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alterego134
Hallo zusammen,
meine Frau und ich haben die Möglichkeit, ein Haus innerhalb der Familie zu übernehmen. Die Lage an sich ist durchaus gut: das Haus liegt an der Bergstraße zwischen Weinheim und Darmstadt, gute Makrolage. Die Mikrolage ist auch gut, Sackgasse in einem Wohngebiet mit freistehenden Häusern. Einzig der Vorteil der nahen Autobahn und der ebenso nahen Bahnstrecke sind auch gleichzeitig Nachteile, vor allem die Autobahn hört man im Garten stark.
Ein paar Sachen zum Haus, Fotos will ich hier nicht einstellen (ja, ich weiß, würde die Einschätzung sehr erleichtern :)):
- Baujahr 1971, ehemaliges Siedlungshaus (das komplette Gebiet ist Siedlungsgebiet), freistehend auf 550qm Grundstück
- angelegt als Zweifamilienhaus mit zwei separaten Wohneinheiten á 65qm in EG und OG (Terrasse unten, kleiner Balkon oben), Treppenhaus separat
- Doppelgarage direkt anschließend, eine Hälfte wurde abgetrennt und als zusätzlicher Raum benutzt inkl. waschbecken
- vollunterkellert, sowohl das Haus als auch die Garage; Sanitär/Bad und Heizung vorhanden im Keller
- Dachgeschoss wurde zu einer weiteren separaten Wohnung ausgebaut inkl Sanitär/Bad und Heizung, ist aber sehr beengt (kein Kniestock, nur mittig ohne Kopf einzuziehen begehbar)
Generell steckt sehr viel Eigenarbeit im Haus, sowohl was den initialen Bau betrifft als auch bezüglich weiterer Umbaumaßnahmen in den 70ern (Dachbodenausbau zum Beispiel, Ausbau einer Garagenhälfte, Außenanlagen/Terrassen. Es wurde viel umgebaut, ausgebaut, gemacht, getan, alles selber und teilweise nicht ganz professionell... Es ist abgesehen von den anfänglichen Maßnahmen quasi nichts gemacht worden, nur die Heizung wurde mal erneuert und von Öl auf Gas umgestellt.
Eine Energieberaterin und ein Schadengutachter waren da und haben ihr Urteil gefällt. Einhellige Meinung: Substanz ist gut, großer Sanierungsstau. Unbedingt zu machen sind
- Fußbodenbelag raus im Keller (Asbest...). Löst sich eh schon quasi ab.
- An den Kellerwänden ist Feuchtigkeit, die von außen kommt. Teilweise ist ein undichtes Regen-Abflussrohr an der Außenwand verantwortlich, teilweise ist wohl die Abdichtung außen hinüber. Große Lösung wäre also außen aufgraben und abdichten, laut einer der beiden Berater/Gutachter könnte man aber auch ansonsten wohl mit einer leicht feuchten Wand leben. Der Statik würde das nicht schaden. Da widersprechen sich die Meinungen...
- Fenster sind mehr als nur alt, einfach undicht. Raus damit und neu rein, da ist auch mit Ertüchtigung nichts mehr zu retten
- Dach muss zumindest neu gedeckt werden und eine Unterspannbahn rein. Die fehlt. Sparren und Innenbelattung sind mit giftigem Holzschutz versehen, da muss man entweder separat nochmal begutachten wie stark die Belastung ist und dann wohl Lattung ersetzen und Sparren "einpacken" oder den Dachstuhl gleich neu machen und bei der Gelegenheit gleich aufstocken (sehr große Lösung, dementsprechen aufwendig). Kleine Lösung, wenn wir uns entscheiden das Dach nicht zu bewohnen, große Lösung wenn die Möglichkeit geschaffen werden soll
- Wasserrohre ersetzen, zwar kein Blei sondern Stahl aber halt uralt. Abwasserrohre eventuell auch, zuvor mal per Kamera abfahren lassen.
- Bäder im EG und OG neu
- Innenausbau neu: Böden größtenteils neu, teilweise soll das Parkett drin bleiben. Tapeten ab und neu, vielleicht klappt das ganze ohne Verputzen.
- Elektrik teilweise neu: Leitungen sind dreiadrig, Steckdosen sind überraschend viele verlegt. Also wohl nur FI/Sicherungskasten up to date machen und Schalter/Steckdosen neu. An der einen oder anderen Stelle vielleicht zusätzliche Leitungen anflanschen
- Heizkörper neu
- Schornstein sanieren, Mörtel beginnt schon abzubröckeln (wurde halt nicht benutzt)
- Balkon renovieren (Statik ist gut, Fliesen hinüber und Geländer eventuell neu)
- Küche neu (unten voll, oben wohl nur kleine Version um das OG als Wohneinheit zu erhalten)
Bei der energetischen Sanierung herrscht Uneinigkeit.
