Machbarkeit Finanzierung bei Neubau

[fyaylmf]

Hallo zusammen,

da nun die Bauzinsen recht schnell steigen, sehen wir unser Projekt etwas in Gefahr und ich wollte mal eure Meinungen dazu hören.

Wir sind im Speckgürtel von München und konnten uns ein kleines Grundstück sichern, welches trotz kleiner Größe den Bau eines Einfamilienhauses (RMH) zulässt. Das Grundstück haben wir uns, wie gesagt, schon gesichert und wir erstellen gerade mit einem Architekten einen genehmigungsfähigen Plan. Den Keller haben wir bereits gestrichen, da dieser recht aufwendig zu bauen wäre durch die bestehende Nachbarbebauung und wir uns jetzt schon aufgrund der Zinsentwicklung gezwungen sehen Kosten zu sparen. Aufgrund des Bauplatzes sehe ich jedoch keine ganz großen weiteren Einsparpotentiale, da kleiner bauen auch nicht wirklich sinnvoll ist. Wir wollen/müssen profilgleich an den Nachbarn anbauen (E+1+D). Wir planen grundsätzlich soweit möglich einfache Grundrisse, sehen jedoch durch die Gegebenheiten des Grundstücks nicht so viele Spielräume. Momentan planen wir noch mit zwei Dachterrassen, da es keinen Garten geben wird. Vorne raus befindet sich direkt der öffentliche Gehweg und hinten raus gibt es nur einen halb öffentlichen Hinterhof. Das EG planen wir als reines Nutz-EG (Gästezimmer, Garage, Gästebad, Hauswirtschaftsraum mit Hinterausgang, Technik). Im 1.OG wird nach jetzigem Stand der Wohn/Schlafbereich sein (2x Kinderzimmer, Ankleide, Schlafzimmer, Bad und im DG soll ein offener Wohn-/Koch-/Essbereich mit zwei Dachterrassen entstehen. Es gibt keinen Bebauungsplan. Bauen wollen wir mittlerweile konventionell mit örtlichen Firmen und unserem Architekten. Eigenleistung ist bisher nicht geplant. Wäre dafür aber offen wenn sich da was Sinnvolles machen lässt, ich bin kein Handwerker, aber auch nicht ungeschickt ;).

Das bebaubare Grundstück befindet sich in zentraler Lage und ist ca. 2km von meiner Arbeit entfernt. Wir kommen daher mit einem Auto zurecht.

Als ich das Grundstück gefunden habe waren die Zinsen noch besser und ich war recht zuversichtlich mit der neuen Bebauung. Nun bin ich etwas vorsichtiger und hab meinen Zweifel, ob das überhaupt finanziell noch klappt. Die Baugenehmigung werde ich wohl frühestens im 1.HJ 2023 haben. Also Baubeginn evtl. Mitte 2023.

Seht ihr das als machbar an mit unserer Einkommenssituation und der aktuellen Zinsentwicklung? Leider gibt es kaum Alternativen. Aktuell sind wir gut in Miete untergebracht, leider wird der Platz zu wenig (sehr alte 3 Zimmer Wohnung). Alternative wäre eine neue Mietwohnung bei Preisen von 1.500 – 2.500€ im Monat. Doppelhaushälfte oder Reihenhäuser kosten bei uns ab ca. 1,1 Mio Euro (die günstigsten mit ca. 130qm Wohnfläche).

Wir wollten eigentlich eine max. Rate von 2.000€/Monat, was gerade knapp wird in der aktuellen Situation und bei einer Finanzierungssumme von ca. 620T€.

Hier mal unsere Infos:

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Meine Frau und ich
• Wie alt seid Ihr? 38 & 39
• Gibt es Kinder? Ja, zwei (0 und 3 Jahre)
• Sind Kinder geplant? Nein!
• Was macht Ihr beruflich? Er: Angestellter im öff. Dienst. Sie: med. Fachangestellte
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er: Vollzeit. Sie: derzeit gar nicht, da Elternzeit

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (netto)? Er: 4.870€/Monat + 13. Gehalt. Sie: Elterngeld ca. 1.000€/Monat und danach wohl erstmal auch nicht viel mehr in TZ bis wieder VZ möglich ist.
• Wie viel Kindergeld gibt es? 438€/Monat
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Ca. 210.000 €
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Alles.

