Problem mit NRW.Bank-Kredit und Grundschuld

[DerErbauer]

Guten Abend zusammen,

wir haben es als junge Familie (2 Kinder) durchgerechnet, lange überlegt und gewagt: Wir bauen ein Haus
Das Objekt wird von einem Bauträger neu erreichtet, der Bau hat bereits begonnen und im September 2020 steht der Einzug an.
Gehen wir von einem Finanzierungsvolumen von 400.000€ aus (die Zahlen sind fiktiv).

Die Finanzierung soll wie folgt erfolgen:
280.000€ über eine "normale" Geschäftsbank
120.000€ über die NRW.Bank mit einem Förderkredit "Neubau & Erwerb Wohneigentum"

Da wir mit einem Bauträger bauen, zählen wir beim Förderkredit als Ersterwerber, die Summe (120.000€) wird daher zu 100% nach Fertigstellung und Einzug ausgezahlt. Da der Bauträger jedoch nach Baufortschritt bezahlt wird, müssen die 120.000€ zwischenfinanziert werden.
Ich habe daraufhin viele Stunden mit dem Zusammentragen der Unterlagen und Terminen bei der Bewilligungsbehörde für den Förderkredit verbracht.
Der Kredit mit der Geschäftsbank wurde derweil über Interhyp vermittelt mit der klaren Bedingung, dass entsprechend der Förderkredit in Anspruch genommen wird und der Betrag zwischenfinanziert werden muss.
Bei einer örtlichen Bank haben wir ein gutes Angebot bekommen, über zwei Kredite:
280.000€ als Annuitätendarlehen
120.000€ ebenfalls als Annuitätendarlehen (eigentlich die Zwischenfinanzierung), aber mit kostenfreier 100% Sondertilgung, die dann getätigt wird, wenn der Förderkredit ausgezahlt worden ist.

Soweit, so gut. Die Bewilligungsbehörde für den Förderkredit hatte kurz gestutzt, weil es sich bei dem zweiten Kredit um keine klassische Zwischenfinanzierung handelt, hat aber grünes Licht gegeben, nachdem sie den Passus der 100% Sondertilgung gesehen hat.

Die Tage ist dann die Förderzusage der Bewilligungsbehörde samt 4-stelliger Verwaltungsrechnung bei uns eingegangen (Hurra ).
Dort ist jedoch keine Rede mehr von der Zwischenfinanzierung, die im Antragsformular angegeben war - kein Problem soweit.
Allerdings steht dort, dass vorrangig vor dem NRW.Bank-Kredit nur die 280.000€ Grundschuld für die Geschäftsbank stehen dürfen.

Die Tage kam dann auch Post von der NRW.Bank, die "schnellstmöglich" die Hypothek eingetragen haben will, sowie die letzten Unterlagen. Eine Hypothek über 120.000€.

Das Problem:
Mir war nicht bewusst, dass vorzeitig die NRW.Bank die Grundschuld ebenfalls haben möchte.
Jetzt steht die Geschäftsbank ("Hauptkredit" und Zwischenfinanzierung) mit 400.000€ Grundschuld im Grundbuch. Und laut Förderzusage dürfen nur 280.000€ drinstehen. Und die NRW.Bank will ebenfalls eine Hypothek eingetragen haben.

Dumme Situation, ich weiß, ich hätte hier wohl genauer hinsehen müssen - habe aber bis heute nichts gefunden, dass die Zwischenfinanzierung wohl nicht als Grundschuld eingetragen werden darf.
Ich ging davon aus, dass dann, wenn alle anderen Voraussetzungen für den Abruf des Förderkredites gegeben sind, Zug-um-Zug die Grundschuld der Geschäftsbank gemindert und zum Teil eben auf die NRW.Bank übertragen wird. Umso ärgerlicher, dass es nur um einige Monate geht (wenn das Haus im September 2020 fertig ist, und der Förderkredit ausgezahlt würde, wäre die "Zwischenfinanzierung" ohnehin obsolet/abgelöst ...).
Rücktrittsrecht bei den Kreditverträgen bei der Geschäftsbank ist natürlich bereits abgelaufen.

Meine Frage nun:
Wie kann ich den Förderkredit (wenn überhaupt) noch retten?
Hatte schon einmal Jemand eine ähnliche Situation?
Natürlich spreche ich zeitnah mit allen Beteiligten. Ist es hier ggf. strategisch sinnvoll mit einer Stelle zuerst zu sprechen?

Beste Grüße und vielen Dank für eure Einschätzungen und Tipps

 

[hampshire]

Ich verstehe die Situation so:
Du brauchst für den Hausbau 400.000€
Du hast Kredite im Wert von 520.000 € vereinbart:
280.000 Geschäftsbank
120.000 Zwischenfinanzierung
120.000 Förderbank
Die Banken wollen sich über den Beleihungswert des Hauses absichern.
Die Förderbank will keine Zusage geben wenn die Zwischenfinanzierung als Hypothek eingetragen wird.

