Schritt für Schritt zur Baufinanzierung - Leitfaden "gesucht"

[Häuslebau3r]

Hallo zusammen,

auf der Suche nach einem Thread der evtl. etwas den Leitfaden bzw. die ersten Schritte zur Herangehensweise einer Baufinanzierung zeigt, musste ich mir bis jetzt vieles aus verschiedenen Threads zusammen lesen und auch das ein oder andere widersprüchliche feststellen.

In erster Linie geht es darum, durch Beachtung einiger Punkte, mir einen Best möglichen Standpunkt bei Banken und Kredit- Vermittlern zu verschaffen (das erste Auftreten / Kenntnisse sehe ich als durchaus wichtig).
angedachte Herangehensweise wie folgt:

• Schritt 1 - Ermittlung was darf die Immobilie kosten (Grundstück + Haus inkl. aller Kosten)

• Schritt 2 - In Betrachtung mit Schritt 1 / Berechnung Darlehensbetrag monatlich (was kann ich mir leisten)

• Schritt 3 - Eigenkapital / Was gehört alles dazu, was betrachtet die Bank (andere Bausparvertrag / Zielsparpläne usw.) und wie viel sollte man zurück halten (abgesehen Eigenkapital für Baunebenkosten)

• Schritt 4 - Knüpfen erster Kontakte mit einem Architekten oder Bauunternehmer zur Planung des gewünschten Hauses.

• Schritt 5 - Finanzierungsangebot von einem Vermittler & oder Bank einholen
  • Frage --> sollte hier zuerst ein unabhängiger Vermittler wie zb. Dr. Klein oder Interhyp kontaktiert werden und im Anschluss die Hausbank oder eine weitere regionale Bank? Kosten diese Berater bei Dr. Klein oder Interhyp etwas?
  • Frage --> wie verhält sich das bei ersten Gesprächen an denen die genauen Kosten einzelner Fachunternehmer noch nicht bekannt sind, sondern erst eine grobe Richtung (Vorplanung) vorliegt und man seine "eigene" Grenze der Bausumme gezogen hat (Was will ich mir leisten).
  • Frage --> Was muss alles bei solchen ersten Angeboten vorgelegt werden können? Gehaltsabrechnung (letzte zb. 3 Monate) / Steuerbescheid / Steuererklärung / Eigenkapitalnaschweise zb Kontoauszüge, Bausparguthaben, Sparbücher usw. / Berechnung Wohnfläche / Grundrisse / Lageplan /Flurkarte / Grundbuchauszug / Kaufvertrag Grundstück / Gutachten / Baugenehmigung - Baupläne (eigtl. ja noch nicht vorhanden) / Kostenplan (wie muss das Aussehen) / Nachweis Eigenleistung (wie ist das möglich darzustellen)

• Schritt 5.1 - Gedanken über die verschiedenen Angebote sowie verschiedene Vorgehensweisen machen.
  • Frage --> Wie ist eure Erfahrung bezüglich Aufteilung des Darlehens in zb. 2 oder 3 Bausteine wie zb. kleines Darlehen was nach 5 oder 10 Jahren fertig ist, großes Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit und Zinsfestschreibung sowie zb. noch ein KFW 153 (KWF Standard 55 wird angestrebt) mit 20/3/20.
  • Hinweis --> Aufgrund aktueller Zinsen kommen Kombiprodukte wie zb. Bausparvertrag / Fondssparplan oder Lebensversicherungen nicht in Frage.

• Schritt 5.2 - Gerade der Punkt Sondertilgungen welche auch beim KFW möglich sind sehe ich als durchaus wichtig an und sollten nach meiner Ansicht fokussiert werden (wird betrachtet).

• Schritt 6 - vergleichen und den günstigsten Anbieter finden

• Schritt 7 - Versicherungen wie Risiko- Lebens -/ und Berufsunfähigkeitsversicherung (letzteres schon vorhanden) abschließen.
• Schritt 8 - Angebote der einzelnen Gewerke und Fachunternehmer einholen
• Schritt 9 - finales Angebot mir allen möglichen Kosten einholen

Ich habe die Punkte nach meinem aktuellen "laienhaften Wissen" erstellt und bin mir der best möglichen Konstellation noch nicht ganz im Klaren. Darum jetzt schon ein Danke an euch für Aufklärung und Kommentierung der Punkte was zu verbessern ist oder Ihr damals anders gemacht habt.

