Kauf von noch zu verschmelzendem Bauland der Gemeinde (4 Fragen)

[Heidegeist]

Wir haben die Möglichkeit von der Gemeinde ein Grundstück in einem geplanten Neubaugebiet zu erwerben. Ein Kaufvertragsentwurf wurde uns bereits zugeschickt(nur 5 Seiten!).

Das Problem ist, dass die Flurstücke des geplanten Neubaugebietes noch nicht verschmolzen sind und die Grundstücke dadurch auch noch nicht parzelliert sind. Ein Teilungsvorschlag (vom Rat genehmigt) wurde veröffentlicht und Interessenten konnten sich auf die einzelnen Grundstücke bewerben. Die Endvermessung der Grundstücke steht ebenfalls noch aus(Aussage Bauamt). Grundsteine sind aber bereits gesetzt worden(?!) und der bebauungsplan liegt vor.

Frage1:

Nun wird im Vertragsentwurf nur auf das Grundstück im Teilungsvorschlag verwiesen. Sämtliche Grundbuchinformationen existieren nicht. Da es ja vermutlich noch keine neue Flurstücksnummer/ bzw. Grundbuch für die neuen Grundstücke gibt….oder täusche ich mich da?

Frage2:

Desweitern wird die Sachmängelhaftung komplett ausgeschlossen. Machen das alle Kommunen so?

Frage3:

Und es wird auf eine „Erwerbsvormerkung“ beiderseitig Verzichtet mit Hinblick auf die öffentlich-rechtliche Körperschaft des Verkäufers (Gemeinde).
Evtl. aus dem Grund da das neue Grundstück (Flurstück) noch kein Grundbuch hat, wo man es eintragen könnte?

Frage4:

Reicht der Satz zum Ausschluss von Altlasten?

„ Die Verkäuferin schuldet eine grundbuchlich lastenfreie Eigentumsverschaffung des noch zu vermessenden Kaufflurstücks“


Alles irgendwie anders, als ich es mal gelernt hatte...:confused:

 

[DG]

Hallo Heidegeist,

Ein Kaufvertragsentwurf wurde uns bereits zugeschickt(nur 5 Seiten!).

Willst Du 10 haben? Da reichen auch drei.

Das Problem ist, dass die Flurstücke des geplanten Neubaugebietes noch nicht verschmolzen sind und die Grundstücke dadurch auch noch nicht parzelliert sind.

Das ist nicht Euer Problem. Die Gemeinde hat in dieser Phase (vermutlich) alle Grundstücke erworben, d.h., die Grenzen sind keine Eigentumsgrenzen, sondern nur noch Flurstücksgrenzen - die Verschmelzung ist dann eine Formalie und wird vermutlich vor der endgültigen Teilung durchgeführt. In diesem Fall aber nichts, worüber man sich als Erwerber den Kopf zerbrechen sollte.

Ein Teilungsvorschlag (vom Rat genehmigt) wurde veröffentlicht und Interessenten konnten sich auf die einzelnen Grundstücke bewerben. Die Endvermessung der Grundstücke steht ebenfalls noch aus(Aussage Bauamt). Grundsteine sind aber bereits gesetzt worden(?!) und der Bebauungsplan liegt vor.

Ich bin zwar Vermessungsingenieur, aber ich habe keine Ahnung, was ein oder mehrere Grundsteine sein sollen!? Es kann sein, dass der Umring des Baugebiets schon neu vermessen und durch neue Grenzzeichen (Steine, Rohre etc.) abgemarkt wurde. Das wäre ok, denn das lässt noch Anpassungen an den Flurstücken zu.

Frage1:

Grundbuchinformationen existieren nicht. Da es ja vermutlich noch keine neue Flurstücksnummer/ bzw. Grundbuch für die neuen Grundstücke gibt….oder täusche ich mich da?

Korrekt. Dennoch ist durch den Teilungsplan und eine Beschreibung des Kaufgegenstands durch Größe, Lage und Nummerierung klar definiert, auf was ihr bietet.

Desweitern wird die Sachmängelhaftung komplett ausgeschlossen. Machen das alle Kommunen so?

Not my business. Frag' mal @Otus11 ;)

Frage3:

Und es wird auf eine „Erwerbsvormerkung“ beiderseitig Verzichtet mit Hinblick auf die öffentlich-rechtliche Körperschaft des Verkäufers (Gemeinde).
Evtl. aus dem Grund da das neue Grundstück (Flurstück) noch kein Grundbuch hat, wo man es eintragen könnte?

