Kauf ETW mit 1 1/2 Zimmer - was beachten

[Garten2]

@ nordanney

- Jahresnettokaltmiete Jahresnettokaltmiete sind € 4000,- aber die anderen Abkürzungen sagen mir leider gar nichts

@ alle, die geantwortet haben

- auch wenn dem Mieter gekündigt werden sollte, würde es immer nur eine fallweise Übernachtungsmöglichkeit innerhalb der Familie/Verwandtschaft bleiben
- mir ist klar, dass in diesem Fall jegliche Renditeberechnung negativ ist
- Hausgeld nur € 15,-, die ich nicht zur Berechnung herangezogen habe
- da noch keine Besichtigung stattfand, kann über Renovierungsrückstau (am Haus) usw. noch gar nichts gesagt werden
- der Steuersatz ist hoch
- Kredit wird's also auf keinen Fall, weil Angespartes zur Zeit nur mit 0,1 % verzinst wird
- ein Verkauf nach Jahren wäre wegen der Lage sicherlich gewinnbringend

Wissen wollte ich nur, ob 18 Jahre annehmbar sind!

 

[nordanney]

Also € 4.000 Miete p.a.
Davon ab gehen nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten wie z.B. Kosten für die Hausverwaltung, Kontoführung der Eigentümergemeinschaft, Rücklagenbildung (wie kommst Du bei all den möglichen und auch anfallenden Kosten nur auf 15€ Hausgeld im Monat? Da ist etwas faul, alleine die Rücklagen müssen deutlich höher gebildet werden, auch ein Verwalter will Kohle sehen.)

Für Deine (Steuer)berechnung - so wie eigentlich die Kosten sein sollten, ganz grob überschlägig:
Nettomiete € 4.000
Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten € 600
= Liquidität T€ 3.400 p.a., davon musst Du aber auch regelmäßig die Wohnung in einem ordentlichen Zustand halten
abzgl. Steuern (s.u.)= echter Ertrag von 2.215 p.a. = Rendite von 3% auf den Kaufpreis inkl. Nebenkosten (habe mal mit T€ 6 gerechnet)

Nettomiete € 4.000
abzgl. Afa € 780 (geschätzt)
abzgl. Kosten für die Wohnung (alle nicht umlegbaren Kosten außer Rücklagenbildung) € 400
= zu versteuern 2.820 €
davon 42% Steuern (€ 1.185)= € 1.635, die übrig bleiben

Damit hast Du eine ganz grobe, aber realistische Renditeberechnung. Nach 33 Jahren hast Du (ohne dass Du Instandhaltung für die Wohnung bezahlt hast oder Leerstand oder oder oder) Dein Eigenkapital wieder raus. Wenn ich mal davon ausgehen, dass die Anlagezinsen in den nächsten 33 Jahren auch mal wieder steigen werden, wird es noch deutlich länger dauern.

Ach ja, wenn die Wohnung dauerhaft leerstehen sollte - wenn Dein Sohn oder wer auch immer sie sporadisch nutzt - fallen trotzdem die Kosten für die Wohnung an (Heizung, Grundsteuer, Verwaltung usw.).

 

[Caspar2020]

Hausgeld nur € 15,-, die ich nicht zur Berechnung herangezogen habe

Pro Tag?

 

[nordanney]

Anmerkung: Sehe erst jetzt, dass Du in Österreich wohnst. Vielleicht gibt es dort steuerlich teilweise eine andere Sichtweise. M.W. ist die AfA z.B. auf 66,6 Jahre und nicht auf 50 Jahre wie in D angesetzt. Aber eine angemessene Rücklagenbildung ist auch in Ö gesetzlich vorgeschrieben (ich würde diese je nach Zustand auf 250-400€ p.a. sehen).

 

[Mottenhausen]

würde es immer nur eine fallweise Übernachtungsmöglichkeit innerhalb der Familie/Verwandtschaft bleiben

Was für eine Schnapsidee. Hast du überhaupt eine Vorstellung, welch organisatorischer Aufwand und welche laufenden Kosten an einer ETW hängen? Für eine "fallweise Übernachtungsmöglichkeit" stehen Aufwand und Nutzen in keinem sinnvollen Verhältnis. Dafür gibt es Hotels: geputzt und beheizt bei Ankunft, frische Handtücher im Schrank und das Bett ist neu bezogen. Frühstück ist am nächsten Morgen auch schon gemacht. Und das Hotel ist immer genau da, wo man es braucht. Dazu spart man sich die Eigentümerversammlungen, Anwesenheit bei Wasser/Heizungsablesung, extra Termine mit Steuerberater, laufend anfallenden Papierkram zur Nebenkostenabrechnung und mit der Hausverwaltung usw usw.


Wenn ihr nach einer Anlage für euer Geld sucht: ok: dann schlagt zu, wenn die Lage wirklich so gut ist. Aber lasst es dauerhaft vermietet und vergesst den Quatsch mit der Selbstnutzung.

 

[tomtom79]

Und einem Mieter kündigen geht das in Österreich so einfach? Selbst in Deutschland ist der Nachweis zu erbringen das heißt wenn euer Sohn eine Wohnung hat könnt ihr es komplett vergessen.