Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage in überalterter Stadt

[Robby]

Erst einmal wünsche ich einen schönen Guten Abend.

Mein Name ist Nicole und bin zufällig bei meiner Recherche über die Planung unseres zukünftigen Familienhauses auf diese Diskussion gestoßen.
Da fühlte ich mich und meine frühere blauäugige Naivität gleich angesprochen.
Ich habe nämlich genau das, was Christian vor hat, 2005 in Dortmund durchgeführt.
Dummerweise habe ich zur Mathematik auch eine niedrige Affinität.
Fakten: Kauf eines Mehrfamilienhauses (457m²) im Zwangsversteigerungsverfahren für 190 001€ + Nebenkosten
Direkte Kündigung (Sonderkündigung nach Versteigerung) einer der 8WE auf Eigenbedarf, nachdem ich merkte, dass dieser Mieter Mietmienderung geltend machen wollte.
Alte Dame (93) gleich mitersteigert (hatte Wohnrecht- allerdings durch Versteigerung hinfällig).
Des Weiteren noch einen Mieter, der später noch zum Mietnomaden wurde. Die Stories mit diesem Menschen sind unendlich und schlimmer als es bisher im Fernsehen zu sehen war.
Die Wohnung zu entrümpeln kann sich hier keiner vorstellen! Ich bin den Geruch selbst nach langem baden nicht losgeworden!
Die Wohnung in die wir gezogen sind brauchte eine Komplettsanierung ( ist seit einem Jahr fertig)
Habe ich allerdings selbst nichts mehr von gehabt, da ich wegen der Kinder die Dortmunder Nordstadt verlassen habe und mit der Familie auf das Land gezogen bin.
In den 11 Jahren haben wir mit viel Eigenleistung, langem Leerständen das Haus fast komplett saniert.
7 von 8 Wohneinheiten sind vermietet (hauptsächlich Studenten / Doktoranden / Auszubildende). Das Klientel wurde stets sorgfältig ausgewählt (Schufa und zueinander passend)
Die Arbeit mit den jährlichen Nebenkosten und Heizkosten ist nicht zu unterschätzen!! und die STeuererklärung haben schon so manchen Ärger gemacht
Fazit nach 11Jahren:
Nettomiete 2444€ Einen mittlerweile neuen Kredit über 215000€ (Volltilger in 20 Jahren) für 1078€ mtl.
Wert der Immobilie trotz Nordstadt nach meiner Angabe bei der Bank : geschätzte 350000€ vielleicht eher mehr.
STeuerlich war das Haus (nach meinem Steuerberater zu urteilen, schon ein STeuersparmodell)
Frage: würde ich das nocheinmal machen?
Im Leben nicht!!!!!!!!!!!!!
Hätte ich das Geld mal lieber in ein Aktiendepot angelegt.
Ach ja, Eigenkapital hatte ich damals gerade mal die 26000€ für die Versteigerungssicherheit.
Da ich Beamtin bin habe ich damals den Kredit bekommen. Allerdings waren das schon schlaflose Nächte. Ich war so naiv , dass ich erst das Haus ersteigert und mich danach um den Kredit bemüht habe - der allein auf mich läuft.
Ich war halt jung, dumm und nein nicht blond
Hoffe mich nimmt jetzt noch jeder bei meinem zukünftigen Hausbau ernst....
Liebe Grüße vom Niederrhein

 

[DG]

Hoffe mich nimmt jetzt noch jeder bei meinem zukünftigen Hausbau ernst....

Jetzt erst recht.

MfG
Dirk Grafe

 

[MaxPower90]

Dummerweise habe ich zur Mathematik auch eine niedrige Affinität.

Hey das ist aber nicht nett ; )

Toll dass Du damals den Mut aufgebracht hast das alles durchzuziehen. Und es scheint sich ja trotz des Ärgers und Zeitaufwandes letzten Endes finanziell für dich zu lohnen, und darum geht es ja, finde ich, eigentlich. Und gut, dass ihr jetzt vernünftige Mieter drin habt. Die in der Nordstadt zu finden braucht sicher Geduld.

Ich habe meinen Plan mittlerweile ein wenig verändert. Ich möchte zunächst ein kleines Einfamilienhaus im Speckgürtel von Dortmund für meine Freundin und mich kaufen und dann noch eine ETW im Zentrum Dortmunds als Kapitalanlage. Dazu habe ich mich hauptsächlich entschlossen, weil ich gerne etwas eigenes mit Garage haben möchte und mir zusätzlich ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung nicht leisten könnte. Und bei einer ETW ist halt das Risiko, dass man mal eben unerwartet 20000 € investieren muss, halt nicht so hoch wie bei einem Mehrfamilienhaus, auch wenn natürlich lang nicht so viel rumkommt. Und bei einem Eigenheim kann man zwar nichts von der Steuer absetzen, hat aber auch kein Mietausfallriskiko. Alles eine Rechenfrage ; )

 

[RobsonMKK]

Ich würde mir das mit der Einzel-Vermietung genau überlegen.
Auch hier können unerwartete Kosten kommen die über die gesamte WEG gehen (Heizung, Fenster, Dach um mal die 3 teuren zu nennen).

 

[MaxPower90]

Ich würde mir das mit der Einzel-Vermietung genau überlegen.
Auch hier können unerwartete Kosten kommen die über die gesamte WEG gehen (Heizung, Fenster, Dach um mal die 3 teuren zu nennen).

Da hast Du zwar recht, aber das kann ich ja ungefähr absehen, bevor ich die ETW kaufe. Und ich sehe ja auch, was im Instandhaltungspot ist. Und wenn Sonderumlage, trifft es mich nur anteilig.

 

[RobsonMKK]

Natürlich trifft es dich nur anteilig, wie viele Parteien soll denn das Haus haben?
Bei uns mit 3 Parteien können da schon mal schnell hohe Kosten kommen, würde ich einfach bedenken.

Und die Instandhaltungsrücklage zahlst du unter Umständen mit