Jein. Man könnte die Erwerbsvormerkung auch auf den bestehenden aus Eurer Sicht betroffenen Flurstücken oder nach Verschmelzung auf dem Gesamtgrundstück eintragen - aber der Grund, warum man das macht ist ein anderer. Kauft man von Privat und hat keine Auflassungsvormerkung, kann der Verkäufer theoretisch noch mit einem anderen Interessenten einen besseren Deal abschließen, bevor der Übergabezeitpunkt kommt oder man dazu kommt, den Kaufpreis zu zahlen. Dann zahlt man unter Umständen den Notar, ohne dass man das Grundstück auch erwirbt.

Würde sich das eine Gemeinde erlauben, können sich Bauamtsleiter und Bürgermeister schon mal 'ne warme Jacke besorgen. ;)

Frage4:

Reicht der Satz zum Ausschluss von Altlasten?

„ Die Verkäuferin schuldet eine grundbuchlich lastenfreie Eigentumsverschaffung des noch zu vermessenden Kaufflurstücks“

Meiner Meinung nach (aus dem Gedächtnis): nein.

"Lastenfrei" bezieht sich auf Kabel- und Wegerechte, Baulasten, Hypotheken/Grundschulden etc. pp.

Altlasten, also Stoffe, die womöglich im Boden schlummern und etwaig entsorgt werden müssen, beschreibt der Passus afaik nicht.

Kann man aber gut einschätzen, wenn man weiß, was dort bisher an Nutzung war. Wenn das bisher Acker war, ist das relativ unwahrscheinlich, dass dort nennenswerte Altlasten schlummern, wenn überhaupt. Wenn das natürlich ein altes Industriegelände war, muss man sich das schon mal genauer ansehen, wobei solche Flächen auch seitens der Gemeinde definiert und registriert sein müssten.

MfG
Dirk Grafe

 

[Otus11]

Frage2:

Desweitern wird die Sachmängelhaftung komplett ausgeschlossen. Machen das alle Kommunen so?

(...)

Frage4:

Reicht der Satz zum Ausschluss von Altlasten?

„ Die Verkäuferin schuldet eine grundbuchlich lastenfreie Eigentumsverschaffung des noch zu vermessenden Kaufflurstücks“


Alles irgendwie anders, als ich es mal gelernt hatte...:confused:

Zu 2:
Grundsätzlich ja.
Es bleiben also noch die Rechtsmängel übrig.

Zu 4:
Lastenfrei umfasst nicht Altlasten.
Die fallen unter den Ausschluss zu Frage 2.

 

[Heidegeist]

Danke für die Antworten. Ihr habt mir schon weitergeholfen damit:)

@Otus11
Ich hab mir mal einige Kaufverträge im Internet und von Bekannten angeschaut. Der Satz z.B. "Frei von Rechtsmängeln..." oder ähnlichem habe ich dort nicht gefunden.


Definition Rechtsmangel
Zu den vertragstypischen Verkäuferpflichten gehört es auch, dem Käufer das Eigentum an der Kaufsache zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch). Die Sache muss dazu frei von Rechtsmängeln sein (§ 433 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch).

Ein Rechtsmangel liegt immer dann vor, wenn ein Dritter aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch der Kaufsache beeinträchtigen[5] und der Käufer daher mit der Sache nicht "nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen" kann (§ 903 Baugesetzbuch).

Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das in Wirklichkeit nicht besteht (§ 435 Satz 2 Baugesetzbuch). Denn zugunsten des eingetragenen Dritten wird vermutet, dass ihm das Recht tatsächlich zusteht (§ 891 Abs. 1 Baugesetzbuch), worunter beispielsweise die Verkäuflichkeit und die Beleihbarkeit eines scheinbar bereits belasteten Grundstücks leiden.

Wie könnte son Passus bzw. Satz im Vertrag lauten?

 

[Otus11]

Den Satz wirst du auch nicht finden.
Es gibt Sach- und Rechtsmängel.

Beim Ausschluss der Haftung für Sachmängel haftet VK also noch für Rechtsmängel. Auch ohne Erwähnung.
Nur kommen die kaum vor.