Machbarkeit Einfamilienhaus+Grundstück 550k-600k NRW

[RomeoZwo]

wie meinst du das? Auch wenn ich den Neubau damit finanziere? Weil das RMH ist bereits abbezahlt...

Du nimmst eine Finanzierung auf dein RMH auf, je nach Konditionen 50-90%. Das daraus erhaltene Geld nimmst du als Eigenkapital zu deinem neuen Einfamilienhaus.

Ich hab im Letzten Herbst bei der Deutschen Bank eine Finanzierung für eine Kapitalanlagen Eigentumswohnung abgeschlossen, die ich vorher schon aus Eigenkapital gekauft hatte. Damals gab es eine 90% Finanzierung für ~0,6% bei 15 Jahren Laufzeit. Der Finanzberater sagte damals, sie hätten für Vermietungsobjekte sogar bessere Konditionen. Der selbe Berater hatte mir dann unter anderem auch ein 10 jähriges Festgeld für 1% angeboten .

Sagen wir du bekommst 75% von 300T€ für das RMH sind das 225T€. Wären die Zinskosten 1% könntest du 2250€ im Jahr von der Steuer absetzen, bzw. würde die Steuer auf deine Mieteinnahmen von ~10T€ um diesen Betrag reduziert. Aus der Perspektive würde es sich auch lohnen, die Finanzierung für das Renditeobjekt möglichst lange laufen zu lassen, wenig zu tilgen und dabei ggf. etwas höhere Zinsen in Kauf nehmen. Das neue Einfamilienhaus könnte dann schneller getilgt werden.

 

[priviticerul]

Du nimmst eine Finanzierung auf dein RMH auf, je nach Konditionen 50-90%. Das daraus erhaltene Geld nimmst du als Eigenkapital zu deinem neuen Einfamilienhaus.

Ich hab im Letzten Herbst bei der Deutschen Bank eine Finanzierung für eine Kapitalanlagen Eigentumswohnung abgeschlossen, die ich vorher schon aus Eigenkapital gekauft hatte. Damals gab es eine 90% Finanzierung für ~0,6% bei 15 Jahren Laufzeit. Der Finanzberater sagte damals, sie hätten für Vermietungsobjekte sogar bessere Konditionen. Der selbe Berater hatte mir dann unter anderem auch ein 10 jähriges Festgeld für 1% angeboten .

Sagen wir du bekommst 75% von 300T€ für das RMH sind das 225T€. Wären die Zinskosten 1% könntest du 2250€ im Jahr von der Steuer absetzen, bzw. würde die Steuer auf deine Mieteinnahmen von ~10T€ um diesen Betrag reduziert. Aus der Perspektive würde es sich auch lohnen, die Finanzierung für das Renditeobjekt möglichst lange laufen zu lassen, wenig zu tilgen und dabei ggf. etwas höhere Zinsen in Kauf nehmen. Das neue Einfamilienhaus könnte dann schneller getilgt werden.

das war auch so geplant. Mir war es aber nicht bewusst, dass ich die Zinskosten bei der Steuererklärung geltend machen kann, obwohl die Finanzierung für die zukünftige Selbstbewohnte Immobilie benötigt wird. Das heißt ich müsste praktisch mein RMH noch mal Refinanzieren durch die Bank (die Bank ausdrücklich darauf ansprechen) , damit ich das steuerlich geltend machen kann? Oder ist der Vorgang sowieso Standard, heißt Objekt A wird Finanzierung und die Bank trägt sich in Grundbuch von Objekt B ein was vermietet wird um das steuerlich geltend zu machen.

 

[RomeoZwo]

Das heißt ich müsste praktisch mein RMH noch mal Refinanzieren durch die Bank (die Bank ausdrücklich darauf ansprechen) , damit ich das steuerlich geltend machen kann?

Richtig - du brauchst eine Finanzierung für dein RMH (Objekt A) und sobald dieses nicht mehr durch euch bewohnt wird, sonder vermietet (oder Vermietungsabsicht erkennbar ist) kannst du die Finanzierungskosten für Objekt A (wird ja im Darlehensvertrag genannt) steuerlich geltend machen.
Zusätzlich brauchst du dann eine (deutlich niedrigere) Finanzierung für Objekt B (das neue Haus) da ja dein Eigenkapital als FreeCashFlow (FCF) vorhanden ist und nicht im Objekt A gebunden. Da Eigengenutzt bringt dir das Objekt B aber bei der Steuer nichts.

Löse dich von dem Gedanken, dass die Finanzierung von A für B verwendet wird. Du finanzierst Objekt A um damit Rendite zu machen und langfristig Steuereinnahmen zu generieren. Was du mit deinem FCF machst ist dem Staat erst mal egal. Und wenn du es für Objekt B einsetzt und dafür eine weitere Finanzierung brauchst ist das dein Privatvergnügen.

 

[priviticerul]

Richtig - du brauchst eine Finanzierung für dein RMH (Objekt A) und sobald dieses nicht mehr durch euch bewohnt wird, sonder vermietet (oder Vermietungsabsicht erkennbar ist) kannst du die Finanzierungskosten für Objekt A (wird ja im Darlehensvertrag genannt) steuerlich geltend machen.
Zusätzlich brauchst du dann eine (deutlich niedrigere) Finanzierung für Objekt B (das neue Haus) da ja dein Eigenkapital als FreeCashFlow (FCF) vorhanden ist und nicht im Objekt A gebunden. Da Eigengenutzt bringt dir das Objekt B aber bei der Steuer nichts.

Löse dich von dem Gedanken, dass die Finanzierung von A für B verwendet wird. Du finanzierst Objekt A um damit Rendite zu machen und langfristig Steuereinnahmen zu generieren. Was du mit deinem FCF machst ist dem Staat erst mal egal. Und wenn du es für Objekt B einsetzt und dafür eine weitere Finanzierung brauchst ist das dein Privatvergnügen.

Super Sache. Danke. Das wird auf jeden Fall so gemacht.

 

[Pinky0301]

Die Zinsausgaben bei Vermietungsobjekten sind steuerlich absetzbar.

Aber nur, wenn damit das Vermietungsobjekt finanziert wird!

Auch wenn ich den Neubau damit finanziere?

Nein, s. o.

Achtung! Besprich das mit einem Steuerberater. Ich bin mir sicher, dass es nicht funktioniert, bin aber kein Steuerfachmach, kann deshalb auch falsch liegen. Aber meine Meinung ist: eine Finanzierung, die ich für mein Eigenheim aufnehme, kann ich nicht als Werbungskosten absetzen, auch wenn das vermietete Objekt verliehen wird.

 

[Pinky0301]

@RomeoZwo Woher hast du denn die Info, dass dein Konstrukt so funktioniert? Übertrieben gesagt könnte ich ja dann 50 Jahre oder mehr immer wieder einen Kredit auf ein Mietobjekt aufnehmen und steuerlich geltend machen, obwohl ich mir damit eine Protzkarre nach der anderen kaufe...