Sanierung & DG-Ausbau: KfW? Wirtschaftlichkeit vs. Neubau?

[DasLamm]

Hallo zusammen,

nachdem ich schon seit längerer Zeit öfters in diesem Forum vorbei schaue möchte ich nun kurz unser eigenes Projekt schildern (bitte nicht vom vielen Text abschrecken lassen, ich versuche die relevanten Punkte möglichst genau zu beschreiben).

Ein paar Infos zu unserem Haus (Altbau):
- Baujahr: 70er Jahre (aus Familienbesitz geerbt)
- Wohnfläche: ca. 185qm (aufgeteilt auf EG + OG)
- Voll unterkellert (Nutzkeller)
- OG wurde vor wenigen Jahren umfangreich renoviert, in diesem Zuge auch die Elektrik im OG größtenteils erneuert
- Ansonsten ist alles noch mehr oder weniger im Originalzustand
- Energieträger: Öl, allerdings *keine* Zentralheizung

Wir (Ich + Frau + kleines Kind) wohnen aktuell im OG, das EG wird ebenso bewohnt, allerdings nicht von uns. Irgendwann wird auch das EG für uns nutzbar sein (kann in zwei, aber auch erst in 15 Jahren der Fall sein).

Aufgrund von Platzmangel wurde vor einigen Monaten folgender Plan geschmiedet: Ausbau Dachboden (ca. +35qm Wohnfläche für 2-3 Zimmer).

Im Zuge der ersten Planungen kam dann die Idee auf, das Haus auch gleichzeitig (energetisch) zu modernisieren.

Der aktuelle Planungsstand:

• Einbau Öl-Zentralheizung + Solar (interessante Förderungen; zusätzlich, da Bayern
  
• WDVS (=> Fassade sollte aus optischen Gründen nach 40 Jahren sowieso mal neu gemacht werden)
  
• Fenster + Haustüre neu
  
• Dach neu (=> Idee: bietet sich an, wenn man im Rahmen des DG-Ausbaus sowieso in Teilen ans Dach ran muss)
  
• DG-Ausbau

Laut Energieberater wäre mit den geplanten Maßnahmen Kfw 100 möglich (mit etwas Mehr-/Minderaufwand auch Kfw 85 bzw. KfW 115 denkbar).

Aus Schätzungen und mittlerweile auch zahlreichen Handwerkerangeboten für die größten Gewerke (Heizung, Fassade, Dach, Fenster) können auch relativ belastbare Aussagen zu den Kosten getroffen werden.
Diese übersteigen unsere Erwartungen / ursprünglichen Hoffnungen doch deutlich :-(
Die Kosten von insgesamt ca. 250T verteilen sich dabei in etwa wie folgt:

• Heizung: ca. 40T (komplett inkl. Kessel, Rohrleitungen, Heizkörper, solaranlage mit Heizungsunterstützung, ...)
• Fenster: ca. 20T (inkl. Haustüre)
  
• Fassade: ca. 30T (WDVS, relativ teuer, da große Grund-/Fassadenfläche)
  
• Dach: ca. 45T (Neueindeckung, Aufdachdämmung, Dämmung Gauben, Verkleidungen, Flaschner-Arbeiten, Dachflächenfenster + Außenrollläden, ...)
  
• Ausbau DG: ca. 50T (inkl. Sanitär, Elektro, Heizung, Trockenbau, ...)
  
• Außenanlagen (unser eigener Wunsch): ca. 35-40T (Pflasterarbeiten, Balkon, Terrasse, Garten, ...)
  
• Nebenkosten + Sonstiges: ca. 20T

Zieht man das vollständig so durch kämen durch diverse Förderungen etwa 30-35T wieder zurück.
Insgesamt für uns, da es eben doch nur ein Altbau ist, gefühlt trotzdem zu viel (immer auch im Hinterkopf, dass Dinge wie die restliche Elektrik, Wasserleitungen, Renovierungen im EG, ... auch irgendwann noch anfallen).