geplante Zeitspanne wie folgt - Ende 2016 Start Vorplanung Architekt / Bauunternehmen, Anfang 2017 erste Gespräche bezüglich Baufinanzierung, Anfang Mitte 2017 Angebote der einzelnen Gewerke / Fachunternehmer einholen, Ende 2017 Abschluss Finanzierung, Anfang 2018 Start Bau. (Grundstück schon gekauft mit Eigenkapital)

Gruß Andreas

 

[Häuslebau3r]

Guten Morgen zusammen,

ich hoffe nicht, dass der viele Text obenstehend abschreckt hier zu antworten (zu lesen) :)
Ich denke jeder der schon einmal gebaut hat, kann aus seinen Erfahrungen bzw. Abläufen berichten und somit erklären ob meine Annahmen / Ablaufe falsch oder richtig sind. (Nur keine Scheu)

Gruß Andi

 

[Trommo]

Guten Morgen,

eine optimale Herangehensweise gibt es nicht. Jeder geht individuell an das Thema. Anstelle bei dem Geld zu starten kann man auch erstmal mit dem Haus anfangen. Dazu meine Vorangehensweise:

• Kosten der Wunsch-Immobilie (Grundstück und Haus) ermitteln
  
• Beratungsgespräche mit Banken und Vermittlern
• Wünsche, Immobilie und Finanzierung der Realität anpassen und in Einklang bringen.

Diese ersten drei Schritte werden wiederholt, bis alles passt. Sieht man ja schön an den Diskussionen im Forum wie die Ansprüche das verfügbare Geld immer wieder überschreiten. Wenn alles passt:

• Detailplanung aller möglichen Kosten und Nebenkosten, Risikoabschätzung
  
• Finanzierungsangebote einholen
• Finanzierungsangebote verstehen (!!) und durchrechnen
  
• Unterschreiben

Soviel zur Theorie. Wird bei mir noch zwei Jahre dauern bis ich ernsthaft bauen kann.

 

[Caspar2020]

Schritt 3 - Eigenkapital / Was gehört alles dazu, was betrachtet die Bank (andere Bausparvertrag / Zielsparpläne usw.) und wie viel sollte man zurück halten

Hängt von der Bank ab. Schon vorhandenes Grundstück ist aber auch Eigenkapital.

Kosten diese Berater bei Dr. Klein oder Interhyp etwas?

Nein, verdienen mit der Abschlussprovision

Frage --> Was muss alles bei solchen ersten Angeboten vorgelegt werden können? Gehaltsabrechnung (letzte zb. 3 Monate) / Steuerbescheid / Steuererklärung / Eigenkapitalnaschweise zb Kontoauszüge, Bausparguthaben, Sparbücher usw. / Berechnung Wohnfläche / Grundrisse / Lageplan /Flurkarte / Grundbuchauszug / Kaufvertrag Grundstück / Gutachten / Baugenehmigung - Baupläne (eigtl. ja noch nicht vorhanden) / Kostenplan (wie muss das Aussehen) / Nachweis Eigenleistung (wie ist das möglich darzustellen)

Vorlegen bei einem Angebot muss man erstmal gar nichts. Die Unterlagen sind nötig wenn es zum eigentlichen Abschluss kommt.

Man solltet aber schon wissen, was man will und wieviel zu Verfügung hat. Ein frühes Gespräch bei seiner Hausbank ist nie verkehrt.

Frage --> Wie ist eure Erfahrung bezüglich Aufteilung des Darlehens in zb. 2 oder 3 Bausteine wie zb. kleines Darlehen was nach 5 oder 10 Jahren fertig ist, großes Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit und Zinsfestschreibung sowie zb. noch ein KFW 153 (KWF Standard 55 wird angestrebt) mit 20/3/20.

Hat alles vor und Nachteile; insbesondere wenn man das Bank darlehen splittet, geht Wechsel zu einer anderen Bank nicht so einfach, wegen Rang im Grundbuch.

Hinweis --> Aufgrund aktueller Zinsen kommen Kombiprodukte wie zb. Bausparvertrag / Fondssparplan oder Lebensversicherungen nicht in Frage.

Keine Ahnung, aber schon mit Weisheiten um die Ecke kommen? Es gibt durchaus Fälle wo BVS ihren Sinn machen.

Banken und Kredit- Vermittlern zu verschaffen (das erste Auftreten / Kenntnisse sehe ich als durchaus wichtig).

Der Computer entscheidet; nicht deine Krawatte.

