Immobilienkauf in Zugewinngemeinschaft

[Mischmax]

Hallo,

über Hinweise und Einschätzungen zum folgenden Fall wäre ich sehr dankbar:
Frau F und Mann M sind verheiratet in Zugewinngemeinschaft und kaufen eine Immobilie. Frau F besteht aus emotionalen Gründen darauf, dass die Immobilie mit Eigentumsanteilen zu jeweils 50% erworben wird.

Voreheliches Vermögen: M hat 600k€, F hat 200k€, Gesamtvermögen ist 800k€. Der Einfachheit halber gibt es keinen Zugewinn.

Die Immobilie kostet 800k€ und wird aus dem Vermögen bezahlt, und mit Eigentumsanteilen von je 50% ins Grundbuch eingetragen.

Bei einer Scheidung würden dann M und F jeweils ein Vermögen von 400k€ haben, und damit gibt es die folgenden Zugewinne:
M: -200k€ -> wird auf Null gesetzt, da es keinen "negativen Zugewinn" gibt
F: +200k€
Zugewinnausgleich: F muss 100k€ an M zahlen.

Vermögen nach Ausgleich:
M: 500k€ (also Verlust von 100k€)
F: 300k€ (Gewinn von 100k€)

Wäre die Immobilie zu einem Besitzanteil von 75% von M und zu 25% von F erworben worden, so würde sich diese Verschiebung nicht ergeben. F möchte aber unbedingt 50% an der Immobilie besitzen - welche Regelungen oder Möglichkeiten schlagt ihr vor, um dieses Ungleichgewicht auszugleichen? Idealerweise ohne einen notariellen Ehevertrag.

Was mir spontan einfällt:

• M achtet bei künftigen Zugewinnen immer darauf, dass diese auf einem Konto/Depot liegen, das auf seinen Namen lautet. Nur so kommt er aus dem für ihn nachteiligen negativen Zugewinn heraus.
• M und F schließen einen Darlehensvertrag (zinsfrei und ohne Rückzahlungsregelung?) über die 200k€, die F beim Immobilienerwerb an Vermögen "gewinnt". Welche Formerfordernisse gibt es bei diesem Darlehensvertrag, damit er beim Zugewinnausgleich sozusagen als "Schuldschein" von F gegenüber M wirkt?
• Notarieller Ehevertrag, nach dem abweichend von der gesetzlichen Regelung auch negative Zugewinne ausgeglichen werden müssen? Birgt aber Risiken, wenn einer der Eheleute sich stark verschulden sollte.
• Was fällt euch noch ein?

Über Hinweise und Ratschlage wäre ich sehr dankbar!

 

[Tassimat]

Bei einer Scheidung würden dann M und F jeweils ein Vermögen von 400k€ haben, und damit gibt es die folgenden Zugewinne

Nein, es gibt ein gemeinschaftliches Vermögen von 800.000€, davon wird das Anfangvermögen abgezogen und der Zugewinn wird halbiert.

 

[Mischmax]

Nein, es gibt ein gemeinschaftliches Vermögen von 800.000€, davon wird das Anfangvermögen abgezogen und der Zugewinn wird halbiert.

Das entspricht leider nicht der Rechtslage, negative Zugewinne auf einer Seite werden definitiv nicht ausgeglichen.

Sonst hätte ich die Frage auch nicht gestellt, sondern der Fall wäre mit Eintragung 50% abschließend geklärt.

 

[nordanney]

Nein, es gibt ein gemeinschaftliches Vermögen von 800.000€, davon wird das Anfangvermögen abgezogen und der Zugewinn wird halbiert.

Das verstehe ich nicht. Wie soll das funktionieren? Was soll wovon abgezogen werden?
Außerdem gibt es kein gemeinschaftliches Vermögen. Das Haus gehört zu 1/2 jedem Partner.

 

[nordanney]

Für mich gibt es nur zwei Möglichkeiten.
1. Immobilie wird nicht gekauft. Da hat die emotionale Frau dann eben Pech gehabt.
2. Notarieller Ehevertrag.

negative Zugewinne auf einer Seite werden definitiv nicht ausgeglichen.

Wer sagt das denn? Siehe 1375 Baugesetzbuch.

 

[Hyponex]

Das entspricht leider nicht der Rechtslage, negative Zugewinne auf einer Seite werden definitiv nicht ausgeglichen.

Sonst hätte ich die Frage auch nicht gestellt, sondern der Fall wäre mit Eintragung 50% abschließend geklärt.

hier gibt es doch keinen negativen Zugewinn!

die haben 1) 800k an Vermögen, aufgeteilt in M=600k, F=200k
2) kaufen für 800k Immobilie, 50/50 ist der Anteil an der Immobilie, da die jedoch aus dem Eigenkapital VOR der Ehe erworben ist, nutzt es der F nichts, das sie da 50% dran hält!

in falle einer Scheidung:
Immobilie wird für 800k veräußert = 0,00 Gewinn/Verlust = kein Zugewinn! = M bekommt 600k erstattet, F bekommt 200k erstattet
Immobilie wird für 600k veräußert = 200k Verlust da es zu 50/50 gehört, wird der M 500k bekommen, F dann nur noch 100k
Immobilie wird für 1000k veräußert, = 200k Gewinn, somit jeder macht 100k Gewinn (dank Zugewinn!) somit M bekommt 700k, F 300k

man sollte natürlich optimal einen Vertrag machen wo der vor Eheliche Eigenkapital genau aufgeschlüsselt ist.
Damit wären beiden Seiten abgesichert.
Siehe oben (200k Verlust, dann jeder trägt 50%; 200k Gewinn = jeder trägt es mit 50% in eigene Tasche).

PS. in Zugewinn Gemeinschaft wird nur das Vermögen, was in der Ehe erwirtschaftet ist mit 50/50 berücksichtigt. Das vor der Ehe wird ementsprechend wieder abgezogen.

PS2. sollte F sich nicht auf diesen modifizierten Vertrag einlassen, dann macht man folgendes:
M zahlt 200k, F zahlt 200k, die 400k werden "Fremdfinanziert" wo das Haus und beide Ehepartner als Schuldner stehen!
M behält den höheren Anteil von 400k bei sich!
(sollte hier was schieflaufen, und der M zahlt die 400k bei der Bank ab, kann er sich dann den Anteil später bei Veräußerung entsprechend zurückholen)