Mehrfamilienhaus Mietwohnungen als Investition - Welche Darlehens-anteile %?

[f.a.b]

Hallo an alle,
erst einmal Danke an das tolle Forum und die vielen nuetzlichen Beiträge!

Ich bin in folgender Situation, Ich besitze zusammen mit meinem Bruder circa 7000m2 Bauland in Brandenburg, nahe Berlin. Das Land ist erschlossen und eine Bebauung erlaubt (brauchen einen Bebauungsplan). Gebaut werden sollen Mietwohnungen in Stadtvillen, circa 4-5 Wohnungen pro Villa, zur Vermietung. Mit den Mieteinnahmen möchten wir das Darlehen bezahlen und so viel wie moeglich an-sparen um dann nach der Zinsbindung (10 Jahre war was mir meine Bank angeboten hat) moeglichst viel ablösen zu können sollten die Zinsen dramatisch steigen. Zur Not könnten dann auch Wohnungen verkauft werden um den Kredit zu tilgen.

Ich lebe im Ausland, Australien, und trage mich zur Zeit mit dem Gedanken zurueck nach Deutschland zu gehen um dieses Bauland zu bebauen. Alles ist noch in der Ueberlegungsphase / fruehen Planungsphase. Hier erst einmal ein Paar grundsaetzliche Fragen zur Finanzierung und maximalen Investitions-summe.

Das Grundstück gehört uns - ohne Belastung - Wert circa 500TEUR
Wir haben circa 200TEUR in Bar
Ansonsten nichts - kein Bausparen oder ähnliches
Da ich hier aus Australien andere Zinsen (circa 5-6%) und Konditionen (Zinssatz variabel, kann täglich von der Bank geändert werden) gewohnt bin und mir die Konditionen in Deutschland daher sehr gut erscheinen, bin ich dazu geneigt eine grosse / die maximale Darlehens-summe aufzunehmen.

Daher die Frage, hört sich das oben beschrieben generell sinnvoll an. Was wären typische Darlehens-anteile (%) an so einer Investition? Was sind realistische Zinssaetze? Gibt es sonst Tipps die mir jemand zurufen möchte?

Ich habe sicherlich in Zukunft noch einige Fragen an dieses Forum und bedanke mich schon mal im voraus für die Antworten.

 

[Wastl]

Das ist ein Riesenprojekt und benötigt Zeit. Bei uns hat der letzte aufgestellte Bebauungsplan 1,5 Jahre gedauert. Der Vorletzte 20 Jahre Bearbeitungszeit.
Je nachdem welche Hürden genommen werden müssen dauert das Ganze. Welche Konditionen nach der Bearbeitungszeit gültig sind weiß gerade keiner.
Sprich: Stelle mit einem Experten eine Planung auf (eventuell wird die Stadt dir einen Stadtenttwickler aufzwängen) und lasse diese Planung mittels Bebauungsplan rechtskräftig werden.
Wenn du das Baurecht hast kannst du dich um die Realisierung kümmern. Vielleicht wäre ein Bauträger als Partner nicht schlecht, zur Risikominimierung. Der baut dir z.B. 5 Mehrfamilienhaus, behält selber 2 zum Verkauf und du bekommst die anderen 3 Mehrfamilienhaus zum Vermieten,...

 

[nordanney]

Schwieriges Projekt, wenn man kaum Ahnung/Erfahrung von der Materie hat. Bei dem Grundstückswert ist es doch auch eher eine beschauliche Lage, gibt es dort überhaupt ausreichend Nachfrage nach Wohnraum (und wenn ja, zu welchem Preis)? Wenn Ihr vielleicht 20 Wohnungen oder mehr bauen wollt, braucht Ihr auch Mieter.
20 Wohnungen bedeutet dann Kosten von EUR 3 Mio. und mehr. Bekommt Ihr das Geld von der Bank? Könnt Ihr Kostensteigerungen tragen? Passt die Miete zur Darlehensbelastung und zu allen anderen Nebenkosten? Spielt die Stadt/Gemeinde mit dem bebauungsplan mit?
Ihr solltet Euch wirklich mit einem Experten zusammentun. Ich würde mir dieses Projekt nicht zutrauen, gerade wenn ich nicht vor Ort wohne.

 

[f.a.b]

Vielen Dank Wastl!
Die Gemeinde, es handelt sich um ein 5000 Einwohner Dorf das allerdings direkt an der Stadtgrenze liegt, hat schon signalisiert das der Bebauungsplan relativ unkompliziert (wenn man das so sagen darf) werden wird da es sich um "Innengebiet" handelt, also ringsherum Häuser stehen. Ich bin gerade dabei den Experten, ein Architekten Büro, auszusuchen um die Planung aufzustellen wie Du das empfiehlst. In einer Vorbesprechung im September sollte dann hoffentlich der zeitlich Horizont feststehen. Ich hoffe aber, und Plane so auch meine berufliche Situation hier in Australien, das 2016 begonnen werden kann. Das würde heissen das ich Mitte-Ende naechsten Jahres die Finanzierung detailliert besprechen würde, oder?