Energieberater: Auf KfW 115 mindestens gehen und dann Dach Außendämmung, Fassade dämmen mit Mineralwolle, Kellerdecke von unten dämmen, Haustür neu, bei der Heizung über zusätzliche Elemente wie Solar nachdenken oder gleich austauschen (wegen Förderung, ansonsten ist die Gasheizung 20 Jahre alt aber noch top in Schuss und wertig), dezentrale Lüftungsanlage oder mindestens Fensterfalzlüftung (je nachdem was bei der Berechnung des Lüftungskonzeptes rauskommt). Grob überschlagen 140k, wenn man die Förderung schon berücksichtigt (2 Wohneinheiten...). Speziell die Außendämmung mit ca 40k erscheint mir sehr teuer...
Schadengutachter: eher in Richtung kleine Lösung, Putz ist doch noch gut, Heizung auch, Dach nur das notwendige neu und ansonsten als Dachboden nutzen und je nachdem Zwischensparrendämmung oder oberste Geschossfläche dämmen, Keller erst mal beobachten und mit der Feuchte leben
So viel zu den Gegebenheiten. Ich tu mich sehr schwer, eine Minimal- und eine Maximal-Sanierung zu schätzen. Was da kostenmäßig auf uns zukommt ist natürlich immer schwer zu sagen, aber so eine grobe Richtschnur fehlt mir. 200k für alles oben genannte haben wir uns als Budget vorgestellt. Ich nehme an, dass die Maßnahmen die der Energieberater vorschlägt auch kostenbewusster hergehen sollten?
Wir sind handwerkliches Mittelmaß, aber motiviert und bereit Zeit reinzustecken (ja, auch hier: Eigenarbeit nicht überschätzen, etc). Es gibt wenig bis keine Handwerker vom Fach in der Verwandtschaft/im Freundeskreis, immerhin ein paar geschickte Laien. Wir haben ein kleines Kind, was natürlich zusätzlich einschränkt.
Auf der Haben-Seite: Solche Immobilien bekommt man auf dem freien Markt schwer und zudem nicht zu dem wohl etwas günstigeren Kurs. Es gab Zeit, den Zustand einzuschätzen (die bekommt man ja oft nicht). Lage ist gut bis sehr gut. Nachbarschaft ist super.
Was denkt ihr euch, wenn ihr das lest? Welche Infos helfen eventuell noch weiter (außer Fotos)? Realistisches Budget, auch gegeben der Auslastung der Handwerker zur Zeit?
meine Frau und ich haben die Möglichkeit, ein Haus innerhalb der Familie zu übernehmen. Die Lage an sich ist durchaus gut: das Haus liegt an der Bergstraße zwischen Weinheim und Darmstadt, gute Makrolage. Die Mikrolage ist auch gut, Sackgasse in einem Wohngebiet mit freistehenden Häusern. Einzig der Vorteil der nahen Autobahn und der ebenso nahen Bahnstrecke sind auch gleichzeitig Nachteile, vor allem die Autobahn hört man im Garten stark.
Ein paar Sachen zum Haus, Fotos will ich hier nicht einstellen (ja, ich weiß, würde die Einschätzung sehr erleichtern :)):
- Baujahr 1971, ehemaliges Siedlungshaus (das komplette Gebiet ist Siedlungsgebiet), freistehend auf 550qm Grundstück
- angelegt als Zweifamilienhaus mit zwei separaten Wohneinheiten á 65qm in EG und OG (Terrasse unten, kleiner Balkon oben), Treppenhaus separat
- Doppelgarage direkt anschließend, eine Hälfte wurde abgetrennt und als zusätzlicher Raum benutzt inkl. waschbecken
- vollunterkellert, sowohl das Haus als auch die Garage; Sanitär/Bad und Heizung vorhanden im Keller
- Dachgeschoss wurde zu einer weiteren separaten Wohnung ausgebaut inkl Sanitär/Bad und Heizung, ist aber sehr beengt (kein Kniestock, nur mittig ohne Kopf einzuziehen begehbar)
Generell steckt sehr viel Eigenarbeit im Haus, sowohl was den initialen Bau betrifft als auch bezüglich weiterer Umbaumaßnahmen in den 70ern (Dachbodenausbau zum Beispiel, Ausbau einer Garagenhälfte, Außenanlagen/Terrassen. Es wurde viel umgebaut, ausgebaut, gemacht, getan, alles selber und teilweise nicht ganz professionell... Es ist abgesehen von den anfänglichen Maßnahmen quasi nichts gemacht worden, nur die Heizung wurde mal erneuert und von Öl auf Gas umgestellt.
Eine Energieberaterin und ein Schadengutachter waren da und haben ihr Urteil gefällt. Einhellige Meinung: Substanz ist gut, großer Sanierungsstau. Unbedingt zu machen sind
- Fußbodenbelag raus im Keller (Asbest...). Löst sich eh schon quasi ab.
