Kosten Rohbau und Dacheindeckung/-Dämmung - Festpreisangebot ok?

[Bau_dus]

Ich versuche zu prüfen, ob der mir angebotene Preis für einen Hausbau angemessen ist.
Modell: Ein Architekt baut über seine Firma Häuser zum Festpreis. Er kauft ein Grundstück, reist den Bestand ab und baut zwei Doppelhaushälfte darauf. Mir wird das Grundstück + Abriss Bestand + Rohbau + Dacheindeckung/Dämmung/Dachrinnen + Garage zum Festpreis (Notarbasis) angeboten. Der Innenausbau erfolgt als Einzelbeauftragung durch mich, dazu habe ich Angebotspreise nach Gewerk, ausführende Firma und Leistungsbeschreibung vom Architekten vorliegen. An dem Innenausbau verdient der Architekt nichts mehr (ich zahle lediglich eine €5 Tsd. Pauschale für seinen Bauleiter), d.h. sein Gewinn ist komplett in der "Notarbasis" berücksichtigt.
Nach Abzug von Marktpreis des Grundstücks, weiterbelasteten Kaufnebenkosten + 0,5 Abrisskosten Bestand (inkl. Keller)+ Teilung bleiben:
Ca. €400000 zum Festpreis Planung + Rohbau + Dacheindeckung/-Dämmung + Garage +Gewinn:
Hier meine geschätzte Kostenaufteilung auf Basis von meiner Recherche (ich kenne mich selbst also nicht aus) mit der Bitte um Prüfung, ob das im Groben passt:
Details: 1,5 Geschossige Doppelhaushälfte, 8x13m, als Wohnraum ausgebauter Spitzboden, WU-Beton Keller, Bau nach Energieeinsparverordnung 2016, ca. 1000 cm³ umbauter Raum (meine Berechnung nach Schnitt).
1) Erdarbeiten + Rohbau : ca. €150 000 ?
(Keller: 36,5er Mauerwerk oder Beton, Trennwand Nachbar Kalksandstein; Mauerwerk: Tragend: Kalksandstein + 120mm Kerndämmung + Verblendsteine (0,5€ pro Stein), nicht-tragend: Kalksandstein/ Ziegel/Gipswände; Decken: Stahlbeton, Treppen KG bis Spitzboden: Stahlbeton)
2) Gemauerte + Verblendsteine Garage 9x5m: ca. € 30 000 ?
3) Dacheindeckung + Dämmung + Dachrinnen: ca. €50 000?
( ca. 160 m² Dachfläche (meine Berechnung nach Schnitt), Dachstuhl aus Nadelholz, Qualitätsbetonpfannen auf Unterspannbahn, Dachrinnen+Fallrohre in Zink, Dämmung erfüllt Anforderung Wohnraum DG und Spitzboden)
4) Architekten- und Ingenieurleistungen: ca. €35 000 ?

Zwischensumme Kosten: € 265 000
Restbetrag (€400 000-€265 000): €135 000
- davon MwSt.: €22 000
- davon Gewinn/Marge: € 113 000

a) Erscheint die Aufteilung des Festpreises realistisch?
b) Ist die Marge/Gewinn marktüblich - dabei ist zu berücksichtigen, dass am Innenausbau keine zusätzlicher Gewinn anfällt?

Vielen Dank für jeden Input im Voraus!!!

 

[Bookstar]

Das ist extrem teuer. Gewinnmarge ist sehr sehr hoch. Wir reden hier nur vom Rohbau ohne Fenster Putz Innenausbau.

Da musst du für den Rest noch mal ca. 250.000 Euro rechnen. Das ist dir bewusst?

 

[Bau_dus]

Da musst du für den Rest noch mal ca. 250.000 Euro rechnen. Das ist dir bewusst?

Ich wollte den Thread mit dem Thema nicht überladen: Für den Rest habe ich eine Kalkulation von €150 000 aufgeteilt nach Gewerk und Firma vorliegen. Das erscheint mir auch sehr niedrig. Die Bauleistungsbeschreibung hat teilweise eher niedrigeren Standard. Ich habe Änderungsanforderungen mit der Bitte um Bepreisung an den Architekten geschickt. Trotzdem muss er extrem gute Preise haben, wenn er den Rest für €150 000 einkaufen will. Z.B. hat der Entwurf sehr viel Fensterflächen berücksichtigt sowie hohe Decken (EG 2,90m lichte Höhe) bei entsprechend hohen Fensterhöhen und dabei ausschließlich Holzfenstern.

 

[Bookstar]

Ja siehst du, das wird niemals funktionieren. Deine Preiskalkulation oben ist korrekt und zeigt wie hoch das Angebot des Bauträgers ist. 150.000 für den Rest ist damit mehr als unrealistisch.

50 Heizung/Sanitär, 20 Elektrik, 40 Putz, 5 Maler, 30 Fenster, 10 Verschattung, 30 Böden, 5 Garagentore, 4 Haustüre, 7 Innentüren, 7 Estrich, 10 Treppe, 20 Extras wie Ofen, Lüftung, Überdachung etc.

 

[nordanney]

Gewinn bei der Bauträgerei sollte 15% nicht unterschreiten, eher bei 20-22% liegen. Da Du keine Ahnung von den tatsächlichen Kosten hast, kannst Du hier auch keinerlei belastbare Aussage über den Preis bzw. den Gewinn des Architekten erhalten.

Bedeutet, bei Gestehungskosten von T€ 550 (von Dir geschätzt) sollte das Haus im "Einkauf" bei ca. T€ 450 liegen, damit der Architekt einen vernünftigen Gewinn hat.

 

[Spunk]

Ich gebe jetzt einfach mal die Kalkulation von einem Vorgespräch mit einem GU wieder:
1.000 m3 x 400€ = 400.000€
Ein Stück Haus schlüsselfertig zzgl. Gebühren, Außenanlage, Garage, Sonderwünsche etc.
Baureife Grundstücke werden bei uns zur Zeit ca. 50-100% über Bodenrichtwert verkauft. :-o
Jetzt darfste selbst noch mal nachrechnen.