Sicherung / Erhöhung Anteil Eigenkapital für Einfamilienhaus/Mehrfamilienhaus durch bestehende ETW

[W.Weberson]

Hallo und guten Morgen,

wir sind auf ein interessantes Einfamilienhaus in SH aufmerksam geworden.
Vor knapp 9 Jahren haben wir unsere damalige Neubau ETW in Hamburg bezogen, in die auch größtenteils das Eigenkapital geflossen ist.
Diese ETW hat noch ca. 40% des Verkehrswertes als ausstehende Verbindlichkeit.

Die ETW sollte vermietet werden, wenn der Case mit dem Einfamilienhaus realisiert werden sollte.

Nun stellen wir uns die Frage, wie wir eine solide Finanzierung mit dem Bestands-Einfamilienhaus auf die Beine stellen und würden gerne auf die Expertise und Kompetenz in diesem Forum zurückgreifen.

Ist es bspw. denkbar die ETW "wieder" zu belasten mit der ursprünglichen Grundschuldhöhe bzw. evtl. die ETW neu bewerten zu lassen und dementsprechend zu "belasten" oder diese als Sicherheit in Kombination mit dem Kauf eines Einfamilienhaus zu hinterlegen/kombinieren?

Neubewertung hätte ggf. höhere Belastungsmöglichkeit und daraus bei Vermietung Ansetzung der Zinsen sowie (erhöhte) AfA zur Folge, korrekt?

Was ist bei den o.g. Fällen zu berücksichtigen, empfehlenswert bzw. welche Optionen gibt es noch und welche Vorteile/Nachteile bieten diese?


Besten Gruss aus der Hansestadt

 

[nordanney]

Ist es bspw. denkbar die ETW "wieder" zu belasten mit der ursprünglichen Grundschuldhöhe bzw. evtl. die ETW neu bewerten zu lassen und dementsprechend zu "belasten" oder diese als Sicherheit in Kombination mit dem Kauf eines Einfamilienhaus zu hinterlegen/kombinieren?

Eine Nachrangfinanzierung kann möglich sein. Aber 40% des Marktwertes wird in Richtung von 50-60% des Beleihungswertes gehen. Also für eine Bank ein Sicherheitenwert von 0€. Macht außer der bisher finanzierenden Bank (zu einer echt schlechten Kondition) im Normalfall keine andere Bank. Wir würden es auch nicht machen.
Neu bewerten lassen von wem? Die bisherige Bank darf es nicht. Und ob eine neue Bank dann signifikant für Euch bessere Werte herausbekommt, stelle ich mal in Frage. Nach neun Jahren hast Du auch neun Jahre Wertminderung hinter Dir und die Bewertung läuft als Gebrauchtwohnung - mit allen Abschlägen gegenüber einem Neubau.

Neubewertung hätte ggf. höhere Belastungsmöglichkeit und daraus bei Vermietung Ansetzung der Zinsen sowie (erhöhte) AfA zur Folge, korrekt?

Belastungsmöglichkeiten siehe erste Antwort. Nur von der bisherigen Bank.
Afa wird auf Anschaffungs- Herstellungskosten gerechnet. Nicht auf irgendeinen von Dir errechneten Wert. Die Bewertung der Bank interessiert das FA nicht. Keinerlei Vorteile.

Was ist bei den o.g. Fällen zu berücksichtigen, empfehlenswert bzw. welche Optionen gibt es noch und welche Vorteile/Nachteile bieten diese?

Zwei Möglichkeiten:
1. Finanzierung Einfamilienhaus bei der Bank, die auch die ETW finanziert inkl. Querverhaftung. Mag Euch helfen.
2. Finanzierung Einfamilienhaus bei einer anderen Bank. Dann bleibt die ETW nur in Eurer Vermögensübersicht positiv stehen. Aber die Finanzierung wird so ablaufen, wie jede Einfamilienhaus-Finanzierung von Menschen, die kein weiteres Eigentum haben. Eigenkapital-Einsatz nötig - in Cash

 

[Grundaus]

wie von Nordanney schon geschrieben, gibt´s die AFA auf den damaligen Kaufpreis und ist fest, bis zum nächsten Verkauf.
Eine neue Bank geht nicht nicht in den zweiten Rang als Zusatzsicherheit für das neue Haus. zumindest nicht mit % Vorteile für dich.
Dir bleibt daher nur die derzeitige Bank übrig. In der jetzigen ETW ist doch schon eine Grundschuld eingetragen, da muss man gar nichts erhöhen außer sie ist Jahrzehnte alt.