- An den Kellerwänden ist Feuchtigkeit, die von außen kommt. Teilweise ist ein undichtes Regen-Abflussrohr an der Außenwand verantwortlich, teilweise ist wohl die Abdichtung außen hinüber. Große Lösung wäre also außen aufgraben und abdichten, laut einer der beiden Berater/Gutachter könnte man aber auch ansonsten wohl mit einer leicht feuchten Wand leben. Der Statik würde das nicht schaden. Da widersprechen sich die Meinungen...
- Fenster sind mehr als nur alt, einfach undicht. Raus damit und neu rein, da ist auch mit Ertüchtigung nichts mehr zu retten
- Dach muss zumindest neu gedeckt werden und eine Unterspannbahn rein. Die fehlt. Sparren und Innenbelattung sind mit giftigem Holzschutz versehen, da muss man entweder separat nochmal begutachten wie stark die Belastung ist und dann wohl Lattung ersetzen und Sparren "einpacken" oder den Dachstuhl gleich neu machen und bei der Gelegenheit gleich aufstocken (sehr große Lösung, dementsprechen aufwendig). Kleine Lösung, wenn wir uns entscheiden das Dach nicht zu bewohnen, große Lösung wenn die Möglichkeit geschaffen werden soll
- Wasserrohre ersetzen, zwar kein Blei sondern Stahl aber halt uralt. Abwasserrohre eventuell auch, zuvor mal per Kamera abfahren lassen.
- Bäder im EG und OG neu
- Innenausbau neu: Böden größtenteils neu, teilweise soll das Parkett drin bleiben. Tapeten ab und neu, vielleicht klappt das ganze ohne Verputzen.
- Elektrik teilweise neu: Leitungen sind dreiadrig, Steckdosen sind überraschend viele verlegt. Also wohl nur FI/Sicherungskasten up to date machen und Schalter/Steckdosen neu. An der einen oder anderen Stelle vielleicht zusätzliche Leitungen anflanschen
- Heizkörper neu
- Schornstein sanieren, Mörtel beginnt schon abzubröckeln (wurde halt nicht benutzt)
- Balkon renovieren (Statik ist gut, Fliesen hinüber und Geländer eventuell neu)
- Küche neu (unten voll, oben wohl nur kleine Version um das OG als Wohneinheit zu erhalten)
Bei der energetischen Sanierung herrscht Uneinigkeit.
Energieberater: Auf KfW 115 mindestens gehen und dann Dach Außendämmung, Fassade dämmen mit Mineralwolle, Kellerdecke von unten dämmen, Haustür neu, bei der Heizung über zusätzliche Elemente wie Solar nachdenken oder gleich austauschen (wegen Förderung, ansonsten ist die Gasheizung 20 Jahre alt aber noch top in Schuss und wertig), dezentrale Lüftungsanlage oder mindestens Fensterfalzlüftung (je nachdem was bei der Berechnung des Lüftungskonzeptes rauskommt). Grob überschlagen 140k, wenn man die Förderung schon berücksichtigt (2 Wohneinheiten...). Speziell die Außendämmung mit ca 40k erscheint mir sehr teuer...
Schadengutachter: eher in Richtung kleine Lösung, Putz ist doch noch gut, Heizung auch, Dach nur das notwendige neu und ansonsten als Dachboden nutzen und je nachdem Zwischensparrendämmung oder oberste Geschossfläche dämmen, Keller erst mal beobachten und mit der Feuchte leben
So viel zu den Gegebenheiten. Ich tu mich sehr schwer, eine Minimal- und eine Maximal-Sanierung zu schätzen. Was da kostenmäßig auf uns zukommt ist natürlich immer schwer zu sagen, aber so eine grobe Richtschnur fehlt mir. 200k für alles oben genannte haben wir uns als Budget vorgestellt. Ich nehme an, dass die Maßnahmen die der Energieberater vorschlägt auch kostenbewusster hergehen sollten?
Wir sind handwerkliches Mittelmaß, aber motiviert und bereit Zeit reinzustecken (ja, auch hier: Eigenarbeit nicht überschätzen, etc). Es gibt wenig bis keine Handwerker vom Fach in der Verwandtschaft/im Freundeskreis, immerhin ein paar geschickte Laien. Wir haben ein kleines Kind, was natürlich zusätzlich einschränkt.
Auf der Haben-Seite: Solche Immobilien bekommt man auf dem freien Markt schwer und zudem nicht zu dem wohl etwas günstigeren Kurs. Es gab Zeit, den Zustand einzuschätzen (die bekommt man ja oft nicht). Lage ist gut bis sehr gut. Nachbarschaft ist super.
Was denkt ihr euch, wenn ihr das lest? Welche Infos helfen eventuell noch weiter (außer Fotos)? Realistisches Budget, auch gegeben der Auslastung der Handwerker zur Zeit?