Die Sache mit der Risikominimierung, mit dem Grundstück das uns schon gehoert und den geringen Kreditkosten in Deutschland, was, ausser Bau-Pfusch siehst du als die groessten Risiken? Ich weiss ich bin da sicher viel zu blauaeugig, aber wenn ich das Umfeld mit dem hier in Australien vergleiche, hier kostet eine 3 Zimmer Wohnung 1Mill EUR und wie gesagt Zinsen können sich täglich ändern, sehe ich die Risiken relativ gering. Meiner Meinung nach (wie gesagt blauaeugig) ist das schlimmste was uns passieren kann das wir Wohnungen / Häuser nach Ablauf der Zinsbindung verkaufen müssen. Das würde eintreten wenn sowohl ich als auch mein Bruder kein grosses Einkommen erwirtschaften, die Zinsen doll steigen und die Mieteinnahmen durch entweder geringe Mietpreise oder Leerstand gering sind.

 

[f.a.b]

Danke auch nordanney,
20 Wohnungen wäre das absolute Maximum, Ich denke eher 15. Ich habe mich letzte Woche mit einen Makler in der Gegend getroffen und der sagte mir das Nachfrage nach Mietraum da ist. Ortsuebliche Miete ist 7.5 - 8 EUR, also bei den beruehmten 1500EUR Baukosten circa 4% Rendite?, am Anfang, hoffentlich steigt die OrtsublicheMiete irgendwann einmal. Im Vorgespraech hat die Gemeinde generelle Bereitschaft signalisiert. Ich würde auf jeden Fall 1 Jahr nach Deutschland gehen und müsste dort auch nicht unbedingt arbeiten (in Australien kann man nach 10 Jahren Betriebszugehoerigkeit 1 Jahr mit halbem Gehalt 'frei' nehmen - das würde in Deutschland zum leben locker reichen).

Ich weiss natuerlich das es sich hier um ein grosses Projekt handelt, daher auch mein Plan mich darum so-zusagen Vollzeit zu kuemmern.

 

[DG]

Hallo f.a.b.,

1 Jahr wird hinten und vorne nicht reichen, wenn Du das selbst betreuen willst oder aber Du sitzt mehr im Flieger, als Dir lieb sein kann.

Wenn die Nachfrage in dem Ort tatsächlich so groß ist, sollte es kein Problem sein, einen Bauträger ins Boot zu nehmen, ich vermute aber, dass deren Angebote ernüchternd sein werden, denn:

Ich habe mich letzte Woche mit einen Makler in der Gegend getroffen und der sagte mir das Nachfrage nach Mietraum da ist. Ortsuebliche Miete ist 7.5 - 8 EUR, also bei den beruehmten 1500EUR Baukosten circa 4% Rendite?

Das ist nicht die Rendite, sondern der Bruttoertrag, d.h., wenn Dir der Makler das tatsächlich so erklärt hat, schmeiß den Makler raus.

Ganz grob: für eine 100m²-Wohnung und Baukosten von 150T€ würden Mieteinnahmen von 9.600€ jährlich entstehen. Aus diesen 9.600€ müssen aber ...

- Einkommensteuern
- Rücklagen/Reparaturen
- Kreditzinsen/Tilgung (allein grob +4-5T€ Zinsen ohne Tilgung!)
- Mietausfälle

geleistet werden. Und erst wenn DANN noch 4% für Dich übrig bleiben, läge die Nettorendite bei 4%. Diesen Wert wirst Du aber allerfrühestens nach Abwicklung der Kreditlaufzeit erreichen.
Grundsätzlich ist das aber mMn schon ziemlich am Limit, denn Du bist bei voller Auslastung und keinerlei Kostensteigerungen jetzt schon bei 15,625 (bei 7,50€/m² sogar 16,66) Jahresnettokaltmieten, wenn man nur den Grundpreis betrachtet. Mit Zinsen wirst Du sicher über 20 liegen und das ist ein Wert, den man normalerweise nur in Toplagen erreicht resp. in Kauf nimmt, sprich: Du wirst bei den genannten Kosten und Mieteinnahmen frühestens in 20 Jahren in die Gewinnzone kommen und das auch nur dann, wenn alles 100% glatt geht - was man definitiv ausschließen kann.

Ich würde mir das an Deiner Stelle also nochmal sehr genau überlegen, da Du offensichtlich keinerlei Vorkenntnisse hast.

Ganz wichtig: lass' Dir mal eine Finanzierung für ein Objekt durchrechnen UND lass' Dir eine Kostenaufstellung einer Hausverwaltung vorlegen. Ich vermute, dass bei der Finanzierung nach 10-15 Jahren noch erhebliche Restwerte stehen werden, die dem Ziel, nach 15 resp. max. 20 Jahren mit der Finanzierung durch zu sein, entgegenstehen. Da hilft also nur eins (wenn ich mich nicht verrechnet habe): Du musst mit den Baukosten massiv runter oder Du musst deutlich über dem Mietspiegel vermieten.

Eine andere Sache ist es, wenn Du in Australien sehr gut verdienst und Verluste/Investitionen in D steuerlich geltend machen kannst, dann kann sich das eher rentieren ...

MfG
Dirk Grafe