Wohnkosten:

• aktuelle Warmmiete: 917€/Monat
• Strom: 170€/Monat (inkl. Strom für E-Auto)
• Telefon, Internet, Mobilfunk: ca. 150€/Monat

Mobilitätskosten:

• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto): Leasing: 212€/Monat
• Versicherung: 300€/Jahr
• Steuern: keine, da E-Auto
• Kraftstoff: bereits in o.g. Stromkosten enthalten
• Reparaturen: 300€/Jahr

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere): 100€/Jahr
• Kapital- oder Risikolebensversicherung: 100€/Monat
• Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...): 115€/Monat
• Berufsunfähigkeitsversicherung: 50€/Monat

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel: 500€/Monat
• Restaurantkosten: 100€/Monat
• Pflege/Drogerie: 100€/Monat
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld): 200€/Monat
• Vereinsbeiträge/Fitnessstudio: 150€/Jahr

Sparleistungen:

• Urlaub: 3000€/Jahr

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 6.300€/Monat
• Ausgaben gesamt: ca. 2.700€/Monat
• Saldo: 3.600€/Monat + 4.800€/Jahr (13. Gehalt)
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): ca. 700€/Monat (da 917€/Monat Wärmmiete)

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 140qm
• Welche Maße hat es? 6,75m x 20,5m
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 1.500€/qm
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp?: Altbau abreißen, dann Neubau eines RMH
• Garagen?: Im Haus
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche): ca. 225qm abzgl. innenliegende Garage ca. 200qm Gesamtfläche. (Grundfläche Haus 6,7m x 14,1m = 94qm, da DG mit Kniestock und 40 Grad Satteldach fast wie Vollgeschoss: 3 x 94qm = 282 qm, abzgl. Wände und Putz: 282qm x 0,8 = 225,6qm, abzüglich Garage: 225,6 – 25 qm = ca. 200 qm Wohn-/Nutzfläche)
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? 1,1 - 1,3 Mio

Bau- oder Kaufkosten:

• Grundstückskosten: 208.000€
• Kosten für Abriss: ca. 25.000€
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): 15.000€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker): Unser Architekt hat bis inkl. KG 700 kalkuliert: Umbauter Raum 879 m³ x 660 €/m³ = 580.000€
• Gesamtkosten: 828.000€

sonstige Kosten:

• Küchenkosten: Wird nicht viel übrig bleiben… erstmal Ikea
• Möbel, Lampen, Deko: Erstmal vorhanden

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 830.000€
• abziehbares Eigenkapital: 210.000€
• Finanzierungssumme: 620.000€

Zur Info: Ich habe bereits unter einem anderen Account hier in einem anderen Unterforum zwei Fragen bzgl. Grundrisse gestellt, leider kann ich mich aus irgendwelchen Gründen nicht mehr einloggen und auch das Passwort nicht mehr ändern. Aber das war eh ein anderes Thema…
BG Martin

 

[CC35BS38]

Würde sagen passt. Gutes Eigenkapital, wenn auch ein wenig älter. Habt auch Puffer in den Ausgaben. Und ewig reicht die aktuelle günstige Wohnung auch nicht. Evtl. noch kleiner planen, 200qm sind viel. Falls das bei einem RMH überhaupt geht. Wie hoch wäre die Rate denn um mit der Rente durch zu sein ?

 

[Grundaus]

bei 2000.-- Rate / Monat ist es nur etwas mehr als 1% Tilgung, je nach Zinsfestschreibung. Das machen nicht alle Banken mit.

 

[Benutzer200]

bei 2000.-- Rate / Monat ist es nur etwas mehr als 1% Tilgung, je nach Zinsfestschreibung.

Knapp 4% Annuität. Also bei 10 Jahren Zinsbindung dann doch eher 2,5% Tilgung.

 

[guckuck2]

Wenn man 80% Beleihung unterstellt, kommt man bei 10J und aktuell 1.85% Zinsen und 2% anf. Tilgung auf die 2000€ gewünschte Rate. Das ist aber natürlich haar scharf.
Es bleiben nach 10 Jahren rechnerisch 484T€ Restschuld offen, praktisch wird es aber wg. der Bauphase mehr sein.

 

[Tassimat]

Wie alt seid Ihr? 38 & 39

Mit 2% Tilgung läuft der Kredit einige Jahre in die Rente hinein. Wie ist hier der Plan?