Folgende Varianten sind grundsätzlich denkbar:

• Einfach so durchziehen
• Auf KfW und Co. verzichten und neben dem DG-Ausbau nur punktuell energetische Maßnahmen durchführen => Weiß nicht, hab schon häufiger gelesen, dass so unabgestimmte Einzelmaßnahmen auch nur bedingt sinnvoll sind. Wäre dann eine Option, wenn deutlich eingespart werden könnte
• Die energetischen Maßnahmen weglassen (ggf. in x Jahren nachholen?) und nur das Notwendige (= DG-Ausbau) in Angriff nehmen => Die Heizung sollte aber auch dann schon auf jeden Fall sein. Bleibt wieder die Frage, ob das zielführend ist, da z.B. die Auslegung der Anlage dann ja eine ganz andere wäre
• Alle Maßnahmen auf ein Minimum reduzieren (kein Solar, Dach nicht neu decken, Dämmung nur minimal, evtl. Fassade nur neu streichen, Außenanlagen nur das allernötigste, ...) => Keine Ahnung ob man damit mittelfristig glücklich wird
• Mit der Platzknappheit noch x Jahre leben und warten bis das EG "frei" wird => Die "wirtschaftlichste" Option, da uns die potentiellen 185qm WF aus EG + OG natürlich gut reichen würden. D.h. Der Ausbau des DG wäre nur temporär notwendig. Irgendwie aber auch keine wirklich sinnvolle Option, da unsere aktuell 3-köpfige Familie vermutlich in den nächsten Jahren noch mal größer wird und unser Wohnbereich eigentlich jetzt schon zu klein ist
• Neubau => Die radikalste Variante. Haben uns auch lange mit dem Thema beschäftigt und sind (auch dank der vielen Infos hier im Forum!) zu dem Schluss gekommen, dass das finanziell nochmal ne andere Hausnummer wäre. Insgesamt müsste man hier sicher mit ca. 375-400T rechnen (160qm+ WF, ggf. Nutzkeller, Grundstück, Baunebenkosten, Außenanlagen, ...), eher mehr. War eigentlich nicht unser Ziel, sich bis ins Rentenalter zu verschulden

Da ich mittlerweile eher verunsichert bin, als eine Variante als die sinnvollste und wirtschaftlichste einzustufen, freue ich mich über jedes Feedback von den Experten hier im Forum.

Danke schon mal!


PS: Falls noch wichtige Infos fehlen kann ich die gerne noch nachreichen.

 

[DasLamm]

Schade, war wohl doch etwas viel Text auf einmal :(

 

[Koempy]

Ist wirklich sehr viel Text und keine einfache Entscheidung.
Hast du für die Preise nur jeweils ein Angebot? Manche Angebote klingen doch sehr hoch. Einfach mal ein zweites Angebot einholen. Aber das kann auch schnell dazu führen, dass man Äpfel mit Birnen vergleicht, wenn man nicht alles genau vorgibt.

Die Heizung klingt für mich sehr teuer.
Wir haben für eine neue Ölheizung plus komplett neue Verrohrung plus 150 qm Fußbodenheizung plus Saniträrgegenstände für 2 Bäder plus Duschwände und noch einige Extra Arbeiten knapp 36.000 Euro bezahlt, was ich schon viel fand.

Die Heizung hätte für mich die oberste Priorität.
Die Fassade die Niedrigste. Diese könnte man auchspäte machen, wenn man die Fenster nur tauscht und keine neuen Öffnungen generiert für größere Fenster oder solche Geschichten.

 

[Peanuts74]

Es wäre vielleicht wichtig zu wissen, warum bzw. unter welchen Umständen das EG frei wird.
Ich kenne auch Leute, die selbst eine Baufirma haben und ein Haus massiv saniert haben, die sagen beide, sie hätten besser neu gebaut.
Sicher ist ein Neubau jetzt erstmal teurer, jedoch könnt ihr das jetzige Haus, wenn es dann frei ist, auch verkaufen. Wie gut es letzt endlich verkäuflich ist und zu welchem Preis könnt Ihr oder ein Gutachter besser abschätzen, jedoch statt jetzt 250.000 in eine Renovierung zu stecken, bei der immer noch neue Baustellen auftauchen können fände ich es besser für 400 - (eher) 450.000 neu zu bauen. Wenn Ihr das alte Haus dann z.B. für 150.000 verkaufen könntet wäre es gar nicht mehr so viel teurer...

