Kosten für Rohbau eines Bürogebäudes

[BauherrKA79]

Hallo.
Ich bin aktuell noch relativ uninformiert und versuche einen groben Überblick über real anfallende Baukosten zu bekommen.
Gegeben ist ein erschlossenes Grundstück bei dem neben dem eigenen Privathaus ein Bürogebäude auf 10x12 Metern und 2 Stockwerke
ohne Keller errichtet werden soll. Gebaut werden soll mit 36er Ytong planblock Steinen und soweit irgendwie sinnvoll möglich möchte ich alles
selbst machen. Bei den kritischen Sachen wie das Gießen der Bettonplatte, dem Mauern der ersten Reihe sowie beim erstellen des Dachs sollen
Profis ran, das reine Mauern im Rohbau übernehme ich selbst. Die Frage ist jetzt ob ich Kosten vergessen habe, hoffe aber eher viel zu passiv Kalkuliert zu haben.
Ich will erst mal nen groben Überblick bevor ich mit nem Architekten spreche.

Länge/Tiefe 10*12 Meter
Raumhöhe 2,6 Meter
Außenwandstärke: 0,36
Stockwerke 2 (kein Keller)
(ab jetzt alles brutto)
Betonplatte machen lassen plane ich mit Max. 15000€
Wände (177qm) bei 59 Paletten für 9133€ bei einem Lieferant (einer der ersten die ich gefunden habe) ¹
Innenwände: 5000€
Decke Ytong Fertigelemente 20cm auf 240qm (1. Stock + Dach) 16.000€ (quelle offizielle Ytong Preisliste)
Treppe Stahl 6000€
Türen 20 Stück 3000€
Fenster 30 Stück 6000€
Baumaterial Divers 2000€
Ungeplantes&vergessenes 10.000€
Dach (bitte beachten, Ytong Fertigelemente liegen da schon)
Genehmigungen&co 2000€
Statiker/Prüfstatiker 5000€

komme ich auf eine grobe summe von Max. 85.000€. Ist das ganze einigerm. für einen Rohbau realistisch bei dem die meiste Arbeitsleistung
selbst übernommen wird, oder sogar schon viel zu hoch?

¹ nicht abgezogen Öffnungen für Fenster, Türen etc., dafür fehlen als Ausgleich die Kosten für die Stürze

Insg. mit Innenausbau würde ich grob auf 120.000€ schätzen (wieder alles selbst machen, mit Ausnahme der Wasserinstalation, Abnahme
Elektroinstallation) und Einbau der Heizung. Versorgung mit allem vom Privathaus direkt neben dran.

Steinigt mich nicht wenn das alles noch sehr naiv ist, noch stehe ich allerdings ganz am Anfang der Planung und will erst mal nen groben Überblick .

 

[11ant]

Gegeben ist ein erschlossenes Grundstück bei dem neben dem eigenen Privathaus ein Bürogebäude auf 10x12 Metern und 2 Stockwerke
ohne Keller errichtet werden soll.

Das heißt, das Grundstück liegt in einem MI ?
Bürogebäude dieser Größe sind kaum wirtschaftlich - willst Du da Selbstnutzer sein ?
Neben dem eigenen Betrieb zu wohnen heißt nicht zuletzt: kein Feierabend und kein Wochenende - das respektiert dann keiner mehr, wenn man bloß eine Tür weiter klingeln muß.

 

[BauherrKA79]

Ja, ist ein Mischgebiet. Bau ist prinzipiell auch vorhanden. Kein geregelter Feierabend/Wochenende ist normal für mich, das habe ich jetzt schon. Aktuell ist es eine Mischlösung aus Arbeiten in der Privatwohnung und aufgestellter (gemieteter) Bürocontainer. Personal nutzt noch die Gästetoilette im Privathaus. Kein Zustand für die Ewigkeit, die Frage ist ob man jetzt erst mal auf Bürocontainer setzt (die aber dann richtig mit WC usw.) und später baut, oder doch eher gleich richtig baut und ein bisschen größer... und die zu viel Kapazitäten dann vermietet bis man sie dann irgendwann mal selbst braucht. Da eine Containerlösung auch um die 30.000€ kosten würde für einen Bruchteil der Fläche kam eben die Überlegung auf ob man es nicht gleich richtig macht.... da Kredite aber immer schwierig sind und das ganze ganz nebenbei auch zur Not noch ohne Vermietung finanziertbar sein muss ist eben eine sehr genaue Kalkulation nötig.. und hier fange ich gerade an mit den Nachforschungen welche Kostenfaktoren auftreten können. Sämtliche pauschale Berechnungen kann man vergessen weil überall Grundstückskosten, Erschließungskosten usw. mit drin sind, daher versuche ich mit teilpauschalkosten (z.B. Bodenplatte) und Materialkosten mich da realistischer zu nähern.

 

[11ant]

oder doch eher gleich richtig baut und ein bisschen größer... und die zu viel Kapazitäten dann vermietet bis man sie dann irgendwann mal selbst braucht.

120 qm Grundfläche klingt eher nicht nach mehr als man selbst brauchen kann - mindestens nicht so viel mehr, daß noch Vermietfläche abfällt. Was macht der Betrieb denn ?

 

[BauherrKA79]

So groß ist es nicht, 2 Mitarbeiter + ich auf einem Stockwerk... insg. denke ich 5-6 Leute bekommt man unter. selbiges im 2. Stockwerk. Wäre reine Büroarbeit. Der Bebauungsplan lässt zwar theoretisch 3 Stockwerke zu, allerdings ist es eben eine Kosten- und Risikofrage, die Deckenelemente als Dach sind auch ein bisschen der Idee geschuldet notfalls noch aufstocken zu können irgendwann (Baufenster lässt leider keine weitere horizontale Erweiterung zu).

 

[11ant]

Dann vergiß´ ein drittes Stockwerk. Von 120 qm Grundfläche bleiben nach Wänden noch 100 oder ggf. auch nur 95. Da dann noch zu berücksichtigen, das dritte Stockwerk separat zu nutzen (d.h. die beiden unteren nicht offen ans Treppenhaus heranzuführen), belohnt die Mieteinnahme nie und nimmer. Das ist auch so schon keine rentable Größenordnung. Brauchst Du nur Büro - kein Lager, keine Werkstatt ?