Du brauchst klare Gesprächsziele bevor Du in die Gespräche gehst. Was willst Du bei wem erreichen? Welchen Lösungsansatz verfolgst Du?

Für das Ausloten der Optionen braucht man mehr Information wie z.B. Eigenkapital und möglicher Beleihungswert etc.

Eine mir sehr liebe Person war vor wenigen Wochen in ähnlicher Lage - ich habe ihr privat vertragslos, zinslos und sicherungslos den Fehlbetrag leihweise überwiesen. Mal sehen wann (und ob) es zurückkommt. Du bist nicht der Einzige, der „Dummheiten“ macht.

 

[DerErbauer]

Vielen Dank für Deine Antwort @hampshire!
Die Situation hast Du richtig erkannt. Und vielen Dank für die Aufmunterung, dass man nicht der Einzige ist, der "Dummheiten" macht

Den Förderkredit habe ich noch nicht unterschrieben, und die "Zwischenfinanzierung" ist so ausgelegt, dass sie im Falle einer Nichtgenehmigung als Annuitätendarlehen weiterlaufen würde (und auch für uns problemlos finanzierbar wäre).
Von daher ist die Finanzierung des Hauses gesichert und ich habe keinen "doppelten" Kredit.
Trotzdem wäre diese Variante sehr ärgerlich, da die Konditionen doch merklich schlechter als beim Förderkredit sind und wir hier viel Zeit (und mittlerweile auch etwas Geld um das ich mich ärgern würde) in die Zusage des Förderkredites investiert haben.

Beim Beleihungswert ist leider keine Luft, das Bauvorhaben ist quasi eine "98%-Finanzierung".
Mir gehen derzeit 2 Varianten/Möglichkeiten durch den Kopf:

1) Zuerst mit der NRW.Bank sprechen und versuchen zu ergründen/verhandeln, was "schnellstmöglich" in Bezug auf die Hypothek heißt und ob es nicht möglich ist, dass wenn der Zeitpunkt der Auszahlung anstehen würde (also im September 2020) die Grundschuld bzw. der 120.000€-Teil über den Notar quasi von der Geschäftsbank Zug-um-Zug auf die NRW.Bank übergeht.
Vorher tritt die NRW.Bank ja auch nicht in Leistung und zahlt nichts aus. Die Frage wäre, ob der Kredit so lange "warmgehalten" werden kann ...

2) Ich habe im Familienkreis liebe Menschen, die abbezahlte Häuser haben, mit denen sich ggf. einigen ließe, dass sie eine Bürgschaft bis zur Auszahlung des Förderkredites übernehmen.
In diesem Falle würde ich zuerst mit der Geschäftsbank sprechen wollen und versuchen, sie dazu zu bringen, dass die Grundschuld auf den geforderten Betrag von 280.000€ reduziert wird und die übrige Sicherheit für die Zwischenfinanzierung durch eine Bürgschaft (Grundschuld?) bei einem Verwandten erbracht wird.
Diese Variante wollte ich eigentlich immer vermeiden, das Vorhaben sollte unbedingt eigenständig gelingen, ohne ein Risiko auf andere Personen zu übertragen :/

Wie klingen diese Varianten? Ist das auch nur im entferntesten realisierbar?

Vielen Dank!

 

[hampshire]

Variante1 versuchen solange die dazugehörigrn Gebühren den Förderkreditvorteil nicht fressen.
Bei Variante 2 unbedingt Konstellation und Befindlichkeiten berücksichtigen. Sowas kann Verhältnisse verschieben.

 

[User0815]

Ich würde spontan die 400T Grundschuld eintragen lassen, und später deine Hausbank darum bitten, dass sie den Teilbetrag von 120T an die NRW abtritt. Dann hast du nur die Teilungs- und Abtretungskosten der Grundschuld, keine Teillöschung und Neueintragung der 120T und der Rang wäre auch gesichert.

Edit: also deine Variante 1

 

[DerErbauer]

Vielen Dank für eure Antworten!
Das Problem ist, dass in der Förderzusage explizit steht, dass nur eine Grundschuld mit 280.000€ vorrangig eingetragen sein darf.
Die 400T sind bereits als Grundschuld für die Hausbank eingetragen, das ist im Prinzip auch das Problem. Ich habe hier einfach nicht gut genug aufgepasst, dass es sich nicht um eine "klassische" Zwischenfinanzierung handelt sondern um ein 2. Annuitätendarlehen (welches jedoch eine 100%ige Sondertilgung vorsieht) mit Besicherung durch die Grundschuld bzw. ich wusste dies aber mir war nicht bewusst, dass es nun diese Problematik nach sich zieht.

Die Frage ist, ob sich die NRW.Bank darauf einlässt, die Grundschuld erst zur Auszahlung des Betrages "Zug um Zug" zu erhalten - und ob die Förderzusage überhaupt noch Gültigkeit hat, da ja ein anderer Betrag in der Grundschuld steht.

Ich werde auf jeden Fall morgen direkt anrufen und die Situation schildern, dann weiß man Genaueres.