Schritt 5.2 - Gerade der Punkt Sondertilgungen welche auch beim KFW möglich sind sehe ich als durchaus wichtig an und sollten nach meiner Ansicht fokussiert werden (wird betrachtet).

???

Nachweis Eigenleistung (wie ist das möglich darzustellen)

Eigenleistungen unter 10k€ werden ohne große nachweise normalerweise anerkannt. Höhere EL müssen aber vom oft vom einen Architekten oder ähnlichen der Bank gegenüber bestätigt werden. Ist aber Bank abhängig.

Und es gibt noch viel mehr zu sagen; aber geh einfach mal zu einer Bank. Dann bist du ein großes Stück schlauer.

Ach, und beim Bauen wird eher alles teurer, und Überraschungen gibt es immer.

 

[Häuslebau3r]

Danke euch für die ersten Ausführungen.

Daraus entnehme ich mal, dass ich mit meiner angedachten Herangehensweise gar nicht so schlecht liege. Bezüglich einiger Punkte möchte ich nochmals drauf eingehen. ;)

Man solltet aber schon wissen, was man will und wieviel zu Verfügung hat. Ein frühes Gespräch bei seiner Hausbank ist nie verkehrt.

Selbstgesteckte Grenze ist vorhanden und wurde mit gesundem Menschenverstand sowie anhand Haushaltsbuch und anderen berücksichtigten Aspekten gemacht.

Hat alles vor und Nachteile; insbesondere wenn man das Bank darlehen splittet, geht Wechsel zu einer anderen Bank nicht so einfach, wegen Rang im Grundbuch.

Ja das war bekannt und muss denke ich im Einzelfall anhand einer Gegenüberstellung verschiedener Finanzierungsmodelle geprüft werden.

Keine Ahnung, aber schon mit Weisheiten um die Ecke kommen? Es gibt durchaus Fälle wo BVS ihren Sinn machen.

Nun ja, keine Ahnung würde ich nicht behaupten. Denke jeder hat Erfahrungen / Erkenntnisse anhand von Threads und Fragen ob hier oder wo anders erlangt. Dazu gehört auch meine erste Einschätzung in der aktuellen Zinslage bezüglich Bausparvertrag in der Baufinanzierung. Die Rechnung geht meines erachtens (zb. bei Bausparvertrag) nur dann auf, wenn der Sparvertrag nach Abzug von Kosten und Steuern mehr Wertzuwachs bringt, als das Darlehen kostet.

Der Computer entscheidet; nicht deine Krawatte.

Zu 99% mit sicherheit. Dennoch denke ich eine gewisse Vorbereitung und vor allem informatives Wissen schadet in so einem doch komplizierten Thema nicht. Denn ich persönlich habe oft den Eindruck von Beratern, das durch kluges Artikulieren sowie deren Gestik und Mimik Gespräche lässiger gestaltet werden um den Kunden in Sicherheit zu wiesen (möchte niemanden über den Kamm scheren, ist nur persönliches Empfinden)

???

Wollte damit andeuten, dass für mich persönlich Sondertilgungen ein wichtiger Aspekt ist. Bei einigen Produkten dies nur eingeschränkt und auch gar nicht möglich ist. zb. KFW 124 nicht in diesem Sinne möglich sondern nur mit einem Vorfälligkeitsendgeld.

Eigenleistungen unter 10k€ werden ohne große nachweise normalerweise anerkannt. Höhere EL müssen aber vom oft vom einen Architekten oder ähnlichen der Bank gegenüber bestätigt werden. Ist aber Bank abhängig.

Für mich war nur noch nicht klar, wie die Bank oder andere Finanzberater das vorab in eine Finanzierung mit ein beziehen. Oder ob dies gar nicht mehr berücksichtigt wird. (somit evtl. der ein oder andere Prozentpunkt des Darlehens besser gestellt wird).


Ja der Gang zur Haus Bank oder zum Finanzberater wird auf jedenfall kommen. Ich denke auch, mit jedem Gespräch wird man hier besser bzw. fitter und weiß worauf es ankommt. Für mich war nur die Richtung bzw. der Weg nicht ganz Klar. Ob denn zb. besser vorher zum "unabhängigen" Finanzberater zu gehen oder zur Hausbank.

Gruß Andreas

 

[Schnubbe]

Guter Beitrag :)

Die Nebenkosten finde ich noch ein wichtiges Thema, In Baden-Württemberg kommen nochmal rund 11% ontop auf den Kaufpreis/Baupreis! Das hatten wir anfänglich nicht auf dem Schirm.