 

[DasLamm]

Danke für die Rückmeldungen!

Entschuldigt den langen Text, ich hatte wie gesagt versucht direkt möglichst detaillierte Informationen unterzukriegen :)

@Koempy
Es gibt zu allen genannten Gewerken mindestens zwei, bei den meisten sogar deutlich mehr Angebote. Diese sind soweit auch recht gut vergleichbar, darauf habe ich geachtet. Die genannten Summen sind eher pessimistische Mittelwerte, d.h. hier wäre evtl. noch Einsparpotenzial von ca. 5-10% je Gewerk vorhanden.
Zur Heizung: In den genannten Kosten von ca. 40T ist wie gesagt auch eine relativ große Solaranlage mit Heizungsunterstützung dabei (ca. 11T). Zusätzlich auch Dinge wie ein Außenkamin sowie der Austausch der alten Öltankanlage (zusammen ca. 5T) + etwas Kleinkram. Die reinen Heizungskosten liegen etwa bei 21T (Brennwertkessel, Heizkörper + Verrohrung für 3 Etagen). Findest du diesen Preis immer noch extrem zu hoch? Evtl. lässt sich hier auch an den bisherigen Planungen kostentechnisch noch etwas optimieren.
Deine Einschätzung zur Prio der energetischen Maßnahmen teile ich soweit. Größere Fensteröffnungen soll es nur im neuen Dachboden geben, um an den Giebelseiten mehr Licht zu haben.

Insgesamt prüfen wir gerade, ob nicht Einzelmaßnahmen für den Moment doch mehr Sinn machen.

@Peanuts74
Frei werden würde das EG ganz konkret erst im Todesfall der Großeltern (> 80 Jahre), was natürlich niemand hoffen will! Ich bin mir bei den Kosten im Vergleich zum Neubau eben nicht ganz sicher. Günstiger als in Summe 400T wäre dieser sicher nicht. Das wäre dann eben immer noch doppelt so viel wie im Sanierungsfall (inkl. der Förderungen etc.), zumal ein Teil der aufgeführten Kosten ja keine Sanierungskosten sind, sondern eher "Verschönerungen", die auch nicht zwingen notwendig wären. Ein größeres Problem beim Neubau wäre natürlich auch das Thema Grundstück, da sieht es aktuell auch in unserer Region sehr schlecht aus. Häufig steht aktuell gar nichts zum Verkauf bzw. nur in sehr ländlichen Gebieten...
Und wie gesagt, ewig Zeit haben wir aus Platzgründen leider auch nicht für eine Entscheidung.
Hätte man bereits jetzt auch das EG zur Verfügung wäre die Entscheidung deutlich leichter, denn wäre auch ein DG-Ausbau nicht notwendig und die Kosten damit deutlich überschaubarer. Aber das ist eben, Stand heute, nicht der Fall.

 

[86bibo]

Die erste Frage für mich wäre, ob die grundbausubstanz in Ordnung ist. 250t€ ist eine ordentliche Summe, evtl. kann man hier nochmal sparen, bzw. schieben. Heizung macht Sinn (bzw. Solarthermie würde ich nachrechnen lassen). Dach macht nach so vielen Jahren auch Sinn, genauso wie
Fenster. Das sind gut 100t€. Bleiben noch Fassade (hier muss man mal wieder nachrechnen). DG Ausbau und Außenanlage. Wenn es für euch nur eine Übergangszeit ist, dann solltet ihr überlegen, ob Sanitär dort unbedingt notwendig ist, genauso, wie viel Arbeit ihr da reinsteckt. Wenn das Dach steht und gedämmt ist, kann man für rel. Wenig Geld die Wände verkleiden, ein paar trockenwände einziehen etc. Elektrik ist auch überschaubar, Treppe kostet jedoch oftmals. Ich würde hier ohne Bad aber mindestens 50% sparpotential sehen. Auch bei der Außenanlage sind 35t€ wirklich eine Stange Geld. Ich kenne natürlich eure Immobilie nicht, aber evtl. kann man hier ja auch einiges einsparen, verschieben, selbst machen.