ich teile da so manchen Optimismus nur bedingt. Die Spitzen sind in einigen Bereichen erstmal weg und so manche vorweggenommene Preiserhöhung wird jetzt wieder zurückgekommen (alles anderen kann ich bei den Machtverhältnissen im Lebensmittelbereich schwer glauben, nie und nimmer setzen die Bauern innerhalb kürzester Zeit eine Verdopplung ihrer Preise durch) aber die Inflation frisst sich jetzt in Bereiche die man nicht unbedingt oben auf dem Schirm hat. Unsere Boulderhalle zum Beispiel erhöht zum August jetzt um knapp 10%, Begründung Personal- und Energiekosten. Beim Thema Energie sind noch eine Baustellen offen, nicht nur in Deutschland und nicht nur beim Thema Gas. In der Schweiz zum Beispiel wird zum einen viel mit Strom geheizt und zum anderen viel von dem Strom aus Wasserkraft erzeugt. Viel Wasser ist aber nicht in den Stauseen...

Bei den demnächst auslaufenden Finanzierungen sehe ich noch wenige die verkaufen müssen. Vor 10 Jahren waren die Zinsen mehr oder weniger ähnlich hoch und die Preise viel niedriger. Die Restschuld wird also kaum jemand das Genick brechen. Viele haben eh ein Forward abgeschlossen, wir reden also von relativ wenigen Immobilien die dadurch auf den Markt kommen. Was mit den Finanzierungen der letzten 3-4 Jahre ist, wird man dann in einigen Jahren sehen. Wer da vernünftig finanziert und die Restschuld unter Kontrolle hat, wird auch irgendwie zurechtkommen.
Anders sieht es aus wenn wegen Arbeitslosigkeit die Zwangsversteigerung droht. Hier sehe ich aufgrund der gestiegenen Zinsen kaum noch potentielle Käufer und in schlechten Zeiten sind die Banken doppelt vorsichtig, da kann auch schnell eine Abwärtsdynamik einsetzen. Ähnliches Thema bei Omas vererbtem Häuschen aus den 60ern und 70ern, da werden sich nur noch wenige Interessenten die aktuellen Preise leisten können.

Für die Baubranche selbst bin ich ein bisschen gespalten. Auf der einen Seite wird im Neubau relativ wenig gehen sobald die aktuellen Aufträge abgearbeitet sind. Auf der anderen Seite sind so wahnsinnig viele Sanierungen politisch gewollt, dass die Bauwirtschaft auch damit ausgelastet sein dürfte. Bei 100k für eine Teilsanierung schlägt auch der gestiegene Zins deutlich weniger rein als beim Neubau, trotzdem setze ich da mal ein Fragezeichen hinter die Finanzierbarkeit der vielen Sanierungen.